前言：
众所周知，房地产是中国人最热衷的话题之一。“房子怎么买，什么时候买”，往往会直接左右一家人的命运：
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一边有无数家庭因拆迁/分房等而一夜暴富；
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另一边也有无数家庭被房子“掏空了六个钱包”、成为“房奴”；
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而那些偏远地区的、高达6亿的、平均月收才1千的底层民众，可能一辈子都没有机会接触房产/金融等致富渠道，只能成为纸醉金迷的“中国梦”中被遗忘的【代价】……
然而，房地产的【本质】到底是什么？中国人如何看待？
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当成永恒不变的【黄金】？
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随时可能升值的【股票】？
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觉得房地产作为资产就能【永远保值】？
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............
当我们学了正规的财会知识后就会知道：那根本不可能
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中国人对房地产存在根本性的认知错误 ----
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房地产根本就不是永恒不变的黄金，而是每年都会磨损的耐用品！
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---- 就像是电视、汽车那样，一旦到了使用寿命，房地产的价值就会归零！
在《房地产篇》，就让我们逐步撕开房地产的遮羞布、认清“中国梦”的【本质】和【代价】，并直面我们终将面对的命运。
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一、房地产到底是什么？----【土地权利】+【地上房屋】的组合
1）【地上房屋】：本质是【耐用消费品】，每年都会折旧，直至价值归零
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附0：什么是【折旧】？
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附1：房屋的“使用年限”是多少年？
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附2：日本的“0元房”、甚至“倒贴钱送你房”
2）【土地权利】：在日本等于【黄金】；在中国等于【耐用消费品】
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附3：关于土地使用权到期后“免费续期”的幻想
3）结论：【中国房地产】的本质：【只能使用70年】的【耐用消费品】
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附4：关于房地产的【企业会计准则】
二、中国房地产的【巨大泡沫】之一 ---- 根本没人考虑【折旧】
三、为什么中国民间会毫无【折旧】的概念？
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缺乏经验和知识：
* 没经历过【70年使用期限到期】、
* 没有【房地产税】的经验
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盲信“天上掉馅饼”的好事会永远持续
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弄不好是ZF故意不让你知道----
也许，这才是中国至今没有收房产税的真正原因！！
****************<正文开始>****************
一、房地产到底是什么？
----【土地权利】+【地上房屋】的组合
所谓“房地产”，其实是【土地权利】+【地上房屋】的组合。购买房地产，其实就是打包购买了这两样东西。
从房产证上也可以看出，“土地状况”和“房屋状况”均被单独列出！
1）【地上房屋】：
本质是【耐用消费品】，每年都会折旧，直至价值归零
让我们用常识想一想 ---- 人类历史上有任何一幢房子，是能【永远屹立不倒】的吗？---- 答案显然是【不可能】
哪怕是皇帝的宫殿、祭神的庙宇，也会在几十年的风吹雨打中逐渐老化，最后轰然倒塌。
因此，房屋根本就不像黄金那样永恒不灭。
【房屋】的本质，就是一种使用年限仅几十年的【耐用消费品】！
而就像使用年限10年左右的【汽车】、使用年限5年左右的【电脑】一样 ----【房屋】的【价值】会在使用期限内逐年下降（“折旧”），最终彻底【归零】：
---- 比如：老化倒塌，或者沦为无法住人的危房。
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* 附0：什么是【折旧】？
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用白话文来说，“折旧”就是某样固定资产（包括“工厂生产设备”，也包括汽车等“耐用消费品”）随着时间的推移而老化“变旧”，逐渐丧失使用价值的过程。
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公司在会计做账的时候，必须充分考虑已有设备的“折旧”，并将其从“资产价值”中扣除。
举个例子：一台价值100万的设备，预计使用期限为5年---- 则平摊每年的“折旧”为100/5=20万/年。因此该设备的公允价值为：Y0（刚买时）=100万，Y1（第1年末）=Y0-20=80万，Y2（第二年末）=Y1-20=60万…… 以此类推，直到Y5=Y4-20万=0，设备报废、价值彻底归零。
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因此【地上房屋】也是一样 ----
作为【耐用消费品】的一种，在做价值评估时，也必须考虑【折旧】，并将【累计折旧】从房屋价值中扣除！
最终，在到达【使用年限】后，房屋价值将彻底归零。
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* 附1：那么，房屋的“使用年限”是多少年？
使用年限，分为“法定使用年限”、“物理使用年限”，和“经济使用年限”3种口径。
1）首先是“法定使用年限”：
这是国家核定【税收】时使用的口径，比如下图是日本房地产税的情况：
可以看到，日本人最喜欢的独栋“一户建”户型（往往用木质或合成树脂材料建造）---- 日本税务局认定其耐用年限（法定使用年限）为22年。
即：一幢价值2200万日元的“一户建”，每年将折旧100万元，22年后价值归零（* 届时房产税税额也将归零）
而中国最常见的【钢筋混凝土结构普通公寓楼】，在日本税局的眼里看，耐用年数仅有47年！---- 仅仅47年后，公寓楼的价值就将归零！（不再计收房地产税）
2）“物理使用年限”：
显而易见，不同的房子，其建筑质量、维修保养等情况也不尽相同。质量较好的，其“物理使用年限”往往可以超过“法定使用年限”---- 比如美国的帝国大厦，建造于1930 年，至今已经90年了，仍然还在用。
* 但另一方面，若想延长某建筑物的物理使用年限，是要付出相应的【代价】的：大量的修缮/保养费用。比如老化水管更换、外墙加固等等 ---- 帝国大厦、乃至故宫、一大会址等老房子至今仍然没有倒塌，全是靠背后有源源不断的修缮经费在支撑。
3）“经济使用年限”：
显而易见，实际已使用年限越长，房屋的修缮费用就会越高，从“经济（性价比）”角度来看，选择“修缮旧屋”就会显得越来越“不划算”---- 有这点钱，还不如彻底“推倒重建”呢！就像彬老湿家里的老热水器，用了几年后面板坏了，而换一块面板要毛1000块，那还不如直接买一台新的…
最终，让一样固定资产的经济性价比达到最高的使用年限，就是“经济使用年限”。
具体到房屋来说，根据日本的几项调查：
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实际上50%以上的公寓楼都在使用满68年之前，就被拆解重建；
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位于涉谷的日本最早高级私人公寓，在第65年时迎来了使用寿命；
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哪怕是以“耐震/坚固”著称的“同润会公寓”，一般也在【60~70年】时即被拆解重建；
---- 因此，日本普遍认为：公寓楼的“经济使用年限”在【60年~70年】之间
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总结：
你用尽毕生积蓄所购买的房地产的【地上房屋】部分，本质就是一个（经济）使用寿命在60~70年的【耐用消费品】---- 当使用寿命到来后：
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要么【自费】进行修缮、延长（物理）使用年限；
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要么【自费】推倒重建 ---- 而那恐怕将再次花费（也许是你的孙子辈的）半辈子积蓄。
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* 附2：日本的“0元房”、甚至“倒贴钱送你房”
日本的房地产市场已非常成熟，已有大量的老房子迎来了使用寿命、价值归零。此时，若房主已经不需要这个房子了，往往会选择将房子卖掉。（* 此时地上房屋价值已经归零，因此只能按土地价值（后述）来卖了 ---- 本质成了“卖地皮+ 免费赠送地上破屋”）
然而，受日本少子高龄化影响，很多偏远地区的房子，很可能已经找不到买家接盘了。然而，原房主只要继续拥有房子，就仍须每年支付房地产税（虽然此时房子价值已经归零，因此仅对土地价值征税）---- 这样一来，这没人要的旧房子，就成了名副其实的“负资产”，拿在手里就是“烫手的山芋”。
在这种情况下，才有了日本房主【0元送房子】的情况 ---- 送掉后，至少以后不用再交房产税了。甚至某些情况下，旧房东为了吸引买家，甚至会主动承担“旧房子的解体”费用 ---- 若解体费用大于土地价值，这就成了【倒贴钱送你房】咯……
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2）【土地权利】：在日本等于【黄金】；在中国等于【耐用消费品】
明白了【地上房屋】的本质后，【土地权利】就比较简单了。
在日本（以及绝大多数发达国家），【土地权利】都是永久的！
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买入房地产后，你即拥有该土地的【永久产权】
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对，就像【黄金/钻石】一样，“一颗永流传”
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因此，日本的土地价值，（若不考虑市场供求变动/通货膨胀等因素的话）将永远不变 ---- 无需像【地上房屋】那样每年折旧减值。
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---- 旧房主可以随意选择将土地卖掉（仅损失极少交易税），或者将土地作为遗产留给子孙（仅会扣除20%左右的遗产税）
而如果是“幸运滴”诞生在了（极少数【土地权利并非永久】的国家之一的）中国的人们，情况就大不一样了……
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中国的土地所有权是属于国家的，而小屁民们，仅仅拥有土地的“期限限定的使用权”（普通住宅往往以70年为限）
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---- 而为了从国家处取得该暂时使用权，小屁民们往往要花掉大半辈子的积蓄，来支付高额的（已包含在房地产价格中的）“土地使用权出让金”。
请回忆房产证中，关于土地“使用期限”的部分
既然中国的“土地使用权”是【期限限定】的，那么：
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在企业会计上，“土地使用权”将被视作【期限限定的无形资产】---- 它将跟【耐用消费品】一样：每年折旧，直到使用权到期后，价值归零！！
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而当【使用期限】到期后，若你想继续使用土地（居住），毫无疑问会被要求缴纳新的【土地使用权出让金】！（*3）
---- 举一个很简单的例子：这就像你花1,000块，买了魔兽世界3年的年卡一样---- 你获得了魔兽世界为期3年的游戏权，这是一种无形资产。而随着时间流逝，游戏权的价值将会逐年下降，最终3年后年卡到期、价值归零 ---- 如果第4年你还想打魔兽，必须重新花钱买点卡续费。
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因此，中国的爷爷辈，完全无法像日本爷爷们那样，将自己的土地留给子孙做遗产。换句话说，中国人每70年就必须重新购买房地产（新房屋+ 新土地使用权），子孙代代永世逃脱不了“房奴”的命运。
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* 附3：关于土地使用权到期后“免费续期”的幻想：
的确，目前法律上并没有明确规定“续期要收费”；同时，尽管社会上已多次就续期费用问题向当局提问，但至今也没有见到任何靠谱的官方答复…
---- 乍一看，仿佛并不能排除免费续期的可能性？
然而，但凡你【真的】了解祖国，再考虑到下面几点理由，“免费续期”的可能性真心微乎其微：
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法律原因：从法律层面上，土地使用权一直是“有偿的、期限限定的转让”。
若以后能一直免费续期的话，那性质就变了 ---- 打一开始就应该叫“有偿的、永久使用权转让”。
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公平原因：一边你在无偿永久续期，而另一边新毕业的小情侣们却还在用有偿（而且是大半辈子积蓄）方式买房（即：支付其中隐含的高额土地出让金）---- 这公平吗？按中国人的特性，吃亏的一方一定不会忍气吞声的。
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ZF财政捉急原因：在当今各地ZF都已经财政捉急，甚至都开始毫无顾忌地债券违约的情况下---- 真有人觉得，ZF会主动放弃“续费”这么一个大好的收税时机？…… 更何况，距离第一批商品房的使用期限到期越来越近，离原本的【拆迁式庞氏骗局】的最终破裂，估计已经不远了（下一篇详述）……
最终，如果你【真正】了解祖国你就会知道：唯一可能导致续期费取消的原因【只有一个】：
就像当年取消农业税的【真正原因】一样。
具体不多解释了，懂的人自然懂。
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3）结论：【中国房地产】的本质：【只能使用70年】的【耐用消费品】
综上所述，中国房地产的两大组成部分：【地上房屋】和【土地权利】，都需在使用期限内【逐年折旧】！如果我们假设【地上房屋】的使用年限也是70年（参考日本钢筋混凝土公寓楼的“经济耐用年限”），那么：
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中国房地产，就完全等价于一种【只能使用70年】的【耐用消费品】
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---- 70年后，随着耐用年限到来，价值将会归零。
再换句话说，中国人手上的房地产，其公允价值理应按【每年1 / 70】的速度降低！
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如果你拥有一套价值700万的上海的房子，那么其公允价值将每年降低10万！！
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---- 而这10万，就是你为了获得【居住】这项【服务】所付出的【代价】。
具体可以参考下图：日本和中国的房地产价值：
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* 附4：关于房地产的【企业会计准则】
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土地权利和地上房屋需要【分开记账】，并各自【按使用年限】分别【折旧】！
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---- 完全跟日本一样（只不过日本土地是永久的）
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二、中国房地产的【巨大泡沫】之一
---- 根本没人考虑【折旧】
读到这里，相信聪明的童鞋已经看出问题来了：
---- “折旧？啥子折旧？长这么大，咋从来没听说过房子会折旧捏？”
没错：
“房地产将按年折旧”、“老房子价值将归零”这两点，
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虽然在成熟的日本市场已人尽皆知；
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甚至中国的【企业】层面也已在全面贯彻执行（会计准则），
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然而，在中国【民间】住宅层面，却完全没有人在按期折旧！！甚至根本就没几个人知道折旧是什么！！！
作为结果… 不管你是
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【刚造好5年的新房（2015年造，现在=Y5）】
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或是【造了23年的中坚房子（1997年造，Y23）】
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还是【已经57年高龄的老房（1963年造，Y57）】
---- 居然都卖同一个单价！！……
丝毫没有任何折旧的意思……
如下：安居客上的，彬老湿家附近的几个盘，随便一搜…
换句话说：在中国人想当然的“买房致富”大梦中，大概房价将“永不下跌（折旧）”……
而实际上，如果是一幢30年（Y30）的老公房，其【公允价值】应该已经只有【原价值】的57%了……
---- 这被高估的43%（=100% - 57%），就是巨大的房产泡沫！！
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公允价值 = 原价值 – 累计折旧 = 100% - 年折旧率1/70 * 30年 = 57%
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由于老房子的房价已大幅上涨，如何较为公允地估计老房子的【原价值】呢？
---- 彬老湿觉得，可以近似地取【位置在老房子附近的、质量差不多的，近几年刚开盘的新房（没有的话就找尽量新的）的每平米价格】作为参考值，来估算老房子的公允【原价值】。
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其他导致房地产泡沫的原因还有很多，比如土地供给被ZF垄断、炒房投机客等。但毫无疑问，中国民间对【折旧】的认知缺失，极大地增加了老房子的价值泡沫。
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最后，前面那幢1963年建的，安居客卖578万的老房子：
---- 其实际公允价值，可能只有原价值的（70 - 57）/ 70 = 18.6%，即约107.3万了……
---- 那个房东到底知道这一点么……
三、为什么中国民间会毫无【折旧】的概念？
原因其实很好猜：
第一：缺乏经验和知识：
1）1994年房地产市场商品化改革以来，中国人还没经历过【70年使用期限到期】这一事件 ---- 因此，自然没有日本人那种“老房子要【自费】解体重建”的意识；
2）中国人没有房地产税的经验：
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在日本，ZF每三年就会进行一次【房产税税基重估】---- 即：重新评估你家房子的公允价值。其中地上建筑物的价值，将被扣除这3年的累计折旧！
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---- 这意味着以后的房产税会越来越少，因此，日本人们巴不得自己的房子早点折旧、价值早点归零呢！… - -！
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---- 于是，要是中国以后也像日本那样要交房产税，怎么会不知道什么是折旧？？……
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---- 而这，弄不好才是中国至今没有推房地产税的真正原因（后述）…
3）缺乏会计基础知识：就是字面意思，不多解释了。
第二、盲信“天上掉馅饼”的好事（=ZF拆迁送房）会永远持续：
相信大多数城里人心里都有这样的“迷信”：
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“咱家老房子已经很破旧了，ZF很快就要给我们拆迁、送新房了吧~~~”
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“只要拆迁了，就能拿到XX套新房子~~/ XXX万安置费~~~咱可要跟几家邻居都说好，一起做钉子户，把安置费抬得越高越好~~~~”
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“只要拆迁了，老子立刻把辞职信拍在老板脸上！每天让我加班，这气我不受了！！！”
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“只要拆迁了，………………………….
没错，几十年来，伴随着【强制拆迁（棒）】+【免费赠房（糖）】的强大动员模式，
1）一方面：中国的城市取得了皿煮国家不敢想象的快速发展；（* 不过反过来，像皿煮国家那样的尊重人Quan（特别是钉子户）、保护私有财产，在中国也是不可想象的。如下图：日本钉子户）
2）另一方面，拆迁过程中，成就了大量原本底层原住民的【一夜暴富】奇迹…（而且往往是“老破小”直接“换玛莎拉蒂”）
---- 彬老湿的某个老上司，夫妻二家原本都是上海世博会选址上的原住民… 据说因为是重点项目，拆迁补偿特别优厚，两家人合计分了10多套房子… 那画面不敢直视…
而更关键的是，在几十年的拆迁暴富梦中，中国城里人恐怕已经形成了一个根深蒂固的、先入为主的印象 ---- “房子几十年后破旧了不能住了？要【自费】重建？不存在的~~~ 俺相信：ZF一定会给我们拆迁、免费分新房的~~~~”
没错，若真是这样，房地产价值，还真不用考虑折旧了，因为：
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每次70年使用期到来之前，让ZF送新房就行；
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那样的话，【土地权利】和【地上房屋】的价值，都将自动更新回Y0（=100%的原价值）！！
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具体如下图：
---- 这，就是至今为止，支持着中国房地产价格【永不折旧】的【最核心逻辑】。
但反过来，一旦这条【核心逻辑】不再成立，中国的房地产泡沫将【立刻崩坏】：
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过去几十年从未被考虑的【累计折旧】，将一次性从房价中扣除；
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中国人的“房产大梦”将会苏醒，“财富幻觉”将会破灭，所谓“中国梦”将被重新审视，金融危机甚至XX危机恐怕也将一触即发………
具体的下一篇详解，但可以提前给出HINT：
---- 让我们用常识想一想：
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“天上会永远掉馅饼（不劳而获新房）吗？”
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别的国家的房屋都是“70年就归零的渣渣”，而只有自己国家的房屋是“永不磨灭的黄金”？？
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“万恶的资本主义”的可怜民众，每70年就必须【自费】重新建房；而“伟大的社XXX中国”的幸福民众，每70年ZF就会【免费】赠送房屋？？？
最后第三：弄不好是ZF故意不让你知道
---- 换句话说，也许，这才是中国至今没有收房产税的真正原因！！
其实读到这里，相信聪明的童鞋已经看出来了----
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一旦房产税开征，在税基核定的过程中，中国民间将立刻获得关于【折旧】的知识
---- 为了【规避房地产税】，民间的房屋多头（=有多套房的“现代地主”）想必会主动、争先恐后地将自家房屋尽可能地多折旧：通过降低房价（税基），来降低房产税的金额！
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而这，会让刚刚“掏空了六个钱包”，在最高点买房的“房奴们”怎么想？
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而这，会让银行（大量贷款以房地产为抵押）们怎么想？
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而这，会让那些做了几十年“中国梦”的小粉红们怎么想？……
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而这，会让当年打倒了（所谓“剥削农民的”）地主们的革M先烈们怎么想？……
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而针对上述的所有这些，ZF又会怎么想？…………
本篇点到为止。
次回预告：
房地产2：中国式拆迁的【庞氏骗局】，与中国房价的【崩溃之日】
再往后的目录：（陆续更新，有可能会调整）
房地产3：房子里到底有多少税？---- 可能高达房价的50%~75%
房地产4：中国梦的【本质】，和中国梦的【代价】 ---- 可能是人类史上最大的【利益再分配】
房地产5：房地产改革的可能方向 ---- 如何确保公平？
P.S. 《房地产篇》可能会很嗨…
~Fin~
