房地产5：【房地产税】的假想案 ----【消除不公平】，仅需一步（Eggless Ver.3）re

前文回顾：

本篇前言：

如前文所述，自94年的【分税制改革】和98年的【房地产市场化改革】以来，【中国式房地产】一直是中国城镇飞速发展、以及各类中国式“......梦”的最根本支柱之一。

然而，中国式房地产也带来了三个巨大的【社会问题】：

【巨大的不公平】：
----【受益】和【代价】不对等......
【税收比例过高】：
......
【税金使用低效，存在巨大浪费】：
......

这一篇，就让我们预想一下可能的【解决方案】

注：这里：
我们暂且不讨论【问题2】---- 默认维持原本的【高税率水平】；
取而代之地，让我们重点聚焦【问题1：如何消除不公平】。
---- 而那个方法其实很简单：将【土地出让金】改为【房地产税】即可，一步到位。
---- 那样的话，【问题3】也会迎刃而解。

****************<目录>****************

一、具体需要消除的【不公平】

关于【拆迁费用】的分摊
关于【二手房增值】的归属
关于【土地税税额】的调整
关于【资产贫富差距】的调节

二、简单的改进方案：【土地出让金】改为【房地产税】=【土地税 + 房屋税】

1、概述，2、具体做法，3、缓冲措施

4、最终效果

受益和代价【更加对等】
地方ZF的【税收机制】将变得【更加科学】
房屋估值【更科学】，跟世界接轨
购房【压力大降】、【投机盘消失】，房地产行业【返璞归真】

三、现实阻力：为什么【房地产税】至今没有导入？

**************<正文开始>**************

一、具体需要消除的【不公平】

首先让我们清点一下：需要消除的【不公平】主要有哪些。

1、关于【拆迁费用】的分摊：

大家有没有想过，【拆迁】的本质到底是什么？

1）“拆迁”其实就是“棚户区改造”，是“贫民窟脱贫”

---- 完全一个意思，只是换了一个说法而已
理由：“伟大的......，不会产生万恶的资本主义才有的贫民窟！！”

2）因此对于地方ZF来说：

一方面“拆迁”=“脱贫”+“市容整顿”，是巨大的【政绩】；
而另一方面，【代价】则完全由房奴交的【土地出让金】承担...！

3）而对于贫民窟原住民来说，“拆迁”则等同于【不劳而获】

---- 原住民几乎没有承担一分钱的【代价】，就得以【乔迁新居】并获得了全国底层6亿人（月收仅1千元）几百年的收入！
---- 而承担这一代价的，同样是与原住民毫无关系、甚至素未平生的【城市房奴】！

这里面存在着巨大的【不公平】----【受益】和【代价】明显【不对等】！

要知道：

1）脱贫虽好，但哪有原住民【自己不付钱】的道理啊？

而且ZF还免费送你巨大的财富…
......
---- 找遍全世界，也没有这样的道理！

2）“城市建设”的成果（比如上海迪士尼、外滩、大医院等），能让【所有市民】都享受到，包括那些【不买房子的人】（比如曾经的福利分房户）；

---- 因此相关的费用，不应该仅仅由【买房】的房奴来承担。这是不公平的。

3）最终，应该：谁【受益】，谁【出钱】（支付代价）

---- 这才是放哪里都能通用的【公平】原则。

因此，目前这种【免费拆迁】模式，

在不懂的人看来，可能还真会以为是“社......”；
而实际上：这严重地【扭曲了】利益关系、人为造成了【巨大的不公平】；
同时更是对“多劳多得”价值观的【玷污】，绝不应该长期存在下去。

2、关于【二手房增值】的归属：

若从【房地产的本质 = 地上建筑 + 土地权利】这一视角看：

【地上建筑】=【私人财产】，因此相关增值归房东所有，毫无毛病。
然而，【土地权利】在中国并非是【私人财产】---- 而是【从国家那里】【付费】获得的【期限限定的使用权】，其【本质】等同于【付给ZF的税金】。
因此，对于中国房地产市场来说：

买【一手房】的过程，就是向地方ZF【预缴】了【未来70年的土地税】；
买【二手房】的过程，则是【报销了】上一任房东【已经预缴】给地方ZF的【70年土地税（的剩余部分）】---- 换句话说，剩余土地税的【实际承担人】，从【上一任房东】，变成了【新房东】。

从这层意义上，中国的【土地增值】就等于是【土地税税额提高】---- 因而，由此所带来的收益，也不应该由【民间房东】获得，而应该归属【收税主体（地方ZF）】。

注：其实可想而知，这就是“中国土地国有、不允许私人买卖”的原因之一 ---- 为了防止当年“地主垄断土地，并由此获取暴利”的现象重演（至少【名义上】是这样），不是么？

3、关于【土地税税额】的调整：

同样道理，【一口气收足】未来70年的土地税的做法，其实也是相当不合理的：

房奴们【短期】赋税压力过大；
一下子给地方ZF带来了【过大的】收入，更加剧了其【大手大脚】和【铺张浪费】的现象；
最后，更是让未来的税金【失去了】应有的【调整空间】
---- 当发生诸如：通货膨胀、房价变动，建设规划（支出）变动等事件时，土地税税额本应【对应做出调整】；
---- 只有这样，才能避免目前的“交税越早，税金越低”；“买房越早，税金越低”；最终“同样地区的住户税负却不同”的不公平现象。

4、关于【资产贫富差距】的调节

调节资产方面的贫富差距，不但天经地义、合情合理，做起来其实也相当简单……

二、简单的改进案：【土地出让金】改为【房地产税】=【土地税 + 房屋税】

一次性就能解决前面的所有问题，药到病除！

1、概述：

将【土地出让金】改为【房地产税】，并具体细分为【土地税 + 房屋税】；
承担对象由【仅房奴】改为【所有城镇居民】；
【已购房人士】已缴纳的土地出让金，视做【对将来税金的预缴】，实施【多退少补】；
---- 这样就公平了：【所有城镇居民】交【一样的税】，享受【一样的权利】。

2、具体做法：

（后续的每一步，都将以一套市场价为700万的上海房子为例，简称“目标楼盘”。具体来说：房价7万/㎡，面积100㎡）

1）确定【基准税额】

未来每年的【基准税额】= 目标楼盘所在地【楼面价】/ 70 ---- 这就是地方ZF可以获得的【总税收】，对其横征暴敛设置【上限】。

其中【楼面价】即【土地出让金】；
近年新建住房的【楼面价】直接沿用；而老房子的【楼面价】由地方ZF负责评估确定 ---- 初次评估时，可以参考目标楼盘附近的、地理位置差不多的、最近几年新拍卖的土地楼面价作为参考。随后每3年进行一次价值重估（跟日本一样）
例：比如目标楼盘附近，去年刚拍了一块土地的【楼面价】是4.2万/㎡，那么目标楼盘的【基准税额】就以4.2万/㎡为基准，适当上下调整。

2）确定【土地税】

【初期】【土地税】跟着【基准税额】走 ----【基准税额】确定后，【按一定比例】分别平摊给【土地税】和【房屋税】。假设【土地税】占比定为60%，那么剩下的就是（原始）【房屋税】。
例：既然目标楼盘【基准税额】= 4.2万/㎡ / 70年 = 600元/㎡/年；那么【土地税】单价就是360元/㎡/年，总额3.6万元/年。
【后期】【土地税】则跟着【土地的供求关系】走，由地方ZF负责评估确定 ---- 热门地区未来的土地税可能会越来越高，而冷门地区土地税则可能越来越低。
具体【征收方法】变动 ----【土地税】由【现任房东】直接交给【地方ZF】。若发生二手房交易，【新房东】直接【继承】该房产今后的【纳税义务】即可，而不再跟【前任房东】发生土地费用结算 ---- 以此彻底堵上房东通过土地增值（实质是增税）获得暴利的渠道。

3）评估【房屋原始估值】，计算【房屋现在价值】

跟日本一样，由地方ZF负责对所有【房屋】的【原始价值】进行评估 ---- 将房屋和土地彻底分离，仅计算【地上房屋】的价值。估值时可重点参考房屋建造时的【建筑成本】（材质、风格、装修程度等）。
【房屋税】的【税基】为房屋的【现在价值】---- 即【原始价值】减去【扣除累计折旧】。最终，房子使用年限越长，剩余价值（税基）越低，每年缴纳的房屋税也越低。
例：假设目标楼盘评估的【初期价值】为【280万】，【折旧年限】为70年，目前为止已经住了10年，那么【房屋现在价值】即为：280 X（1- 10/70）= 240万。
另，以后买卖二手房的时候，只过手【地上房屋】---- 最终【契税】、【印花税】等也只计算【房屋现在价值】，从而避免对【土地税（原土地价值）】的部分进行重复征税。

4）先倒推全市统一的【房屋税税率】，再推算每一间房屋的具体【房屋税税额】

【房屋税】是【财产税】，根据【房屋现在价值】X【固定税率】来计算。
为了让税率【公平】且【合理】，应该先将【全市】房产的【总现在价值】加总后，再将【总房屋税税额】平摊下去，来计算全市统一的【房屋税税率】。
例：目标楼盘所在地（上海）ZF拟征收1000亿【房屋税】（即：前文所说的总【基准税额】扣掉总【土地税】后，剩下的部分）；而全市房产现在价值的总估值为5万亿，那么税率就是【2%】。最终，具体到目标楼盘，总税额就是【房屋现值240万】X【税率2%】= 4.8万/年。
再一次地：房屋越老，现在价值越低，总税额越低，跟日本一样，非常公平公正。

5）每3年进行一次【税基重估】：

跟日本成熟模式一样：每3年一次，由地方ZF人员，对每套住房进行【税基重估】，包括：

1）【房屋现在价值】重估：
---- 扣去前3年的折旧：随着时间推移，房屋【现在价值】和【房屋税税额】都将逐渐降低

2）【土地税税额】重估：综合下述两点因素：

根据当地房地产市场【供求关系】：
---- 热门地区（一房难求的）未来的土地税可能会越来越高，而冷门地区（大量房子没人要的）土地税则可能越来越低；
根据地方ZF今后3~5年的【发展规划】和【支出预算】：
---- 比如新建多少基建、拆迁多少户，搞多少民生等等；
---- 最终，综合核定出各个区域居民需要交纳的【单位面积土地税】。这个可以以【行政区】为单位，比如上海浦东新区和上海嘉定区的税率就应该完全不一样。

最终效果：跟日本几乎一样了

3、缓冲措施：

税制转移阶段，想必会引发巨大的社会冲击，必须导入必要的缓冲措施。可以想象的有：

1）设置5年缓冲期

新规实行后，最早的5年税率打折：即：第一年仅收正常税额的20%，第二年收40%，最终5年后过度到100%。

2）土地税：允许【抵扣】已缴纳的【土地出让金】

对于新规之前【已经购入的房产】来说，购房时支付的【楼面价】，实质即为【预缴的未来70年土地税】---- 因此，理应允许从未来的【房地产税】中扣除。
例：假设10年前购买目标楼盘时，房价仅为350万，其中楼面价60%=210万。那么折算到70年就是每年3万 ---- 因此，在将来计算【房地产税】时，应从中每年扣除3万，仅缴纳差价即可。允许扣除的年限，即为剩余土地使用期限（目标楼盘为60年）
另外，讲道理，这个抵扣额，还应该允许乘上【累计通货膨胀/或存款利率】。比如，过去购房的10年间，平均每年通货膨胀2%，那么今年能够抵扣的金额就是3万X（102%）^10= 36,570元。明年的话则再乘以102%，以此类推。
这样一来，买房越是晚的人（最高点接盘），将来也将获得【最大幅度的税金抵扣】，甚至前几年的税金可能被完全抵消 ---- 这就不会导致当年日本房价泡沫崩坏时那样，最高点买房的人损失最大，甚至大量跳楼的情况。将社会冲击降低到最小。

3）房屋税：允许【扣除】累计折旧

如前文所述，房屋越老，税金越低。
如果是已经住了50年的老公房的话（往往是老一辈在住），未来的房屋税将仅为新房的（70-50）/ 70 =28.6%，负担大幅降低。

4）其他：个人破产法等

最后，对于困难家庭和弱势群体，则允许申请个人破产 ---- 以限制高消费为交换条件，免交房地产税，避免被扫地出门… ---- 这也是一个社会最基本的道义…
其实从这一点也可以看出…之前的【税收制度】是多么不公平、多么地搞笑…
---- 一旦正确地将税金【全民平摊】，立刻就会出现【交不起税】的…
这一方面说明之前的【税率明显过高】，超过了民众的负担能力，城建透支了居民收入；
另一方面则说明了之前税金分摊的【不公平】，明显是将应该属于他人平摊的部分都强加给【房奴】了。

注：参考：
日本的房地产税率：对于面积小于200㎡的民用住宅，年税率仅约0.25%...... 即每年缴纳房价的1/400……
而我国的房地产税率，以上海为例，年税率为【房价的 60%（土地出让金占比）/ 70年】 =约0.86%，是日本的整整3.4倍！

4、最终效果：

1）受益和代价【更加对等】：

越发达/基建越好/人气越高的行政区 ----税金也越高，公平公正；
【城市建设税】被正确地【全员平摊】---- 包括【拆迁户】和【福利分房】的，而不再只是【房奴】阶层独自承担；
各式【暴富梦】被彻底堵上，【贫富差距】大幅降低，真正变得像......；

2）地方ZF的【税收机制】将变得【更加科学】

长期来看：（70年间）总税收额【不变】；
而短期来看：透支未来税收、寅支卯粮的能力将被【大幅限制】---- 这明显将有助于抑制【面子工程】和【铺张浪费】的情况。
最终，地方ZF将不得不对每一分钱的经费都精打细算，投入真正最需要的地方 ---- 中国整体财政效率也将大幅提高。

3）房屋估值【更科学】，跟世界接轨

如此改革之后，中国房地产将完全跟日本模式一样：

房屋折旧被正确地予以考虑、房屋估值更科学；
房屋租售比（年租金/房价）也会更加符合常理：
---- 改革后，一方面【房价】将会暴跌（因为从中挖掉了原本属于土地税的部分）；而另一方面【房租】可能会上涨（因为房东必须将土地税作为成本纳入考虑，最终转嫁给租户）
---- 如此一升一降之后，最终中国的租售比终于也能达到世界正常水平的5%~6%了，而不再是现在那个明显畸形的，可能2%都不到的水平……

4）对各【房地产市场参与者】的影响：

i）购房者：购房压力将大幅减轻：

主要体现为：原本要在买房时点【一口气缴纳】未来70年的税金（占房屋总价的比例高达30%~75%）；而改革后，仅需每年缴纳1/70，且随之而来的首付和房贷利息负担，也会大幅降低。
例：之前说的700万的上海房子，房价部分仅40% = 280万；购入以后，每年再交6万的房地产税就行了 ---- 这就算是毕业没几年的小青年，也不是不能承受了。
（30%首付仅84万，仅需借200万房贷，每年房贷本息仅12万）
（而若不买700万那么好的房子，换350万的小房子，那么压力将再减半：首付42万，仅需100万贷款，年还本付息6万，年房地产税3万 ---- 这绝不再是之前那么遥不可及的水平）

ii）投机客：目测90%的投机盘将被打掉

面对如此高的房地产税，投机客们几乎没有可能盈利（若想盈利，必须将所有房地产税都转嫁给租客；而按目前的租房市场行情来看，那几乎是不现实的），
因此大量闲置房产将被抛售，房价将进一步降低，新毕业学生购房压力进一步降低
---- 真正做到【有恒产有恒心】，新毕业生们也可以安心工作了，不再为房子操劳。

iii）租客：房租可能是稳中略降；

一方面，房东可能会试图将土地税转嫁给租客；
但另一方面，随着投机客大量抛售闲置房产，租房市场的供应可能也会大幅提高，因此租金也可能下降。
最终对租客的影响，还要看上述两者的综合作用。而如果之前关于中国房屋实际空置率的报道是真的，那么很可能房租总体会略有下降。

iv）房地产公司：返璞归真，真正专心造房子

拍地时的资金压力大幅降低（跟购房者一样，无需再一口气代垫巨额的土地税）、因此融资成本大幅降低、未来不确定性风险大幅降低；
最终，房地产公司也能更专心于房屋的建设了，偷工减料的情况想必也会大幅减少，做专业的房产 ---- 以房屋质量和设计拼胜负，而不再是目前这样的拼拿地能力（=拼谁关系硬）...

v）整个房地产市场：

由于【土地税】和【房产本身】被分离，因此今后买房时的关注点也将逐步转移到：房屋质量、装修风格、周边配套等真正的“房地产因素”上来，而不再像原来那样，只要是个房子就得抢、根本无暇“挑三拣四”...
---- 相信这是房地产市场健康化的体现。

三、现实阻力：为什么【房地产税】至今没有导入？

众所周知：

哪怕是“万恶的资本主义国家”们，都已普遍导入【财产税（包括房地产税）】了 ---- 甚至你都可以说是【这是天经地义的事情】；
就像【所得税】能调节人与人之间的【收入】差距那样；【财产税】的导入将能很好地调节人与人之间的【资产价值】差距。
最终，社会贫富差距将被调整到一个更健康的水平，弱势群体将能够得到更大的保护。

然而时至今日，中国的“房地产/拆迁暴富神话”已经持续了整整20多年了（参考：日本的房地产泡沫期只有5年就破了）；

---- 那么长时间下来，为什么一直没有采取有效的行动呢？？
明明有那么多发达国家的成熟经验，明明一步到位就能解决的事情（连彬老湿都能像本篇这样设计具体方案），为什么就是不做？
...........................

其实，这个理由也不难想象：

1、民众的原因：不劳而获的劣根性，缺乏现代人的意识：

如前文多次提到的：经过历史上N轮灾难，大多数中国人只想占免费的便宜；而一旦要自己出钱，就不愿意了。具体不再重复。
而同样道理，【导入房地产税】就等于是【要每个人自己出钱承担】；
那么，想必民众的态度将立刻从之前白嫖时期的【歌颂祖国】变成【大骂ZF高税收】了吧…… 特别是那些城市低收入人群… 很可能根本负担不起税金，到时候他们怕是会骂得最响 ---- 就像现在发达国家民众一样，成天花式问候自家ZF……
再一次地：这才是现代社会应有的样子。赞美的VS批评的，能维持【6:4】开就已很不错了

2、既得利益者的【阻碍】：

可想而知，既得利益者们（通过各种渠道坐拥N套房的人），会是房地产税的最大阻碍，因为这会直接损伤他们的利益啊！
所以，为什么房地产税迟迟不出台呢？只要想一想是【谁】在制定政策，你就知道了……

3、政F的原因：三大【命门】

1）【财政】命门：

中国的地方ZF们，已经借了太多的债了… 拥有巨大的还贷压力…
而在税制刚刚切换的节骨眼，很可能出现财政收入【短期内大幅降低】的情况 ---- 而这可能会成为不少地方ZF的【命门】……

2）【金融稳定】的命门：

这个很好理解，房地产税的导入，会导致房价大降，而大量的银行贷款目前是用【房地产作抵押】的，房价的大幅下跌，可能将带来系统性金融风险。

3）【Z….........维继】的命门：

............................

尾声：我们到底想要一个怎样的国家？

1）纸醉金迷、拆迁暴富、不劳而获，咖啡店里都在讨论房子

---- 这是我们想要的样子吗？
---- 这是当年那个“打土豪、为人民”的国家应有的样子吗？

2）民智未开..............

---- 这是一个【现代人】应该有的样子吗？
---- 这是当年那个通过无数先烈浴血奋战、才最终打跑了【法西斯侵略者（日本）】的国家，今天应该有的样子吗？

3）【既得利益者】享受了几乎全部的【利益】，而【房奴】们承担了几乎一切的【代价】…

---- 巨大的【社会撕裂】，形成了弄不好是人类历史上最大的【利益再分配】…
---- 说得不好听一些，这跟【古埃及奴隶社会】还有多少差别？？
---- 让社会【更平等】，让人们【更理性】，难道不是【基本中的基本】吗？

在彬老湿看来，答案一直就很清楚：

早日从各种虚幻的“梦”中醒过来，真正成为“理性的现代人”；
一遍感叹祖国的飞速进步，另一边更要明白背后的【巨大代价】，并由全员【平等分担】；
开启【民智】，真正成为【主人】---- 对自己的税金形成足够的【监督】，提高社会效率；
---- 只有这样，才有可能【从理论上】接近当年【号称】的【理想样子】。