本稿は拙稿：房地产13、危机的【解决之道】：政府【退还】土地出让金、【改革】土地制度の日本語訳である。
翻訳はClaude AIを使用し、筆者が最終校正したものである。
【前回までの記事】
一、「中国特色」の不動産【バブル】
二、「【税金】だらけ」の中国不動産
- 中国不動産5：平和年代の「史上最大増税」：中国の「土地使用権譲渡金」
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中国不動産7：歪んだ「土地競売」制度 →【政府独占】による価格吊り上げ、極めて高い税負担の【隠蔽】、そして不動産企業に課される不必要な【リスクとコスト】
三、中国不動産の【業界危機】
【前章までの要点】
第11回で詳述した通り、現在の中国不動産業界の普遍的危機の本質的原因は、中国政府による「死の制度設計」にある。
- 利益の大部分が確実に国家に帰属するよう制度が設計されている（土地独占競売/オークション・土地増値税・販売価格届出制による利益上限設定等）。
- リスクはすべて不動産会社が負担し、政府は「晴雨を問わず安定した収入（旱涝保收）」を確保する（土地税収の不足は不動産会社の自己補填、損失が出ても還付なし）。
- 政府が全面掌握する計画経済的な土地供給が業界の景気サイクルを人為的に増幅させる（上昇局面では売り惜しみ、下降局面では投げ売り供給）。
- これらの制度設計の組み合わせにより、中国不動産業界の経営リスクは通常の製造業を遥かに上回り、「政府が意図的に不動産業界を破滅させているかのような」制度となっている。
問題の本質（制度設計の不合理性）が特定された以上、処方箋を適切に当てはめさえすれば、問題は迅速かつ根本的に解決できる。
以下にその具体的な改革案を論じる。
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【目次】
- 一、短期：政府による土地出譲金の【返還】----【直ちに有効】な措置
- 1、論理：税を【過剰に徴収】した政府が「吐き出す」のは当然
- 2、即効性：不動産会社の蘇生・サプライヤー債務の解消・未完成マンション問題の解決、民間信頼感の回復、悪循環の断絶
- 3、財源：中央銀行による大規模な貨幣供給（量的緩和）
- 二、中期：土地競売・オークション制度の改革
- 1、【購入者】への【直接競売】方式への転換 → 不動産会社の完全解放
- 2、新しい入札制度の設計案 ---- 「大学入試の志願システム」方式
- 3、「70年一括払い」から「1年単位払い（年払い制）」へ ---- 住宅価格の【抜本的引き下げ】
- 三、長期：【土地出譲金】制度の抜本的改革
- 1、年税率の【動態的】調整 ---- 税の調節機能の回復
- 2、全住民への【普遍的】課税への転換 ---- 財政の「歳入源拡大」と社会的公平性の向上
- 3、移行期の補償措置：「多退少補」原則と公営住宅への安置
- 後記：バーナンキ『行動する勇気』 ---- 中国への示唆
- 【連載】不動産篇V3 目次
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一、短期：政府による土地出譲金の【返還】----【直ちに有効】な措置
1、論理：税を【過剰に徴収】した政府が「吐き出す」のは当然
中国不動産11、中国不動産の「死亡」制度設計：国家のための「税収請負」で死する、という宿命で論じた通り、
中国の不動産会社が連鎖的に経営破綻に至っている直接的原因は、前期に地方政府に「立替払い」した土地出譲金を、その後（景気悪化・住宅購入者の購買力低下等により）十分に回収できないことにある。
- すなわち、不動産会社が政府に「立替払い」した金額は、結果として「過払い」となっている。
- したがって政府は、「過剰に徴収した税（土地出譲金）」を当然に「返還」しなければならない。
- 最終的な原則として、住宅購入者の実際の納税能力に見合った分だけ税を徴収すべきであり、「最低税収の保証責任」を不動産会社に転嫁すべきではない。
2、即効性：不動産会社の蘇生・サプライヤー債務の解消・未完成マンション問題の解決、民間信頼感の回復、悪循環の断絶
見出しのとおり、政府による土地出譲金の返還は、以下に示す悪循環を根本から断ち切る効果を持つ。
現在の悪循環の連鎖：「土地税の立替払いが回収不能 → 不動産会社の経営破綻 → サプライヤーへの代金未払い → 施工の手抜き・建設労働者の賃金不払い → 未完成マンション（烂尾楼）問題 → 住宅購入者への打撃 → 個人消費・経済全体のさらなる悪化 → 住宅価格のさらなる下落 → 土地コストの回収がさらに困難 → さらなる連鎖破綻......」
政府が土地出譲金を返還することにより、上記の悪循環を一挙に断ち切り、社会的信頼感の急速な回復と景気の下振れスパイラルからの脱却が期待できる。その効果は即時的かつ広範なものとなろう。
3、財源：中央銀行による大規模な貨幣供給（量的緩和）
「返還に必要な財源はどこから来るのか」---- これに対する答えは「中央銀行による貨幣創出（いわゆる量的緩和）」であるが、この措置は「一度限り」に限定されなければならない。
「量的緩和」とは、政府が大量の国債を発行し、それを中央銀行（通貨発行機関）が無制限に購入することで、政府に対して実質的に無制限の資金を供給する手法である。
- 量的緩和はいかなる場合も長期的に重大な負の影響をもたらすため、各国政府がこれを「最後の手段」として極力回避してきた経緯がある。
- しかし、中国の不動産危機が「史上最大規模の金融危機」を引き起こしかねない水準に達しつつある現状において、今こそこの手段を行使すべき局面である。
参考：中国不動産12：【史上最大】の【バブル】・金融危機・経済危機となる恐れ
なお、必要な量的緩和の規模は最大でも33.2～79.3兆人民元程度と試算される。
- これは2025年の名目GDP（140兆元）の23～56%に相当する。
歴史上、他の主要国が金融・経済危機に際して実施した量的緩和の規模（対GDP比での政府債務増加率）と比較しても、特別に突出した水準ではない。
- それでいて「過去の負の遺産を一括で清算」し、「詰まりを解消して血液の流れを取り戻す」 ---- まるで救急時の強力な「電気ショック治療」としての効果が見込まれる。
- GDP比数十%の政府債務増加というコストに対して、「史上最大規模の危機」の連鎖を断ち切れるならば、「むしろ安価な代価」と評価できる。
※ 数値の出所：
①中国不動産5：平和年代の「史上最大増税」：中国の「土地使用権譲渡金」で計算した通り、1994年の分税制改革から2024年までの30年間に徴収された土地出譲金の累計は79.26兆人民元である ---- 「返還」に必要な金額がこれを上回ることはありえない。
②中国不動産12：【史上最大】の【バブル】・金融危機・経済危機となる恐れで試算した通り、2024年末時点の中国不動産会社各社の各種未回収債権の合計残高は約33.25兆元と推計される ---- 返還によりこれら企業のさらなる損失拡大を防ぐだけであれば、この金額を超える必要はない。
※ なお、「今日発行した通貨」と、それがもたらす「短期的な恩恵」は、将来必ず「返済コスト」として、全国民が分担することになる。これは「改革コストの国民全体への分散」という基本的な経済学の常識である。
したがって量的緩和による市場救済は厳格に「一度限り」とし、その後の財政収支については抜本的な長期的改革が不可欠である。
また「現在の政府債務がすでに深刻ではないか」という懸念については、「神奇な中国」においては政府自身以外に真実の債務状況を知り得る者が存在しないが、いずれにせよ「史上最大規模の危機」の打開は量的緩和以外に手段がない、というのが現実的な評価である。
二、中期：土地競売・オークション制度の改革
1、【購入者】への【直接競売】方式への転換 → 不動産会社の完全解放
「処方箋を問題の本質に当てはめる」という観点から、中期的な改革の核心は明快である。
不動産会社が連鎖破綻する直接的原因が「前払いした土地出譲金の回収不能」にあるならば、解決策は「不動産会社に土地出譲金を立替払いさせない」ことにほかならない。
- 中国の車ナンバープレート競売と同様に、政府が住宅購入者に対して直接、土地使用権を競売する（税を直接徴収する）。不動産会社はこの競売の「泥沼から解放」される。
- 不動産会社は自動車メーカーと同様に「税負担ゼロ」の状態で、本業・本来の事業 ---- 住宅の設計・建設・品質向上・コスパ改善などに経営資源を全投入できるようになる。
- 不動産会社間の競争軸が「価格のみの入札競争」から、「品質・設計・居住性・コスパ」による健全な競争へと移行し、住宅品質の継続的な向上がもたらされる。
- 「巨額の税金の立替払い・回収困難による急死」という可能性が構造的に排除される。
- さらに、公開競売に参加した購入者数と入札価格を見ることで、不動産会社が市場需要を直接把握できるようになるため、生産計画の合理化・コスト削減・利益率の改善が可能となる。
- これはほぼ「百利あって一害なし」の改革である。
※ 唯一、この改革によって不利益を被るのは中国地方政府のみである。
直接競売方式に切り替われば、民衆は「住宅価格の大部分が実は政府に取られている」という事実を明確に認識し、出価を大幅に引き下げる可能性が高い。その結果、地方政府の土地出譲金収入は大幅に減少するであろう。
2、新しい入札制度の設計案 ---- 「大学入試の志願システム」方式
新制度への移行に際しては、以下の設計上の課題を同時に解決する必要がある。
- 現行では「土地＋地上建築物」が一体として価格設定されているが、新制度では両者を分離して価格決定する必要がある。
- 利益の大部分を「土地」段階（政府の収入）に残しつつ、不動産会社にも適正な溢価（プレミアム）収益を確保させることで、建設品質向上への正のインセンティブを与える。
- 実務的な効率性・ルールの明確性・「灰色地帯」の最小化を担保した上で大規模展開が可能な仕組みとする。
以上を総合的に勘案した改革案として、筆者は「大学入試の志願システム」方式を提案する。
【基本的な仕組み】
- 住宅プロジェクトの完成・販売時に、政府と開発業者が共同で「競売大会」を開催する（現行の車ナンバープレート競売に類似）。
- 当該物件の購入を希望する者が一斉に参加し、単一の「入札書（大学入試の「志願票」、及び「実際の成績」に相当）」で、土地と地上建築物の価格・帰属を一括決定する。
- 排序方法：まずは「土地出譲金」への入札価格で足切りラインを設定し（大学入試における特定大学の「投档線」＝最低出願点に相当）、このラインを超えた参加者のみが「具体的な部屋番号」の選択に進む（特定大学内部の「専攻選択」に相当）。
- この方式により利益の大部分を「土地段階（政府）」に残しつつ、部屋番号の競合によって生じる「溢価（プレミアム）」は開発業者が受け取ることができ、品質向上への正のインセンティブが生まれる。
- ---- 公平的で、効率的。
【入札書の3項目】
① 土地出譲金の最高出価：
- この金額が政府（税収）に充当される。
- 各参加者の出価が「足切りライン（投档線）」の決定に使われる。
- なお新制度では「70年分一括払い」ではなく、「年額料率」の競落（後述）とする。
※「先に土地を」という設計の下では、「利益の大部分は政府に留める」ことが、現在の税制・制度設計からの変化が相対的に最小限に抑えられ、既得権益者などによる改革への抵抗を低減する効果が期待される。
② 希望部屋番号のリスト（志願表）：
- 「第一志望：○棟○号室、最高出価○○万元」、「第二志望：……」と、希望順に記入する。
- この金額が開発業者の収入となり、開発業者は「最低落札価格（建設・諸コストをカバーする水準）」を設定できる。
- 特定の部屋に複数の参加者が入札した場合は最高値提示者のみが落札する。第一志望が外れた参加者は第二志望へ、さらに第三志望へと選考が進む。競合率の高い部屋の「溢価（プレミアム）」は開発業者の利益となり、設計・品質向上へのインセンティブが生まれる。
③ 「志願変更（调剂）」の可否と条件：
- 間取り・棟・階数等の条件を指定した上で、全志望が外れた場合の「調整割当て」に応じるか否かを明示する。
- 志望が全て空振りとなった部屋号と参加者については、システムマッチングまたは開発業者の手動割当てによって調整し、残余分については再入札を実施する。
この方式により、土地価格の決定から地上建築物の価格・帰属決定まで一括して完了する。現行の「先着順」、「窓口販売」に比べ、圧倒的に公平・効率的であり、「顧客への便宜供与」や「サクラ（演じた買い手）」などの不正も源流から排除できる。
※ その他の措置として、一定の「違約金（解約ペナルティ）」制度の設定（財務状況の急変等による解約を一定条件下で認める）、売り場（售楼処）の機能転換（顧客獲得・モデルルーム展示に特化）、開発業者・不動産仲介業者による参加者への基礎教育（入札の仕組み・合理的な志願の立て方等の説明）なども有効と考えられる。
こうした取り組みにより市民の知識水準が向上し、入札価格の合理化が進むとともに、住宅購入という人生最大の支出に対する計画性も高まる。
3、「70年一括払い」から「1年単位払い（年払い制）」へ ---- 住宅価格の【抜本的引き下げ】
土地競売を購入者への直接競落方式に切り替えると、「住宅価格に含まれる巨額の土地税」の実態が一般市民に明らかになる。上海の総額1,000万人民元（約2.33億円）の住宅であれば、そのうちの700～900万元（1.6～2.1億円）もの金額を政府に直接支払う必要があると知った市民の多くは、冷静な損得計算を行うようになるだろう。
- 「700～900万元もの大金を、政府に一括で支払う代わりに、100～300万元で数十年分の賃借をして、残り600万元を別の用途に充てる方が合理的ではないか」という選択肢が現実的に検討されるようになる。
- このような「合理的思考」が広まれば、住宅購入者の直接入札における提示価額は、現行の間接競落における「費用の最終負担者ではない不動産会社」の「代理」提示価額を大幅に下回る可能性が高く、土地の落札価格は急落し、住宅価格も大幅に引き下げられる。
更に、本改革案では、これだけにとどまらず、入札対象そのものも変更することを提案する。
- 現行：「今後70年の使用権を一括売却、70年分一括払い（買断）」
- 改正案：「今後1年の使用権を競落、年払い（毎年自動更新・年額払い）、年額料率は1～3年ごとに動態的に改定」
この変更により、現行では住宅価格に隠れている「住宅総額の約70%」に相当する土地出譲金が「即座にゼロとなる」（以降は別途で毎年政府に支払う形になるため、新築時の購入価格には含まれない）。結果として、新築住宅の購入時に必要な初期支払い額は現在の約30%に圧縮される。
さらに、土地出譲金部分（全体の約70%）に付随する契税（約1～2%）・増値税（約8%）・ローン利息（約10%）等の付随的支出もゼロとなるため、新築住宅購入時の初期支払い総額は、現行比で最終的に「約10%」にまで下がる可能性がある。
※ もちろん、その後は毎年政府に土地出譲金の年額を支払い続けることになる（70年累計では同額となる）。ただし、「支払い期間が大幅に拡張」されることで、初期購入時の財務負担は劇的に軽減される。
特に、住宅ローンは借りなくて済む。「初期支払必要額が90％減」という原因以外にも、厳密に言えば、現行の中国金融法律・規定によると、土地購入に対する住宅ローン融資は認められない（金融監督当局は土地出譲金・税費・行政手数料等へのローン充当を禁じており、住宅ローンは本来「地上建築物部分」のみに対して実行されるべきである ---- もしこの原則が厳格に適用されていれば、住宅価格はとうに大幅に下落していたはずである）ことを踏まえると、初期支払い負担の軽減効果はさらに大きい。
この改革が社会全体にもたらすメリットは計り知れない。
- 住宅購入コストの大幅な低下と生活負担の軽減。
- 消費意欲・出生意欲の大幅な回復。
- 政府の立退き補償コストの大幅な削減と、都市更新・再開発の加速。
- 住宅を「投資資産」として保有する動機の消滅と、より健全な資産形成の促進。
三、長期：【土地出譲金】制度の抜本的改革
最後に、最も根本的で困難な改革が「土地出譲金制度そのものの抜本的改革」である。
参考：中国不動産5：平和年代の「史上最大増税」：中国の「土地使用権譲渡金」
土地出譲金の本質は「税」であり、それも「平和時代における人類史上最大の増税」に等しい規模のものである。
かつ現行の徴収方式は極めて歪んでいる ---- 「70年分を一括で徴収」することで税の「調節機能」が完全に失われ、「一部の人のみ課税・一部は非課税、さらに一部は逆に多額の補償金まで受け取る」という、世界的に類例のない不公平な構造となっている。
これは徹底した制度改革を必要とする。
参考：中国不動産6：【史上最大】を競う【利益再分配】：一部の人が、他の人の【数百年分】の年収を【無償で取得】する
1、年税率の【動態的】調整 ---- 税の調節機能の回復
税収の主要な機能は「公共資金の調達」に加え、「調節」（格差の是正、所得の再分配）にある。具体的には以下の「調節」機能が求められる。
- 人々の間の貧富格差の是正：所得税のように、高所得者は多く納め、低所得者は少なく納める（または補助を受け取る）。
- 地域間の発展格差の是正：経済的に発展した沿海地域は多く、内陸・貧困地域は少なく、場合によっては「移転支付（財政移転）」を受け取る。
- 時代間・世代間の再分配：早期（物価・収入が低い時代）は税負担も低く、近年（物価・収入が高い時代）は税負担も高くなるよう、時代に応じて調整する。
「平和時代における人類史上最大の増税」と言われる土地出譲金こそ、これらの調節機能を備えるべきである。
（1）時系列に応じた【動態的】調整
- 不動産上昇局面では毎年の土地入札価格が急上昇するため、隣接する住宅街区（類似した生活環境・インフラを享受）であっても、開発・販売年度の違いだけで土地出譲金の負担額（=ロックされた70年間の実質税負担）が一生分の収入の大部分に相当する差となるケースが生じている。
- これは明らかに不公平であり、「税の第一原則は公平」という基本に反する。
- 解決策は明確である。土地出譲金を「70年分一括払い（70年間税率固定）」から「年払い（税率を動態的に改定、3年ごと改定を推奨）」へと転換し、早期購入者と近年購入者の税負担を平準化する。
具体的な方法として、3年ごとに周辺地块の新規土地の平均落札価格（または平均価格変動幅など）を参照し、過去に成約した土地の年額料率を動態的に改定する。改定時の急激な変化を避けるため、日本の固定資産税における「平滑化機能」（3年間で各年1/3ずつ段階的に調整）を参考にすることを推奨する。特に「旧・70年一括払い方式」から「新・年払い方式」への初回切替時の移行期間については、より長めの平滑化期間を設定することが適切である。
（2）地域特性に応じた税率の差異化
- 地域ごとの年額料率設定に際しては、当該地方政府の都市計画・エリアのポジショニング・旧市街地再開発・インフラ整備計画等や、全体的な財政収支を参照する。
- 特定の住宅地区に「域内居住者のみ入学資格がある学校」等の排他的な資源が存在する場合、その資源に関連する費用を当該地区居住者の土地税に適切に按分することができる。
- 大型公共事業（橋梁架設等）の新規投資が必要な場合には、土地税の臨時増額によるコスト分担という柔軟な調達手段が使えるようになる。
※ ただし、これらの税率変更はいずれも透明な民主的意思決定プロセスを経ることが前提となる。もし当該地区の住民代表が「インフラ整備よりも税負担の軽減を優先する」との意向を示した場合には、地方政府はこれに従わなければならない。
このためには、日本の「地域自治体」制度のような、完備した民主的自治・普通選挙・実権を持つ議会・財政透明性などの確保が必要となる（本稿では詳細を省略する）。
2、全住民への【普遍的】課税への転換 ---- 財政の「歳入源拡大」と社会的公平性の向上
（1）財政の「歳入源拡大」
現行の「一部の人のみ課税・一部は非課税、さらに一部は逆に多額の補助金まで受け取る」という不合理な構造を徹底的に是正し、すべての都市居住者（家族単位でも可）が、現実に土地を使用している限り（例：居住）、等しく土地出譲金を納付する制度へと転換する。
この転換により納税者の基数が最大で2倍（※）程度に拡大するため、「70年分一括払い」から「年払い（単年分）」への移行に伴う財政収入の減少を大幅に補填できる見込みである。
※ 現在の都市人口の大まかな構成（第6回の概算による）：
①「棚ぼた受益者」（立退き補償受領者等）：約2億人、
②「免税・課税逃れ」層（1994年以前の福利住宅分配受領者・主に高齢者・体制内職員等）：約2.7億人、
③「唯一の納税者」（新築住宅購入者）：約4.7億人（農村部人口約4.6億人は土地出譲金とは元来無関係）。
改革後の納税者基数は現行の4.7億人から最大約4.7億人の増加（≒倍増）が見込まれる。
（2）社会的公平性の向上
さらに重要な点として、この改革は人々の間の貧富格差を大幅に縮小し、社会的公平性を著しく向上させる。
（試算）現在の中国における貧富格差は世界最高水準に達している可能性がある。
西南財経大学「中国家庭金融調査2017」のデータによれば、最も裕福な14%の家庭が全体純資産の65%（平均1家庭あたり472万元＝約1.1億円）を占有しており、この数値からジニ係数を計算すると0.712に達する。OECDの基準では「慢性的な社会的混乱が生じやすい水準」とされるレベルである。
一方、土地出譲金制度の抜本的改革後は、以下の理由から貧富格差が世界最小水準にまで縮小する可能性がある。
● 住宅（土地出譲金）が居住者の総財産・支出に占める比率が極めて高い。したがって、適正かつ公平な土地出譲金制度を導入すれば、最も比率の大きい財産・土地税支出を効果的にコントロールでき、その調節効果は外国の資産税をはるかに上回る規模となる。
● 各居住者の土地税負担額は完全に自分自身の選択（居住地の選択）によって決まる ---- より都心部・利便性のより高い地区に住めば税負担が高くなり、郊外・条件のより劣る地区に移住すれば税負担が低くなる。これは「多く納税すれば多くの便益を享受できる」という公平な仕組みである。
● 重要なことに、中国では政府が土地を完全に掌握しているため、居住者の「引越しコスト」が外国と比べて大幅に低く、居住地の選択が外国よりはるかに柔軟・自由である。外国では土地私有制のもとで引越しに高額の土地売買コスト・取引税費等が伴うが、中国の新制度下ではそのような負担が大幅に軽減される。
● この「より小さな貧富格差」と「より自由な土地税（居住地）の選択権」こそ、土地公有制が生み出しうる真の「制度的優位性」であり、土地私有制の外国には実現できないものである。
（3）納税者意識の覚醒、国民監督による財政支出の合理化
さらに、普遍的な土地税の賦課により、中国市民の「納税者意識・監視意識」が初めて真に覚醒する。
- 「自分が納めた土地税はどこに使われているのか」、「税率は合理的か」、「財政支出に無駄はないか」---- こうした問いへの関心が広がり、地方政府の財政支出に対する全市民の監視が機能するようになる。
- 全市民による監視のもとで、地方政府はGDP・政治実績のための「派手な公共投資の乱発」をやめ、歳入の範囲内で合理的かつ効率的な財政運営を行う動機が生まれる。
- この改革はまた、市民にとってはほぼ「百利あって一害なし」であり、唯一「不利益を被るのは地方政府（財布と面子）」のみである。
3、移行期の補償措置：「多退少補」原則と公営住宅への安置
いかなる制度改革においても、既存の関係者全員への影響を精緻に検討し、困難な立場に置かれる者には合理的かつ必要な補償・移行措置を講じることが不可欠である。
最も直接的な影響を受けるのは、「新制度導入直前に（最も高い価額水準で）新築住宅を購入した者」である。彼らは最高額の土地出譲金を負担し、かつ「今後70年分を買断（一括払い）」している。新たな年払い制度が導入された場合に、これらの人々に対して再度の土地年税を課することは明らかな二重課税となり、補償が不可欠である。
本稿が推奨する補償方式は「多退少補（過払い分還付・不足分追徴）」原則と、公営住宅への安置制度の組み合わせである。
（1）新築（一手）住宅購入者への対応
- 対象者が既に支払った旧土地出譲金（新築住宅価格に含まれていた分）を「今後70年分の土地税の前払い」と見なし、これを「年額換算料率」に変換する。その後、新制度の年額料率と比較し、差額分について「多退少補（過払い還付・不足追徴）」を行い、元の70年使用権が満了するまで継続する。
（例示）購入者Aが2020年に1,000万元で新築住宅を購入（うち70年分土地出譲金700万元、年換算10万元、土地使用権2090年まで）。新制度導入後の年額料率が8万元の場合 → 政府は毎年2万元（=10-8万元）をAに還付、2090年まで継続。
一方、2015年に購入した購入者Bの年換算料率が7万元だった場合 → 新制度の年額8万元で同地区に居住し続けるには毎年1万元（=8-7万元）を追加納付、2085年まで継続。
- この仕組みにより、購入時期が遅いほど（多く支払った人ほど）後の控除が多くなり、購入時期が早いほど（少ししか支払っていない人ほど）後の追加納付が多くなる ---- これは高い公平性を実現する。
なお実際の控除計算においては、物価上昇率やローン利息等の要素も考慮して適切な乗数を設定することが望ましい。
（2）新築住宅を購入した【ことがない】者（「免税・課税逃れ」層）への対応
- 1994年以降に一度も新築住宅を購入したことのない者（主に旧「福利住宅分配」制度により住居を取得した高齢者層等、約2.7億人と推計）は、新制度導入後は控除がなく、満額の年税負担が発生する。
- 各家庭は「現在の居住地に留まり、高い土地税を納める」か、「より郊外に転居して、税負担を下げる」かを、自らの判断で選択することになる（郊外への新居取得コストは、新制度導入で住宅価格が現在の約10%に下がると仮定すれば、それほど高額ではない）。
- 定年高齢者・困難家庭等、新土地税の負担能力がなく・自力での転居も困難な生活困窮層については、相応の救済政策が必要である。たとえば「個人破産制度」（破産宣告を前提に、土地税の減額・免除のもとで現地に居住継続を認める代わりに、高額消費の制限・個人破産名簿への登録等を課す）、または「公営安置住宅」（転居を希望するが郊外新居の取得が困難な世帯を政府の遠郊外安置住宅に受け入れる ---- 政府にとってはコストが低く、これらの世帯が空けた都心部の土地から新たな土地出譲金収入を得ることができる）などが考えられる。
（3）中古（二手）住宅購入者への対応
この点は一手住宅購入者の場合よりも複雑である。
- 二手（中古）住宅購入者は購入代金を全額「前の所有者」に支払っており、「政府への土地出譲金の直接支払い」という形態をとっていない。
- したがって、二手住宅の購入代金に含まれる「土地出譲金相当分（控除の根拠となりうる分）」は、厳密に言えば最初の購入者が支払った少額の土地出譲金の「転換分」のみであり、残余の大部分は前所有者の「地上建築物の値上がり益（キャピタルゲイン）」として帰属する。
- このため、同じく「最近の高値で住宅を購入した者」でも、新築購入者と中古購入者では控除可能額に大きな差が生じ、税負担も著しく異なることになる。これは論理的には正当であるが、道義と社会安定性の観点から問題があり、特別な救済措置を要する。
本稿が推奨する対応案は以下の通りである。
- 方案（a）中古住宅購入者への対応：二手住宅の実際の購入価格の一定比率（同等の新築住宅における土地出譲金の比率を参照）を「政府に支払った土地出譲金相当額」と見なし、将来の新土地年税からの控除額を大幅に認める。これにより中古購入者の税負担を大幅に軽減できる。
- 方案（b）前所有者への対応：上記の「中古購入者への控除」分を前所有者に遡及して追徴するか否かについては、①「遡及なし」方式（操作がシンプルで抵抗が少ない代わりに、前所有者が不当に利益を得た状態が温存される）、②「遡及あり」方式（前所有者に当該金額の一括返納を命じ、同時に売却益に対するキャピタルゲイン税を課す。その後の新土地年税は前所有者・中古購入者それぞれが、自らの購入時の土地出譲金基準で控除を受ける ---- より厳格で公平だが、過去の既存取引に遡るため民間の抵抗が大きい）の二つの選択肢がある。
最終的な制度設計・選択は、専門家や人民代表による詳細な検討が必要である。
後記：バーナンキ『行動する勇気』 ---- 中国への示唆
前FRB（米連邦準備制度理事会）議長バーナンキの著書『行動する勇気：危機と試練の回顧録』は、彼が2008年のサブプライム危機に際して、たとえ自身のキャリアに甚大なリスクをもたらす可能性があるとしても、いかに必要な責任を担い「行動する勇気」を持ったかを詳細に記録した一冊である。
同書の核心的な知見を中国の現状に照らし合わせ、ChatGPTに分析を依頼した結果は以下の通りである。
【ChatGPT補足】バーナンキ『行動する勇気』と中国への示唆
一言でまとめると：「体系的な金融危機においては、逡巡・先送り・道徳的訓誡は、いずれも『局所的な不良債権』を『社会全体のバランスシート不況』へと拡大させる。最も政治的に不人気なタイミングで、早期に、大規模に、集中的に行動しなければならない ---- たとえその後10年間批判されるとしても。」
【バーナンキが繰り返し強調した6つの知見と中国への対照】
① 道徳的判断より、体系的リスクを優先する：
「救うか否かは『誰が破綻して当然か』の問題ではなく、『破綻すれば連鎖反応を招くか』の問題だ」 ---- バーナンキは投資銀行の強欲を個人として嫌悪しながらも、道徳的評価を一時棚上げして体系的安定を優先した。
中国の現状に当てはめれば、「不動産会社は高レバレッジの自業自得」、「民間資本は救わない」という姿勢は、体系的連鎖（不動産会社破綻 → 下請け代金未払い → 建設労働者・資材業者・設計事務所・地方財政への波及）がすでに進行している現状では、致命的に誤った判断となりうる。
② 行動は「早く・大きく・過剰なほど」あるべし：
バーナンキの原則は「救いすぎた」と批判される方が、「なぜ早く行動しなかった」と批判されるよりはるかにましだ、というものであり、彼はこれを「overwhelm the panic（恐慌を火力で圧倒する）」と表現した。
中国の政策は「小さく・遅く・小刻みで・試探的」であり、いずれの行動も「底が確実に支えられた」と市場が確信するに足るものではなかった。
③ 予期の安定は基礎的体力の修復より重要（短期的に）：
予期が崩壊した状態では合理的な個人行動が集積して非合理な結果を生む（「みんなが明日はさらに悪くなると思っているから」信用が凍結し、投資が消え、リスクが自己増殖する）。
バーナンキは政策の明確化・高頻度の発信・「どこまで何をするのか」の具体的な底線の開示を行ったが、中国の政策発信は曖昧で底線が不明確なため、居住者は観望を続け、企業はバランスシートを縮小し、銀行は融資を絞り込んでいる。
④ 中央銀行は「批判を引き受ける意思」がなければならない：
バーナンキは議会・世論・陰謀論から批判を浴びることを承知で、すべての「汚れ仕事・不名誉」を連邦準備に背負わせ、財政・銀行・市場が「機能し続ける」ための空間を守った。
中国では金融リスクが高度に政治化・意識形態化されており、「拍板して結果を担う責任者」が存在しないため、各部門が互いに様子見を続けている。
⑤ 「不作為」もまた一つの「激進的な選択」であり、結果はより悪い：
「何もしない」ことは「保守的」に見えるが、体系的危機においては「最も激進で最も危険な賭け」である ---- 「市場が自然に回復する」、「信頼感が自然に戻ってくる」、「不良債権が拡散しない」と賭けることであり、歴史上この賭けは常に負けてきた。
中国は現在、不動産・地方債問題において「時間が解決する・やり過ごせばいい」という賭けをしているが、バーナンキは言うだろう ---- 「あなたは問題が小さくなるのを待っているのではなく、より高いコストでしか解決できなくなるのを待っているのだ」と。
⑥ 救済は「旧来モデルの維持」ではなく「再構築のための時間を稼ぐこと」：
バーナンキは金融システムに問題がないとも、不動産バブルが崩壊してはならないとも考えていなかった。彼の論理は「まず止血し、その後手術する ---- 大量出血の状態で構造改革を試みれば、手術台の上で命を落とす」というものであった。
中国への示唆：地産を安定させることは不動産依存を継続することではなく、不動産会社を救済することは土地財政を継続することではなく、底を支えることはバブルを容認することではない。しかし前提として「システムをまず生き延びさせること」が改革への道を開く。
【中国が学びにくい要因（現実的な制約）】
中央銀行の独立性の欠如、財政・金融・銀行の境界の曖昧さ、金融問題の高度な政治化・意識形態化、「民間/資本家を救済する」という舆論的負担の重さ ---- これらの要因から、中国が2008年の米連邦準備モデルを「そのまま複製する」ことは難しい。しかし問題は、バーナンキから学ばないコストが、「資本家を救済した」と批判されるコストをはるかに上回る可能性が高い、という点にある。
【一言での総括（最もバーナンキらしい言い方で）】
「真の『行動する勇気』とは、改革に踏み切る勇気ではなく、最も不人気なタイミングで、システム全体の底を支える勇気である。」
あなたが今感じている『このまま放置すれば悪循環になる』という不安こそ、バーナンキが2008年に毎日備忘録に書き留めていたものと同じものだ。
以上のChatGPTの分析に付け加えるとすれば、ただ一点 ---- AIが即座に「通透」に理解できる論理を、「神奇な中国」の人間の脳がなぜ、理解できないのか、あるいは理解しようとしないのか、という問いである。
既得権益者・各種の「中国特色」が改革の障害となることは、誰でも予測できる。
- しかし「障害を克服する方法」を議論する前に、まず「問題があることを認識する（あるいは認識しようとする）」ことが不可欠ではないか。
- 「神奇な中国」は現在、この認識のプロセスのどの段階にいるのか ---- この問いへの答えが、すべての結末を決する。
バーナンキの言葉を借りれば：
- 「選択しないことも一つの選択（＝賭け）」である。
- 現実を直視せず、「問題を見ようとしない」、「外国の知見に触れようとしない」、「思考する努力をしない」という姿勢が続くならば、硬直し時代遅れとなった巨大な構造物は、最終的に「破壊と再建」という経路をたどるほかない。
- それもまた「大破大立（大きく破壊され、大きく立て直る）」という形の必然的帰結なのかもしれない。
～Fin～
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