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前言：
相信最近大家经常会被“恒大破产！巨额债务违约！”、“龙头碧桂园也暴雷了！亏损一千多亿元！”之类的新闻刷屏吧？ ---- 就连最近去跑日本客户，几乎每次都会被客户来个“灵魂三问”：“中国房地产大丈夫吗？”、“中国经济大丈夫吗？”、“台湾大丈夫吗？”......
如之前预告的，为了能更加开门见山、直达要害地说清楚问题，彬老湿将之前《房地产篇》的内容重新加以编排，做成了这一篇，希望能帮大家更快、更准确地认识问题的本质。
正文开始之前，先来三段引子：
1）首先是现象：2019年中国房地产公司“30强”名单中，民营企业组的90%已经出现了债务违约或/和巨额赤字，而国营企业组中也已经有20%出现了债务违约或/和巨额赤字 ---- 这说明国内的房地产公司危机是一个普遍现象、问题出在更深层次的制度层面，而早已不是单单某一个企业的问题（经营不善）、更不是仅靠一家企业自身努努力就能解决的了。必须要有彻底的制度变革。
2）其次是一目了然的整体图：
3）最后是一句话概括：中国扭曲的土地制度（土地税制度），带来了可谓“人类史上最大加税”的税务负担增加，并且这新增的土地税税赋的征税责任、以及税收收入变动风险都被强加给了房地产公司，导致房地产公司承担了本不应由其承担的风险；而当（同样因为中国扭曲的土地/土地税制度而形成的①土地财政庞氏骗局 所招致的②扭曲的"免费拆迁" 所导致的 ③“中国民间完全没有折旧意识”所引发的 ④ ）“中国特色的房地产泡沫”（因为城市建设早期阶段才特有的“拆1层建20层”的“庞氏结构”注定无法永远持续而）终将破灭、房价大降的时候，地方政府却根本不会退还早在房地产项目开发之初即提前一次性收取的未来70年份的土地出让金，故这一部分（可能占房价60%以上的巨大的）税金所对应的房产价值所对应的（本不应由房地产公司承担的）折价损失，只能由房地产公司承担，而由于较高的杠杆效应（土地出让金和关联税金的金额可能是原本房地产公司经营成本的数倍），房价只要稍微降低一点，房产公司就会蒙受数倍的损失，很容易就会陷入大幅亏损，最终必将陷入资不抵债、破产倒闭的境地。
---- 没错，其实只要这一句话，就能把问题给讲清楚了。而难的，主要是如何理解里面这一堆“中国特色国情（=在别国可是根本就无法想象的制度扭曲）”。
在接下来的正文里，将一边解释相关专有名词（“ ”中的灰色字），一边展开说明（普通黑色字）。如果是已经对基础国情较为了解的童鞋，可选择性阅读。
※ 本文是用仅罗列要点的PPT式排版来写的，建议用PC端来读、并适度调节网页大小，那样会比较舒服。
目录：
一、中国房地产公司的危机（【恒大】等等）
1.根本原因：（其一） 扭曲的土地制度（或“土地税”制度）和「土地出让金」
扭曲的土地制度・土地税制度（ ※ 1994年的「分税制改革」和「土地出让金」）
A）1994年「分税制改革」：
•时代背景：1978年改革开放、1980年代国有企业改革、1990年银行不良债权危机…
→ 中央政府财政遭遇收支危机（因改革成本、救助银行等而大幅赤字）
→ 为了确保中央财源、1994年朱镕基总理导入了「分税制改革」
→ 将原本属于地方政府财源的若干税种，改成了全额由中央政府收取
→ 而作为补偿，则将税收预算外的「土地出让金」全额让地方政府来收
•从此，地方政府便萌生了强烈的“最大限度征收土地出让金”的动力，和思维定式：
→ 由于土地出让金不在“税收预算”之内，地方政府可任意支配，
→ 地方官员一拍脑袋，就可将之大量投入当地的基础建设、招商引资等
→ 从而让当地GDP快速上升，美化地方官员的政绩、加速官员升迁！
※ 同时，土地出让金的庞大收支流，显然还会滋生巨大的贪腐和寻租空间
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B）「土地出让金」：
•在现代中国，土地的“所有权”都是国有的，民间只有土地的「使用权」
→ 民间若想使用土地（例：建工厂/住宅），则必须向地方政府缴纳「土地出让金」
※ 土地出让金＝民间为了获取土地的“（有限期）使用权”而必须支付的对价
→ 虽然名义上土地出让金并不是「税」，但却属于（税收预算外的）财政收入
→ 另外，从「政府征收、政府使用」这一特征来看，土地出让金实质上与税金无异
•参考：1998年房地产改革：取消了曾是主流的福利分房 → 改为自费购买“商品房”
→ 房改后，民众不得不花上几十年的收入，来购买曾经几乎是免费分配的住房，
→ 而房改后的商品房价格中，有30％-80％（各地差异较大）都是「土地出让金」
→ 这给地方政府带来了强烈的“大力销售商品房（= 扩大卖地收入）”的动力
→ 1998年后，「土地出让金」收入（税）急剧增加 → 堪称“人类史上最大的增税”
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C）参考：中国财政的「四本账」
•一般公共预算：一般意义的税金（其中与房地产相关的约12%）、以及罚款收入等
•政府性基金预算：其中90％以上是「土地出让金」
•国有资本经营预算：国有企业损益等（主要用于向亏损国企增资、救助等）
•社会保险基金预算：各类社会保险费收支（主要是不同人群之间的“转移支付”）
ーー 可谓史上最大的「加税」（以及「利益再分配」）
① 使得民间的纳税负担大幅增加（最大+77%、堪称史上最大的增税）的同时、
「土地出让金」堪称“人类史上最大的增税”：
•1998年之前，「土地出让金」曾经少到「可以忽略不计」，然而：
1998年之后，「土地出让金」占一般税金收入的比例，最高可达55%
※ 同时，其他的税完全没有减少 → 这是纯新增税、让民间的纳税负担大幅增加
※ 更甚，与房地产相关的总财政收入 ÷ 除房地产相关之外的税金收入
的比值（增税幅度）、最高达77％
※ 纵观整个人类史，在非战争时期、从没有过如此规模的纯新增税吧？
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中日比较1：主要的土地（房地产）关联税的税率
中国：土地出让金
•性质：使用权转让对价ーー以房地产公司的土地竞拍获胜价格课税（不考虑折旧）
•在买新房的时候，期初一次性征收今后70年份的使用权对价（通过房地产公司征收）
•税率：70年的使用权=新房价格的约60％（以上海均价为例）→ 年税率0.857％
※ 若再考虑到为了期初一次性交齐今后70年税而借的贷款的利息、则年税率1.564%
日本：房地产税 ※ 中国的银行几乎都是国有→利息=国有资本经营收入
•性质：固定资产税ーー针对所拥有的土地和地上建筑的评估价值课税（考虑折旧）
•只要继续拥有住宅，则毎年仅征收当年的份的房地产税（政府直接征收）
•税率：毎年评估价值的（1.4％+约0.3％付加税）÷6（200㎡以下房优惠）＝0.283％
※ 并且地上建筑考虑折旧+评估价一般仅为市价的７折 → 70年平均年税率0.132%
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中日比较2：税/年收倍率（70年的税÷可支配年收）
中国：以上海为例
•2019年上海城镇企业职工的平均年收＝约11.5万人民币（企业端的总负担）
→ 其中，可支配收入+公积金收入（可用于购房的部分）合计约8.05万人民币
•上海平均土地出让金3万人民币/㎡ X 上海家庭平均住宅面积77㎡ = 230万人民币
→「税÷年收」倍率＝28.5年的份（若考虑土地出让金的融资利息，则达52年的份）
→ 如此恐怖的“税/年收”倍率、也是「中国家庭几乎都是双职工」的原因之一
日本：以东京为例
•2019年东京正式工的平均收入约700万日元（企业端的总负担）→ 到手约500万日元
•2019年东京新房的平均价格约5980万日元 → 70年份的房地产税约553万日元
→ 「税÷年收」倍率＝仅仅1.11年的份！
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当理解了「土地出让金=史上最大的增税」后，很多中国独有的现象也就不难理解了：
•基础建设很牛逼、「面子工程（表面光鲜亮丽、但实际投资収益却极低）」频出
•城市发展很迅速、「一年一个样、三年大变样」
•民间消费占GDP的比例大幅低于别国，但投资・政府消费的占比则大幅高于别国
•生育率已经是亚洲最低了
•贫富差距已经是全球最高一档
•…………
※ 试想一下：若日本和美国也“向中国学习”，从每一户家庭那里，都征收
等值于28.5年份的平均年收（在东京为1.42亿日元）的税金，会怎么样？
→ 显然，财大气粗的政府将变得「无所不能」，但同时民间却将「举步维艰」了吧！
※「中国人这样也无所谓吗？」→「不、不是无所谓，而是因洗脑而不知道真相罢了」
ーー 并将该征税责任、和不必要的风险，强加给了房地产公司
② 还将土地税的征税责任强加给了房地产公司（预付・代垫）、成为其土地成本、
A）中国房地产开发的流程：
０、原住民拆迁・土地整顿 → 由地方政府主导推动
１、土地竞拍
→ 通过价格竞拍，来决定哪家房地产公司有权来开发这片土地
→ 缴纳土地出让金
→ 成为公司的土地成本
２、房地产开发（２－３年）
３、房地产销售（通过房地产销售收入，回收前期竞拍时缴纳的土地出让金＝土地成本）
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B）土地竞拍的流程：
•各大房地产公司进行简单粗暴的竞价拍卖 → 竞标价格最高的公司将会胜出
→ 而且在拍卖会上，你可以无限次重新叫价（提价）→ 价格竞争白热化
→ 而房地产公司的本职工作（房地产的质量、设计、性价比等）则几乎一概不问
※ 中国房地产公司的“两难”：
•并不想掺和土地竞拍，也不懂土地的合适价格（这取决于将来购房者的纳税能力）
→ 但若不参加土地竞拍，则根本拿不到展业所必须的土地 → 立刻就会倒闭
•然而，就算参加了土地竞拍，若不报出最高的竞标价格、也无法在竞拍中胜出
→「管他合适不合适呢！TMD先报出其他人都接受不了的高价，赢下拍卖再说！」
→ 结果，就算拍下土地，房地产公司的土地成本也会激增，承担更大的经营风险
※ 近年来由多家房地产公司「共同集资竞拍」逐渐成为主流 → 竞争更加激化
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C）土地出让金的「征税责任」，实际上被「强加给了」房地产公司：
如前文所述，土地出让金的本质是地方政府税金（财政收入）
•土地出让金的最终承担人，理应是土地的最终使用者＝购房者
→ 因此，应该是地方政府直接从购房者那里征收（竞拍）土地出让金
•然而，地方政府却不自己担负起征收责任，而是将其强加给了房地产公司
→ 而且，还要求房地产公司在房地产开发开始前，就「预付 / 预缴」土地出让金
→ 更甚，至于房地产开发完成后，预缴的土地出让金到底能否从房地产销售收入中
足额回收（即：土地出让金的最终承担人＝购房者，到底有没有足够的
缴纳能力和纳税意愿）→ 则根本就不是地方政府的考虑范畴！
→ 若是因意外情况导致房地产开发陷入困难 / 完全停止，或开发本身虽然成功了，
但却完全卖不动的话 → 前期全额预缴的土地出让金也一概不退还
③ 让房地产公司承担了不必要的风险（地价=即土地税税额的变动风险、以及代垫土地税的回收风险）、
•→ 当房地产价格开始下落时、房地产公司在房地产开发初期代垫给地方政府的土地税=即土地成本、将无法从最终购房者那里足额回收、 → 这将使得房地产公司蒙受（大幅的）经营亏损、直至最终倒闭
•→ 反过来、若房地产公司仅专注于本职工作（比如房地产开发・建筑等）、 而不掺和土地税的征收的话，一般才不会这么简单就倒闭的
A）预付缴纳的土地出让金＝代垫土地税的「变动风险」、以及「回收风险」：
•如前文所述，房地产公司向地方政府预付缴纳的土地出让金，实际上是
→ 由房地产公司代垫的，最终应由购房者承担的地方政府土地税
→ 房地产公司承担了“本应由地方政府承担的土地税金收入的变动风险”
→ 同时，还承担了“该代垫土地税最终能否从购房者那里足额回收”的风险
•由于土地出让金的金额极其庞大，被强加给房地产公司的本不必要的风险也是极高：
※ 隐含在房价中的土地出让金的比例高达约30％-75％（各地区存在差异）
※ 若再算上其他的与房地产相关的税金・政府收入，该比例更是将高达44％-82％
→ 就像杠杆效应那样，房价只要稍有变动，就会对利润产生数倍的影响
→ 被强加给房地产公司的本不必要的风险，也会被成倍地放大
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参考：某二线城市的，某房地产开发项目的决算表
※ 数据出处：「知乎」（详略）
※ 例子来自某二线城市
※ 房地产公司的利润最多10％前后
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B）土地税所带来的“杠杆效应”
※ 参数：取自上文所述的房地产项目，假设面积70㎡，金额单位是人民币
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参考：不同城市的，典型的房地产开发项目決算表（模拟示例）
※ 出具出处：各网站+合理推算（详略）
※ 就算是一线城市（以上海为例）的顶级住宅，房地产公司的利润恐怕都不超过３％
→ 一旦降价３％ → 房地产公司就会亏损
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参考：合并同类项后的情况：
※ 按收款人合并：
※ 按费用性质合并：
→ 隐含在房价中的广义税收金额极大
→ 房地产公司杠杆效应被成倍放大
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C）房地产公司的「权责不对等」
责任：若房地产开发完成后，实际购房需求低迷、房地产公司不得不降价销售的话，
→ 如前文所述，已向地方政府全额预付缴纳的土地出让金一概不会退还，
因此房地产公司只能用自身的利润，来填补无法从售价中回收的预缴土地出让金
→ 即：目前的制度设计下，地方政府的土地出让金收入完全不受实际销售情况的影响
→ 被强加给房地产公司的责任，不仅仅是代理征税，更是包括了「包征、差额补足」
权利：然而反过来，若房地产开发完成后，房地产销售火爆、价格高于预期的情况下，
→ 中国政府则会以「土地增值税」的名义，将土地增值额的相当比例收归中央财政
（土地增值税采用阶梯税率，最高一档是60％，详略）
结论：土地降价（损失）须全额承担 VS 而增值（收益）则仅能享受大概一半
→ 中国房地产公司的权利和责任明显不对等 → 经营・倒闭的风险被人为放大
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D）房地产公司【不再在乎】本职工作（房地产的质量・设计・性价比等）
•如前文所述，将几乎全部的时间和精力都用到「土地竞拍」和「缩短开发周期」上了
→ 比起本职工作，拍地和尽快回收土地成本这两点，对公司的生死存亡更加重要
→ 另一方面，中国的购房者也对房地产的质量・设计等并不挑剔
※ 比起「买什么样设计的房子」，更关心「哪个房子自己能买得起」
•若不想在房价下降的时候削减自家利润 → 那就只能偷工减料、削减房屋质量了
→「豆腐渣工程」现象频发
※ 墙壁中有泡沫、墙轻轻一敲就破等 → 将给民间购房者带来巨大的伤害
※ 经验谈：「2014后的房子千万别买」→ 房地产不景气、偷工减料现象严重
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总结：
※ 扭曲的土地(税)制度，让房地产公司承担了不必要的风险（地价＝代垫土地税的
变动风险、以及代垫税金的回收风险）
※ 若房地产价格开始下降，房地产公司在房产开发初期向地方政府代垫预缴的
土地税＝土地成本，将无法从最终购房者那里足额回收、
→ 这将使房地产公司蒙受（大幅的）经营亏损、直至破产倒闭
※ 由于杠杆效应，就算是仅降价数个百分点，也会给公司利润带来数倍的影响
※ 反之，若房地产公司仅专心于本职工作（房地产开发・建筑等），
而不掺和土地税的征收的话 → 根本不会如此简单就倒闭的
→ 房地产开发・建筑本身（某种意义上就是制造企业）几乎是完全竞争
→ 超额利润很低的同时，当市场价格 / 供求等发生变化时可轻松地进行生产调整
④（引申）堪称史上最大的「利益再分配」（达几百年的年收），不合理、不公平
A）土地出让金：仅仅在「新房销售时」向「购房者」征收
•1998年「商品房改革」前，城市家庭大都生活在政府或单位福利分配的房子里
→ 由于当时很贫困，居住条件都很差（一家三代8-9人挤一起，人均面积仅7㎡）
•1998年「商品房改革」后，福利分房制度终止，改为需要自费购买“商品房”
→ 三代同堂家庭的年轻一代，因结婚/自立等原因，最早自费购买新房并搬出去
→ 而这自费购买新房的年轻一代，成了唯一的土地出让金承担者
※ 剩余的两代人继续免费居住在老旧的福利分配房中 → 完全不承担土地出让金
•并且，要是那老旧的福利分配房的所在地，被市政规划选为新的房地产开发地的话，
→ 地方政府将组织当地原住民「拆迁（搬到其他地方去、并拆除旧房）」、
→ 在拆迁过程中，剩余两代人将从地方政府处获得极大的「拆迁赔偿」
→ 别说是「承担土地出让金」了，简直是「从天上掉下了金馅饼」一样
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参考：土地出让金的承担人构成：
→ 仅仅由一部分人承担，极其不公平・不合理，甚至可以说是可笑
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B）与共产党的「公平・公正」理念180°相反，是赤裸裸的「人为的利益再分配」
•拆迁赔偿金的金额简直大到可笑
※ 原住民的老房子基本都是几十年前建的、早已破败不堪 → 剩余价值已归零才对
→ 就算给予拆迁赔偿，也应该参照其剩余价值（或最多出于道义稍微再上浮一些）
※ 然而，实际上的拆迁赔偿，却往往高达相当于数套新房的价格！
→ 上海老友的实际例子：60㎡老房子拆迁中，赔了高达900万人民币＝1.8亿日元
※ 相当于二套新房、等于内陆地区（6亿人）平均年收（1.2万人民币）的750年份
•而拆迁赔偿金的来源，则是其他家庭缴纳的（包含在新房价格中的）土地出让金
结论：拆迁赔偿，就是人为将极大的利益，从一部份家庭转移给另一部份的利益再分配
→ 由于金额大到可匹敌数百年的年收，这份利益再分配也堪称史上最大
→ 这将中国的贫富的差提高到了全球最高一档 → 所谓「共产党公平公正」呢？
2. 这么下去的话：几乎所有的房地产公司都会倒闭，对中国经济也会形成巨大冲击
第一：几乎所有的房地产公司都会倒闭
A）中国房地产公司「债务违约、大幅亏损」之潮ーー2019年「30强」房企的近况
•民营企业中，除了仅仅二、三家之外，剩下的几乎都已债务违约、大幅亏损
•国有企业的大部分姑且看似坚挺、但其中也有二家已经债务违约
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参考：国有企业的最大优势：能够以比民营企业更低的价格、获取土地
•房地产的建筑阶段是完全竞争 → 国有和民营房地产公司之间，基本没啥差异
•但是，土地竞拍阶段可不一样 → 国有企业能以更低的价格获取土地
→ 土地的卖主是地方政府，而政府官员和国有房地产公司的高层基本都认识
→ 轻易地就能利用关系获得“内部价”
•或者，国有企业也可以仗着权势或关系，向民营企业施压，令其在土地竞拍中放水
→ 这样国企就能以更低的价格赢得拍地
→ 国有企业的土地成本得以控制在较低水平
※ 不过，只要土地制度的扭曲不得到彻底改正，
→ 长期来看，就算是国企也逃不出倒闭的命运
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B）再一次：中国的房地产问题是「制度性」的 → 早已不是单靠哪家企业就能解决的了
•扭曲的土地制度，将中国房地产公司的经营成本（主要是土地成本）抬高到了极限
•扭曲的土地制度，酿成了极大的房地产泡沫（房价过高）（后文详述）
→ 在房价上升期・泡沫期，房地产公司的经营成本和销售价格暂且还能维持平衡
→ 但在终将到来的房价下行期・泡沫崩坏期中，经营成本将无法通过销售额覆盖
※ 其他的制度性问题还包括：中国政府的「阻碍市场」
•比如：哪怕已经到了「不降价就卖不动」的地步，仍然禁止房地产公司降价销售
→ 房地产公司的现金流更加周转不过来，对其他项目也会产生影响
※ 政府禁止降价的原因是，若允许降价销售，前期已售房源的评估价格也会下落、
→ 已售房源买主的资产价值将会减少，甚至低于房贷余额，成为负资产
→ 已售房源买主往往会集体游行・抗议闹事 → 政府则以社会维稳为优先
第二：对中国经济也会形成巨大的冲击
A）房地产公司的「供应商」也将遭受较大的冲击，甚至「灭顶之灾」
•房地产公司陷入经营困难之后，将无力支付供应商的应付账款
→ 深度依仗房地产公司的供应商将遭遇「灭顶之灾」→ 倒闭・裁员重组等
→ 被裁员工再就业困难（产业整体不景气）→ 房贷违约、自杀等
→ 恐惧气氛将向全社会蔓延，消费意愿、购房意愿和能力都将进一步下降
→ 房地产公司、各供应商的经营将更加困难 → 恶性循环
※ 实际上，房地产公司的总负债中，「供应商的应付账款」才是大部分
→ 以中国恒大（EVERGRANDE）为例，2022年末总负债2.44万亿元之中，
银行融资占25％、应付账款41％（1兆元＝20兆日元）、预收款29％、其他5％
→ 中国恒大供应商的实例：已经倒闭的有：南通第六建设、全筑装饰……
其他身陷倒闭危机的供应商有：广田股份、金螳螂、文科园林等十几家…
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B）购房者：
•若房产开发本身得以顺利完成的话：负资产、消费意愿低下、更不景气，恶性循环
•若成为「烂尾楼」：因房地产公司经营困难，导致房产开发半途而废、完全不能住人
→ 大多数购房者早已将购房款全额预付给了房地产公司（「期房」）
→ 不但30％的购房首付款（＝约10年份的年收）将完全丧失，
→ 约占房价70％的银行贷款又是有追索的 → 哪怕房子没了，也仍能向购房者追讨
→ 最终，购房者明明什么资产都没有得到，却要背负相当于数十年年收的债务
→ 这将给「烂尾楼」家庭带来绝望般的打击
※ 买到了「烂尾楼」的家庭，经常发生游行・示威、自杀，集体拒绝还贷等现象
→ 而作为结果，要么被警察镇压，要么被银行加入「失信人/老赖黑名单」
→ 烂尾楼家庭孤立无援，叫天天不应、叫地地不灵
3. 避开危机的办法：由政府主导退还「土地出让金」、并彻底改革土地(税)制度
短期的办法：由政府主导、退还「土地出让金」ーー 意外地简单
如古话所说：「解铃还须系铃人」
→ 只要将中国房地产危机的根本原因＝扭曲的土地制度改正，立刻就能解决！
※ 作为短期的办法，只要地方政府把过度征收的土地出让金，退还出来就行了！
•经营困难的房地产公司立刻就能复活，其供应商也能顺利回收应收账款而复活
•房地产公司现金流恢复后，就能重启「烂尾楼」的开发，不久后便可交付给购房者
•购买者也不再需要游行示威、房贷也将继续偿还ーー彻底斩断恶性循环的连锁
•全社会失业率下降、新增投资景气回升，收入上升・消费意愿恢复，形成良性循环
※ 你说「地方政府也快破产了，哪里有钱退还？」→ 仅此一次，由央行「大印钱」
→ 由央行出面，无上限地认购政府债券来救市 → 就像泡沫崩坏后的日本那样
※ 这也会带来不小的社会冲击（比如通胀高企等），但已别无他法
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长期的办法：土地（税）制度的根本改革
A）最重要的：将房地产拆为“地上建筑”和“土地使用权”两部分，分开销售：
→ 地上建筑的部分：依然由房地产公司负责（建设及销售）
→ 土地使用权的部分：改为由地方政府直接负责，面向最终购房者进行直接竞拍
※ 这样，就能把房地产公司从土地竞拍的责任中解放出来，专心于本职工作
→ 在开发商招标时，不再看竞价高低，而是比较各家的开发能力・设计方案等
→ 房子的质量・设计・性价比将有望明显提升，房企经营风险将有望急剧下降
※ 通过政府对购房者的直接竞拍，消费能力・经济环境的变化，将能得到实时反映
→ 消费能力的降低，将能通过竞拍收入减少的形式，正确地由地方政府承担
→ 而地方政府也能对应地调整财政支出，让其收支更加合理化
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长期的办法：土地（税）制度的根本改革
B）第二重要：土地出让金的改革 ーー 改为全民平等负担 + 金额也定期调整：
•（前述）现制度之下，土地出让金仅由一部人承担 → 成了史上最大的利益再分配
•（前述）现制度之下，在购房之时，即会一次性征收今后70年份的全部土地出让金
→ 这样的设计极其不公平+可笑，让税金的调整机能（贫富/地区差异）完全丧失
改革方案：改为「全民平等负担，毎年仅征收当年的份、税率也每几年调整一次」
※ 具体的征收・计算方法，参考日本的成熟房地产税制度即可：
例：家庭毎年缴纳的土地出让金 ＝ 实际居住面积 X 单位面积的土地出让金
※ 由地方政府测定每户的实际居住面积，因地制宜制定/调整单位面积出让金
→ 充分考虑各地区的不同情况，比如基建完善度的差异，财政收支的差异等
→ 想必贫富差距将大幅减小，而纳税人意识、民主・政府监督意识也将觉醒
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长期的办法：土地（税）制度的根本改革
C）：不可欠缺的缓冲政策 ーー 将过去已缴的土地出让金视为预付款，并「多退少补」
•改革前不久刚刚买了房的人们，承担了最高的房价和土地出让金
•而改革之前完全不曾买过房的人们，则完全不曾承担过任何的土地出让金
→ 改革后的新土地出让金对于前者来说是重复征税 → 有必要与后者区别开
改革方案：作为缓冲政策，将过去已缴的土地出让金视为预付款，并「多退少补」
•预付款化：将已缴的旧土地出让金（原本是视作今后70年份使用权的购买对价）、
→ 视为改革后的新土地出让金的预付款（已使用的年数要对应扣除）
•多退少补：新土地出让金，将首先从预付款中扣除 → 直到完全扣完为止，将可免税
→ 改革前不久刚买过房的人，预付款交得最多，可获得最长的免税期
→ 而改革之前完全不曾承担过土地出让金的人，将立刻开始缴纳新税
二、中国的房地产泡沫（即：房地产公司普遍陷入危机的根本原因：其二）
1. 根本原因：地方政府扭曲的『免费「拆迁」』制度和土地财政的【庞氏骗局】
① 中国民间没能正确认识房地产的本质 → 完全没有考虑应有的折旧
※（正确）使用年限70年的耐用消费品 →（错误）永不磨灭的黄金
→ 这部分「应计提、却未计提的折旧」，便是“中国特色的房地产泡沫
A）中国房地产的正确本质：耐用年限为70年的「耐用消费品」：
「房地产」的本质＝「土地权利」+「地上建筑」的组合
•地上建筑：是「耐用消费品」，有「耐用年限」（大概约70年），与日本相同
•土地权利：在日本是永久所有权，所以跟「黄金」一样，不用计提折旧也行
但在中国则仅有期间限定（70年）的使用权，理应每年折旧，直至归零
→ 中国房地产的本质，是耐用年限70年的「耐用消费品」！
→ 当耐用年限到来后，价值理应归零！
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B）中国人的错误认知：将房地产视为永不磨灭的「黄金」
※ 彬老湿曾在周围人（345人）中做过一个问卷调查
→ 其中：90％是本科以上学历（在本科学历占比仅10%左右的中国，已是精英层）
→ 其中：76％是已经有过购房经验了的，65％拥有金融・财务相关经验
结果1：约97％的调查对象，均未将房地产视为耐久消费品（高级车）
→ 取而代之，绝大部分人将其视为永不磨灭、不用折旧的「黄金」，或理财产品等
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C）中国特色的房地产泡沫ーー「应计提、却未计提的折旧」
结果2：50％的调查对象一厢情愿地认为「50年后的房价」仍能「不下降、甚至更高」
→ 根本没有正确地计提折旧
→ 公允价值理应只剩（70-50）÷ 70 = 约28.6%
→ 超过28.6％的部分便是「中国特色的房地产泡沫」
→ 房子越老，泡沫越大
② 造成上述错误认识的原因，在于地方政府扭曲的『免费「拆迁」』
→ 哪怕是剩余价值为０的老房子，也能在地方政府「拆迁」中免费换成新房
→ 而民间一厢情愿地认为「这样的免费拆迁将永远持续」，而不再考虑折旧
哪怕是剩余价值为０的老房子，也能通过地方政府「拆迁」，「免费」置换为新房
→ 而当民间一厢情愿地认为「如此免费拆迁能永远持续」，便不再计提折旧
※ 在前文所述的问卷调查中，抱有如此想法的人的比例，超过了60％
→ 在中国房产中介网站上，经常能看到已近耐用年限的老房子，却跟新房卖一个价
③让『免费「拆迁」』暂时成为可能的，是完全不受监督、毫无节制的财政支出
•由于不是民主国家，地方官员并不是当地居民选举产生的，而几乎都是外省派遣来的
→ 派遣过来的官员的行为动机，往往不在于当地的利益，而是自己的政绩・升迁
•由于不是民主国家，政府预算・收支的合理性完全没有经过公开辩论・不受监督
→「就算浪费，也先把财政预算（收入）给用光再说！」→ 关系到GDP・官员升迁
※ 例：土地出让金收入的一半以上，都被用于拆迁赔偿
→ 补偿金大到几乎可笑，就为了让原住民能尽早搬走
→ 这样新房地产项目才能尽早启动
→ GDP上升・市容改造也才能加速
→ 官员也才能更快升迁
④ 让毫无节制的财政支出暂时成为可能的，是土地财政的【庞氏骗局】
※ 城市开发初期特有的「拆1层老房 → 新建20层」→ 财政收支比暂时翻数倍
结论：一旦土地财政的【庞氏骗局】破产，上述逻辑将不再成立 → 泡沫将全面崩坏
参考：什么是「庞氏骗局」：
•1920年，一个叫查尔斯・庞氏的人，在美国实施的欺诈
→ 用「新参与的投资者」的投资本金，来支付「老一辈投资者」的投资収益
→ 若能有等比数列级别的新增投资者不断参入，则庞氏骗局能暂时成立，
越早参加的投资人，确实一度能获得越大的收益
→ 但是一旦新参与者不够了，庞氏骗局便将立刻崩溃！
※ 查尔斯・庞氏的结局：
•判刑9年，并从美国驱逐出境
•最后孤独而死、身无分文… ※入狱时的照片
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A）土地财政的【庞氏骗局】：
→ 中国地方政府，用从新增购房者处征收来的土地出让金，来补偿原住民
※ 为了补偿1户原住民，需要从3户新增购房者处征收土地出让金！
→ 典型的庞氏骗局！
※「新增购房者÷原住民」的倍率越高，地方财政收入以及拆迁赔偿也会更多
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B）支撑着「无节制的财政支出」的是：城市开发初期特有的「拆1层 → 新建20层」
•城市开发初期，市政规划在选择开发/拆迁对象时，总会优先选择破破烂烂的矮破小
→ 要赔偿的原住民家庭数仅1～2户
•而新开发的房地产则几乎都是20层、 甚至20层以上的现代公寓
→ 地方政府将可获得原住民补偿房价值的数倍～十几倍的土地出让金收入！
→ 财政收支倍率将达数倍！
→ 哪怕每户原住民家庭都赔上数套新房都还有剩余！
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C）土地财政的【庞氏骗局】的崩坏
•若要使「免费拆迁」永远持续下去，则必须维持「等比数列级别的新增购房者」
→ 3、9、27、81、243、…….
→ 而考虑到少子高齢化、城市化的限界、开发初期特有的「拆1→建20层」现象的不 可持续性等等因素，
→ 庞氏骗局决不可能永远持续（这才是常识）
※「新增购买者÷原住民」的倍率早晚会降至3倍以下，
届时免费拆迁将无以为继，土地财政的【庞氏骗局】也终将破产
→ 这个崩坏最迟2045年就会到来（即1975年导入的18层商品房的耐用年限到来时）
→ 因为那时候，再想维持“拆18层→建54层（即3倍的拆迁倍率）”已不现实
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参考：「新增购买者÷原住民」倍率的推移
•1990年代：1920～1949年建的旧式「石库门」大规模拆迁重建
→「1～2层 → 18层」、倍率9～18倍、向每户原住民赔偿5套新房都有剩余
•2010年代：1950年以后建的一代「工人新村」大规模拆迁重建
→「3层 → 18层」、倍率降至6倍、最多只能向每户原住民赔偿2套新房
•2020年代：1958年以后建的二代「工人新村」大规模拆迁重建
→「6层 → 18层」、倍率进一步降至3倍、只能勉强维持“拆1赔1”的免费拆迁了
•2040年代：1975年以后建的一代「商品房」大规模迎来耐用年限
→ 恐怕只能是「18层 → 18层」、倍率只剩1倍了 → 庞氏骗局立刻崩坏！
※ 连锁反应：免费拆迁也将无以为继、原住民的老房子只能自费重建
→ 老房子的公允价值将正确地降低为零、中国特色的房地产泡沫也将全面崩坏！
2. 泡沫崩坏的后果：(最坏情况) 史上最大的金融危机、(最好情况) 中国经济日本化
第一：（最坏情况）史上最大的金融危机
参考：历史上有名的金融危机的例子：
•1929年~1939年的美国「大萧条」（持续约10年）
→ 根本原因：第一次世界大战停战后的产能过剩（战争特需突然消失）
→ 解決方法：生产调整 / 削减产能、「卢瑟福新政」＝政府拉基建 / 创造需求
•1985～1995年的日本房地产泡沫崩坏（持续约10年）
→ 根本原因：广场协议带来了明确的日元升值预期 → 外国投机资金大量杀到
→ 解決方法：日元升值到位、外国投机资金撤退的话，泡沫没多久就崩坏了
•2007～2008年的雷曼危机（持续仅仅2年）
→ 根本原因：金融业从业人员的代理人问题（为了奖金而无视风险・违反内控规定）
→ 解決方法：彻底改革金融业的考评制度、风险管理制度，和金融监管等
•…………
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那么，终将到来的「中国的房地产泡沫的全面崩坏」呢？
•泡沫的持续时间：已超过25年（1998年房地产改革～至今）+ 又被人为拖延了N久
•泡沫的规模：「房地产价值，已经占据了中国家庭总资产的70％」、
「2019年中国房地产的总市值已超过450兆人民币＝9,000兆日元」
•泡沫的连锁影响：银行的不良债权・资本充分率、社会消费意愿、心理・信念……
→ 房地产，早已「深入中国人的骨髓」了
•泡沫的救济策：A）中央银行无上限「印钱」来买政府债、地方政府退还土地出让金
→ 想必会带来全社会范围的需求过剩、以及大幅通胀和人民币贬值
B）土地出让金的徹底改革：毎年只收毎年的份、全民平等负担
→ 再一次的全社会利益再分配、财政支出骤减，经济供求结构重塑…
→ 很显然，不会再有比这更大的金融危机（制度性）了吧 → 几乎注定是史上最大
第二：（最好情况）中国经济的日本化
现在的中国经济和90年代的日本，在很多方面都很像，甚至「有过之而无不及」
•90年代日本之上的人口红利 → 未来将会有90年代日本之上的少子高龄化
•90年代日本之上的房地产泡沫 → 日本因投机而起、中国则是制度性原因
•90年代日本之上的对外贸易困难 → 日本因广场协议、中国则是国际关系恶化
•90年代日本之上的年轻人就业困难 → 日本是就业冰河期、中国已不公开失业率了
•90年代日本之上的消费降级 → 失业、非正规雇佣・送快递等，收入骤减
•90年代日本之上的社畜・自愿加班 → 为了避免被裁员、被外包，而自愿「内卷」
•………………
→ 所谓「中国经济的日本化」
※ 因此，就算泡沫崩坏后的救济策成功达到了预期的效果（最好的情况），
→ 其冲击和影响，也很可能会超过90年代的日本泡沫崩坏
→ 而随之而来的中国版「失去的数十年」恐怕也会更加凄惨
3. 避开危机的办法：(同上) 彻底改革土地(税)制度 → 与「一 – 3」相同，略
~Fin~
