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房地产1:中国房地产的本质:70年后【价值归零】的“耐用消费品”
房地产2:中国式拆迁的【庞氏骗局】,与中国房产泡沫的【崩溃之日】
房地产5:【房地产税】的假想案 ----【消除不公平】,仅需一步
前文提要:
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中国房地产的【本质】,其实是一种【使用寿命为70年】的【耐用消费品】---- 理应每年【折旧】,最终70年后价值将会【归零】;
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然而,当前的中国人几乎毫无【折旧】的意识 ---- 不管是新房、准新房,还是几十年的老房子,几乎都在按差不多的价格在交易。即:在中国人眼中,房子价值【永不折旧(下降)】;
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在98年房改至今的20多年中,“中国式免费拆迁(=由地方ZF免费赠送新房)”是支撑“中国房价【永不折旧(下降)】”的唯一【核心逻辑】;
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而一旦上述逻辑不再成立,中国老房子的价值将迅速下降(即:回归正确的公允价值:按每年1/70的速度折旧),中国的房地产泡沫也将应声崩塌。
本篇,将对房地产泡沫的【崩坏前兆】,和泡沫崩坏后【我们该如何看待房地产】这两点,做一个补遗。
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一、“旧改”= 地方ZF无力维持“免费拆迁”的标志 = 房地产泡沫崩坏的前兆
中国式“拆迁”,其实有三种形态,或者说三大阶段:
1、第一阶段:“传统拆迁”(2015之前)
在2015年之前的“传统拆迁”阶段,主要有下列特征:
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地方ZF直接向拆迁户赠送实物新房,作为拆迁补偿;
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而这新房,其实也是地方ZF全额出资从房地产公司手里采购来的;
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综上所述:在“传统拆迁”过程中,拆迁户“乔迁的新居”,是由地方ZF 100%出资的(尽显了2015之前中国地方ZF的土豪财力)
2、第二阶段:“货币化棚改”(2015之后~传2020为止)
而2015年之后,大量的拆迁被改为以“货币化棚改”的形式进行:
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地方ZF不再直接赠送实物新房,而是以货币/现金形式向拆迁户支付拆迁补偿;
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由于你懂的原因,若让中国拆迁户拿到现金补偿款,他们往往不会选择“全款购买一套新房”,而是更倾向于将其拆成多份 ---- 分别作为首付,并配合银行贷款后,一口气购入多套新房。
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具体如下图所示:
在这个过程中:
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地方ZF花同样多的钱,却卖出去了更多的房子;
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最终等于是居民(拆迁户)主动加了杠杆,帮房地产公司消化了过剩的库存 ---- 因此“货币化棚改”往往又有一个别称:“涨价去库存”---- which铸就了人类经济史上的又一大“奇观”……
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而更关键的是:在“货币化棚改”模式下,【地方ZF出资额 / 拆迁户的新居价值】的比例,较“传统拆迁”而言有大幅的下降!---- 若拆迁户将补偿款拆成2份首付购买2套新居,那么地方ZF的出资比例,将降低为【50%】!
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而就算这样,2015之后中国各地方ZF的财政状况仍然是经常吃紧,“大多数省份都是赤字”的现象经常出现 ---- 因此可以说,中国地方ZF的财政已愈发吃紧,再也无力维持原本的“100%承担拆迁户的全部新居款”的做法了。
3、第三阶段:“旧改”(传2021年起全面切换)
随便用百度一搜,就能跳出来N多关于“旧改”的报道:
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“根据ZF工作报告/XXX文件…‘旧式拆迁’将于2020年告一段落 ---- 从2021年期,将全面切换为‘旧改’模式!… 原本的‘拆迁暴富梦’一去不复返了!!…”如是云儿。
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所谓“旧改”,即:对于老房子,地方ZF不再组织拆迁,不再赠送新房 ---- 而只是出个维修费,帮你把旧房子稍微修缮一下而已 ---- 比如:更换老旧腐化的下水道/电线、老小区加装电梯、外墙粉刷/加固等等。
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换句话说:地方ZF的财政,终于连“50%(/部分)的新房款”都负担不起,只够出个(只占房价零头的)“维修费”了。
所以我们说:
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“天上掉免费的馅饼”=“地方ZF免费赠送新房”这种“美梦”,是绝不可能永远持续下去的;一旦地方ZF财政的庞氏骗局破产,“美梦”即会破灭;
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而拆迁形态从“传统拆迁 = ZF 100%出资赠房”到“货币化棚改=ZF 50%出资赠房”再到“只够出个维修费”---- 这正是地方ZF财政吃紧、庞氏骗局即将破产的前兆,也更是中国房地产泡沫即将崩坏的前兆。
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最终,当地方ZF连旧房的“维修费”都出不起的时候,当那些已经满70年的、年久失修的老房子已无法住人时 ---- 中国终将回归发达国家房地产市场的常态:即:旧房子使用寿命耗尽时,只可能由原户主【自费】处置旧宅 ---- 要么【自费】购买新房,要么【自费】推倒重建,要么【自费】支付(越来越高的)修缮费用。
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届时,小屁民们突然就会发现:“咦?自己那70年的老房子,怎么突然就不值钱了?”---- 年久失修、随时可能倒塌,挂中介根本就没人要!
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---- 届时,中国式房地产泡沫终将崩塌。
二、以后我们应该如何看待房地产?---- 【1年期使用权】X【剩余年限】
当我们明白了上述道理之后,以后我们应该如何看待房地产、如何就房地产价值(特别是老房子)给出一个公允的评价呢?
很简单:返璞归真,回归【本质】即可。
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既然房地产的【本质】是【使用寿命为70年的耐用消费品】---- 那么,【购买房子】的过程,就等同于是购买了【70份】【该房子1年期的使用权】。
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例:购买一套【价值700万的上海房子】,完全等同于购买【该房子1年期的使用权(10万/年)】X【今后70年的份】,
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具体如下图:
* 注:确切地说,“前几年的价值(=折旧)” 理论上应该高于“后几年”的 ---- 新房总比旧房更香嘛~ 不过为了简化,这里就当每年的价格都一样好了。
如此一来,就公平公正了:
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地段越好 / 装修更漂亮 / 周边配套更齐全的房子 ---- 它的【1年期使用权】的价格也理应【更高】;
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而【剩余使用年限】每套房子各异 ---- 就直接作为【乘数】,乘起来计算总价即可~~
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例:上海小两口经常会讨论的话题 ---- 到底是该买【总价350万的郊区新房】,还是买【总价300万的市中心老破小】呢?
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这时候,我们就必须千万注意:一定要从【本质】上来分析!
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具体如下图:
穿透到本质之后,我们很容易就能看出:
1)若购买【郊县新房】,小两口每年的【居住费用(=1年期住房使用权价值)】为【5万元/年】;
而若购买【市中心老破小】,每年的【居住费用】将高达【10万元/年】,整整翻了一倍!
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再次注意:这一点,仅通过房屋总价(300万VS 350万),是根本看不出的!!
2)因此,真正理性的小两口,绝不能只看【总价】,而更应该关注【每年的居住费用】,比如:
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“若住在郊县,虽然上班远了些,但是装修漂亮,且每年费用只要5万耶~~ 比市中心老破小便宜了一半~~老公~~ 若我们把这5万省下来,每年去国外旅游两次,是不是会更开心啊~~”
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“若住在市中心,虽然上班方便、上学有配套,但住老破小实在太憋屈了… 而且一年10万的费用是不是有点太贵了啊… 如果把5万的差额节约下来,抽一部分送小孩去郊县的私立学校,效果是不是也一样啊?”
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…………
3)住宅的“剩余使用年限”,将是购房者“不得不考虑的因素”---- 这同样已是发达国家的“常态”。
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“剩余使用年限”直接决定了“每年的居住费用”;
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【购买“剩余年限=70年的新房”】,基本等同于【购买2次“剩余使用年限35年的二手房”】---- 虽然细节上可能各有利弊(比如:前者房贷压力大,但基本免去了房屋老旧后必须搬迁换房的麻烦)
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而对于【剩余期限所剩无几】的、很老的老房子,更需要【额外注意】!
---- 房屋使用寿命到期时,往往会面临麻烦的【集体重建】过程:比如按日本的经验,公寓楼70年到期时,需要整幢楼的住户集体商讨重建方案 ---- 包括集资、物色承建公司、确定设计方案等,同时更是需要自寻重建施工期间的临时居所,其中还可能涉及多次搬家,对上班和上学都带来不便
---- 简而言之:劳神费力,会产生机会成本!因此,若购买特别老的房子时,建议将该机会成本考虑进去,对价格酌情扣减(杀价)。
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好了,如此转换思路后,我们对于房地产的认识,是否更加清晰了呢?还是那几句话:
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多透过现象看本质,才能让我们接近世事的真相。
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不要再被国内洗脑媒体给骗了,不要沉浸于虚幻的“美梦”里无法自拔…
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凡事,一定有其“代价”,关键只是“到底是谁在承受”。
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我们在感叹祖国强大的同时,切不能忘了这一点。否则……
~Fin~