中国「房地产公司危机・房地产问题」的彻底解析（图片版Ver-1.0）

※ 本篇是PPT图片版，格式较为固定，若设备原因导致之前的文字版阅读困难的话，可以参考本篇。

前言：

相信最近大家经常会被“恒大破产！巨额债务违约！”、“龙头碧桂园也暴雷了！亏损一千多亿元！”之类的新闻刷屏吧？ ---- 就连最近去跑日本客户，几乎每次都会被客户来个“灵魂三问”：“中国房地产大丈夫吗？”、“中国经济大丈夫吗？”、“台湾大丈夫吗？”......

如之前预告的，为了能更加开门见山、直达要害地说清楚问题，彬老湿将之前《房地产篇》的内容重新加以编排，做成了这一篇，希望能帮大家更快、更准确地认识问题的本质。

正文开始之前，先来三段引子：

1）首先是现象：2019年中国房地产公司“30强”名单中，民营企业组的90%已经出现了债务违约或/和巨额赤字，而国营企业组中也已经有20%出现了债务违约或/和巨额赤字 ---- 这说明国内的房地产公司危机是一个普遍现象、问题出在更深层次的制度层面，而早已不是单单某一个企业的问题（经营不善）、更不是仅靠一家企业自身努努力就能解决的了。必须要有彻底的制度变革。

2）其次是一目了然的整体图：

3）最后是一句话概括：中国扭曲的土地制度（土地税制度），带来了可谓“人类史上最大加税”的税务负担增加，并且这新增的土地税税赋的征税责任、以及税收收入变动风险都被强加给了房地产公司，导致房地产公司承担了本不应由其承担的风险；而当（同样因为中国扭曲的土地/土地税制度而形成的①土地财政庞氏骗局所招致的②扭曲的"免费拆迁" 所导致的 ③“中国民间完全没有折旧意识”所引发的 ④ ）“中国特色的房地产泡沫”（因为城市建设早期阶段才特有的“拆1层建20层”的“庞氏结构”注定无法永远持续而）终将破灭、房价大降的时候，地方政府却根本不会退还早在房地产项目开发之初即提前一次性收取的未来70年份的土地出让金，故这一部分（可能占房价60%以上的巨大的）税金所对应的房产价值所对应的（本不应由房地产公司承担的）折价损失，只能由房地产公司承担，而由于较高的杠杆效应（土地出让金和关联税金的金额可能是原本房地产公司经营成本的数倍），房价只要稍微降低一点，房产公司就会蒙受数倍的损失，很容易就会陷入大幅亏损，最终必将陷入资不抵债、破产倒闭的境地。