本篇前言：
- 在过去的几十年里，“房价永远涨”，“拆迁免费送新房”等已经成了许多中国人的信仰。
- 曾有无数经济学家 / 金融专家试图通过各种逻辑来论证泡沫的崩坏，但暂时都没有应验；
- ---- 如此的循环，让民间的“信仰”进一步得到强化，甚至出现了诸如：“瞧，几十年来，凡是唱衰房地产、宣称泡沫崩溃论的人都被打脸了！~~”这样的“次生信仰”……
然而我们说，只有透过现象看本质、抓住核心逻辑，才能摸到真理。
比如：经济学“价格决定”方面真正的核心逻辑是什么呢？---- 供求关系。
而其他诸如“货币发行量”、“社融信贷”等，都只是【供给方】与【需求方】之间的“传导机制”---- 这些确有可能一定程度上、间接刺激需求，但却很难带来【实质性的影响】
那么具体到“房价”来说 ，什么才是“最核心、最直接影响【供求关系】”的因素呢？
1）供给方：土地供给由地方ZF垄断；
2）需求方：人口结构扭曲、劳动年龄人口（=买房主力军）比率过高；
较日本高出1/4。试想：若大量日本小孩“突然成年”→购房需求自会激增、房价飙升
参考：人口7：“人口红利”只是“奴隶主的盛宴”，而对“底层劳工”则是“血泪史”
参考：人口8：“生育率回升”的漫漫长路 ---- 早已不是任何一国能独自解决的了！
3）其他非市场因素：“折旧意识”缺失、“免费拆迁送房”、“知识传播被...”等
这些现象在全世界恐怕也是绝无仅有，造成了“中国特色”的房地产泡沫
参考：【调查结果】中国人“折旧”意识的缺失，与“中国特色”的房地产泡沫
前两个本篇不讨论，在房地产篇的 Finale，让我们展望一下：“中国特色”房地产的【终末】
****************<目录>****************
Part1：中国式房地产的【终末】：
一、【泡沫】的终末
- 0、基本原理回顾
- 1、【终末】的时间：最晚2045年（上海）
- 2、【终末】的形式：
Case1：维持现有土地出让金制度，没有房地产税
Case2：开征房地产税，取代土地出让金
二、中国式【房地产】的终末
三、【土地财政】的终末：
四、其他东西的终末：银行【个人房贷】、地方【融资平台】等
Part2：Finale：“祈祷落幕之时”
六、未来的【序幕】
- 1、过渡期“生存之南”（仅供参考）
- 2、未来序幕
序幕1：税负大减、ZF支出大减（特别是低效基建大减），而民生支出大幅增加；
序幕2：贫富差距大幅降低：
序幕3：从“祈求皇恩浩荡”的封建愚民，真正成为“理性的现代人”
Finale
**************<正文开始>**************
Part1：中国式房地产的【终末】：
一、【泡沫】的终末：
0、基本原理回顾
中国房地产市场中，有着全球范围内都绝无仅有的：“中国特色”的房地产泡沫：
1）中国人普遍未对【老房子的累计折旧】进行【正确的扣除】，房价存在高估；
2）这部分“应扣、却未被扣除的累计折旧”就是“中国特色”的房地产泡沫；
3）之所以至今仍未出问题，是因为有中国特色的“免费拆迁”在支撑老房子的估值；
4）而支撑中国特色的“免费拆迁”的，又是地方ZF土地财政的“庞氏骗局”；
5）上述逻辑环环相扣，一旦最后的庞氏骗局破裂，前面的链条也将断裂，泡沫旋即崩坏
这里我们再补充一个监控指标：【拆迁倍率】---- 一旦跌破3.0，泡沫的终末即将到来。
*********************************
拆迁倍率 =“拆迁后新建的可售楼房套数”/“拆迁前需要补偿的原住民户数”
根据房地产2的测算，地方ZF每销售3套新房（的地），才能收齐补偿原住民1套房的钱；
---- 因此，为了维持中国式免费拆迁的庞氏骗局，拆迁倍率必须高于3.0
************************************
1、【终末】的时间：最晚2045年（上海）（非一线城市会更早）
为了说明这一点，先让我们来回顾一下上海的建筑史。
参考：WIKI：上海建筑史（需要Ladder）
※ 请重点关注各阶段房子的【拆迁时间】和【拆迁倍率】：
第一阶段：旧式“石库门”
---- 在这一阶段：极高的【拆迁倍率】让庞氏骗局非常坚挺，ZF补偿拆迁户时出手阔绰
第二阶段：第一代“工人新村”
---- 可以看出，【拆迁倍率】已有所降低，“拆迁创富”效应逐渐减弱：
第三阶段：第二代“工人新村”
---- 可以看出，【拆迁倍率】进一步降低，只能勉强维持拆1赔1了：
*************************************
具体案例：宝山杨行老集镇的首个“旧改”动迁安置房项目
※ 宝山杨行老集镇“城中村”改造动迁安置房项目奠基 -上海频道-东方网
※ 上海又一旧改地块启动建设，老街居民将原地回迁
可以看出，在这个项目中：拆（赔）741户拆迁户 → 造（收）2200户未来房奴；
※ 仍然是“收未来房奴的钱，用于赔偿旧拆迁户”的庞氏骗局；
※ 不过此时【拆迁倍率】已低至2.97倍，已经压着盈亏平衡线了…
*************************************
第四阶段：第一批“市场化住宅”
- ---- 当这一批的使用年限到期时（=70年后=2045年），就是房地产泡沫的终末！
- ----【拆迁倍率】跌至1:1、地方ZF财政入不敷出、免费拆迁终结，“信仰”破灭……
********************************
※ 注1：这里说的2045年是“最晚”时限。在下述情况下，【终末】的到来可能提前：
1）在2045年之前，新房就因少子化等原因而无人接盘的时候；
2）在2045年之前，地方ZF财政就已入不敷出，无力维持免费拆迁的时候；
3）在2045年之前，旧房就因质量问题而不得不提前拆除的时候；
4）在2045年之前，ZF就忍不住导入房地产税的时候；
※ 注2：上海和其他城市可能存在地区性差异：
上海毕竟还是人口净流入的特大城市，因此暂时还不愁接盘侠；
但若是那些人口净流出的城市、公务猿工资都发不出的城市，终末恐将提前
********************************
2、【终末】的形式：
设想：2045年，徐汇新村的18层公寓使用寿命到期了，会发生什么？
- 房子已经老得不能住了（成为危房、随时有倒塌的风险）
- 靠“拆18层造18层”，已经无法维持“免费拆迁”、土地财政庞氏骗局已经破产
- 原住民再也得不到“免费获赠新房”的好事了
让我们分两种情况，分别做一个沙盘推演：
Case1：维持现有土地出让金制度，没有房地产税
※ 维持现有土地出让制度，就意味着：需要续缴、并且一口气缴足将来70年的使用费
1）有条件的富人：自行另购新房（全额承担新房价格）→ 旧房目测会被国家无偿征收；
2）没条件的穷人：无力另购新房，那只有两种情况：
- 情况1：老老实实自费另外【租房住】→ 新产生的租金拉高生活成本和市场房租；
- 情况2：继续“赖”在老房子里，拒绝搬走、也拒绝续费巨额的土地出让金
- → 2-1：国家强制赶你出门、露宿街头（→ 恐将引发史上最大的暴… 死路）
- → 2-2：国家无奈，只能单独给“钉子户”安排新房（→ 将引发大量效仿，死路）
- → 2-3：国家无奈，却什么都不做 → 旧公寓楼也只能放那边晾着，无法重建
3）这样也许能暂时拖延几年，但老房子迟早会没法住人（且每年修缮费也会越来越高）
- 比如：下水道腐化后，自来水里都是铁锈；电网老化后，整栋楼断电等…
- 甚至，那些交不起修缮费、年久失修的老房子，恐将倒塌（阿弥陀佛…善哉善哉…）
- 如此“血案”会迅速在全社会引起恐慌，“房子百年不倒”的迷信将被打破；
- 其他老房子的原住民不想被压死，大量试图抛售并逃离老房子；
- 而此时，全社会都已经知道了房子的真相，老房子根本就没人要了，市场价归零
4）老房子的价值归零，会让人们彻底重新审视“房子到底是什么？”
- 人们终于明白了：房子是【耐用消费品】：类似汽车，购买【70年年限的自有住房】，就等于是购买了【70份】【1年期的（虚拟）居住服务】，这才是居住的真正成本
- 因此，同样是为了获得“居住服务”，理性的人就会将“自购房”和“租房”成本进行比较 ---- 哪个便宜选哪个。而很明显，国内【房租】明显低估、而房价明显高估（租售比仅为东京的一半都不到）---- 因此，大量的居民将“弃购转租”；
5）至此，中国新房市场的估值逻辑也将彻底重写：
- 新房需求和价格都将大幅下降：即：继老房子之后，新房的泡沫也将破灭！
- 房屋租赁需求和租金将大幅上升，“租售比”正常化：回归世界平均水平的5%左右
- 人们开始意识到【房屋总价 / 年限】才是【真正的房价】！购房前必须确认剩余年限
- ---- 而这些，其实早已是发达国家的“常识”了… 中国人到底为什么......了那么久…
- 参考：房地产6：“旧改”可能就是【房地产泡沫崩坏】的【前兆】
Case2：开征房地产税，取代土地出让金
- 为了简化讨论，我们就假设：按房地产5中说到的房产税假想案来做吧。即：
- 全体住户都要缴纳房地产税，分为“房屋税”和“（每年缴纳的）土地使用税”
- 税改前已购房的房东（已缴纳的土地出让金）可以用来【抵扣】未来的“土地使用税”
- 抵扣以“多退少补”的形式进行，即，以往购得房屋所包含的土地出让金仅被视为“预缴款”，而不视作对“土地使用权”的买断和拥有（即：买房早的人，也将面临差额补缴）
下面是沙盘推演：
1）首先要决定税率：
我们先假设：妄图通过新房地产税，来收足以前每年的“土地出让金”总额：
（另一种假设是：按目前市场地价来计算每户的税金。但由于缺乏数据，具体无法估算）
一年约5万亿（※）土地出让金 / 中国房地产总市值约450万亿 = 每年1.11%
※ 另P.S.：查了一下，其实2018年已高达6.29万亿，而2019年更是已达7.25万亿
这个税率，大家知道吗，已是日本普通民宅房地产税税率（=1.7%/6）的将近4倍！
（从这里你也能看出，之前的土地财政是多么荒唐… 人类史上最大的加税…）
参考：房地产4：中国式房地产的代价，和利益再分配（Eggless Ver.10）
更何况，考虑到【过去已缴的抵扣】和【泡沫崩坏（税基下降）】，税率只会更高！
→ 假设上面两个因素各使得税收减半，反过来就是税率需要再翻4倍达到4.5%！（社…的中国人民将“开开心心”地“享受着”高达日本16倍的房地产税税率…）
→ 如果你拥有一套现在上海的700万新房，那以后的每年税额就是整整15.7万…
（---- 15.7万 = 700万 X 4.5%税率 / 泡沫崩坏房价折半）
→ 这相当于【3.7人份】的【上海人均消费支出（4.2万/年）】！
2）购房用于自住的人：只能缩衣节食（本来一户也就差不多3人，等于生活费翻倍了）
3）而用于投资的人：将大量抛售投资性房地产，而此时根本没人接盘，泡沫立刻崩坏！
4）而这会同时引发一系列严重的其他问题：
- 4-1：那些从来没有为居住付过一分钱的人（福利分房户、拆迁户等）：
- → 突然让他们拿出15万 / 年的税？---- 恐将引发史上最大规模的“上街散...”…
- → 其冲击力恐怕将比什么“P......”大上好几个数量级…（后文详述）
- 4-2：ZF被迫给他们减免？→ 这部分会被转嫁给其他人、税率更高（问题更大）
- 4-3：ZF被迫降低税率？→ 则会导致财政收入大幅缩水（后文详述）
- → 再考虑到历史债务偿还问题 → 恐将再也没钱城建，“厉害了......”的梦会醒…
***************************************************
※ 注1：个人觉得大概率会是Case2：
1）这才是大多数发达国家的做法，是现成的成功经验；
2）避免了“旧房倒塌”血案的发生；
3）长痛不如短痛、早死早超生（反之若像Case1那样一直捂着，以后只会跌得更惨）；
4）每年收1/70，要比“一口气交足未来70年”合理多了，压力骤减（后文详述）；
※ 注2：（5.28更新）后来又思考了一下，在Case2基础上稍作调整，也许更好：
---- 其实，只要【改革现有土地出让金】就行了，也能起到房地产税的作用；
---- 另外，考虑到历史已缴土地出让金的抵扣，实际负担也许不会那么高
---- 但不变的是：对于拆迁户、从未为居住而付过钱的人，将不得不满额负担
（※ 还有：其中拟对二手房买家进行特殊宽大处理，否则他们也会被压死...）
---- 同时，部分地方ZF的过度财政支出（低效基建、过度建设等）也必须削减。
二、中国式【房地产】的终末
土地税制的切换（现行Case1 → Case2），将彻底改变中国房地产的估值逻辑：
从GDP生产法视角来看：
- 在现行制度下（Case1）：房地产 =地上建筑+未来70年土地使用权（的组合）
- 在税制切换后（Case2）：房地产 =仅地上建筑 （土地税另缴，每年单独缴给ZF）
而你要知道，房子的建筑成本（钢筋水泥、农民工等）其实相当便宜……
（目前房价极高，全都是因为一口气预缴了未来70年的土地税 ---- 人类史上最大加税）
据从事建筑行业的友人说，建安成本大概每平米2000 ~ 4000就够了…
满打满算每平米1万（假设“豪华精装修”等等），100㎡的3居室只要100万！
→ 即：仅需100万（仅原本首付的一半都不到），立刻拎包入住新居！！~~~
→ 同时，你只需另行每年向ZF缴纳约7.15万的土地税即可
（上海700万住宅的土地出让金大概也就5万/㎡=顶70年，折算每年每㎡715元）
三、【土地财政】的终末：
1、【短期税收】大幅降低：
- 原本：地方政府一口气收足【当年购房房奴】【未来70年】的土地税；
- 现在：地方政府只能收取【所有房奴】【当年1年】的土地税；
- → 若从长期（70年以上）视角来看，两者其实是等价的；
- → 但从短期视角、并结合中国的人口结构失衡来看，可能导致暂时的大幅税收下降
********************************************
※ 注1：人口结构失衡：年轻人比例高，购房（交税）集中于前几年，以后会越来越低
※ 注2：还有一个关键因素是：能否顺利从全民头上足额收税。如前文所述，很可能遭遇极大的民间反弹，最后不得不【降低税率】---- 这也会导致财政收入大幅下降。
※ 注3：不过由于缺乏数据，这些就无法具体估算了。
→ 也许可供参考的是：按日本普通民宅房产税税率【0.283%】X中国房地产总市值【450万亿】的话，最后结果是，每年房地产税只有【1.27万亿】
→ 较之前的【大概每年5万亿】的土地出让金来说，整整降低【3.73万亿】
→ 而如果是较2019年高达7.2万亿的土地出让金来说，则是直接降低了近【6万亿】！
********************************************
2、【次生税金】大幅降低：
- 次生税金 = 增值税、所得税等等，按【总房价】的一定比率收取的二次税
- 既然以往【一口气收足未来70年土地税】的行为极大地拉高了【总房价】，那这自然就是同时【拉高了二次税金】
- ※ 换句话说，旧房地产制度中存在严重的【重复征税】---- 原本房价中对应【未来70年土地税】的部分（税），又再次被征收了【增值税、所得税】等。
- 反过来说，当【税制切换】之后，随着【总房价】大幅降低，【次生税金】也将大降！
若沿用房地产3中的例子（建安成本每平米3500）：
税改之后，哪怕房价降到4250元/㎡，房地产公司都能保持现在的净利润率；
※ 在经济学理论中，在充分竞争的环境下，均衡点是资本收益率（净利润率）与全行业平均收益率【持平】。否则，将引发新企业参入or旧企业退出，最终拉平收益率
- 税改过程中，政府二次税收从23610元/㎡降低为1214元/平米，降低22396元/㎡
- ---- 按原土地出让金5万/㎡来算，即：次生税金的降幅为原土地出让金的约45%
- ---- 按原土地出让金每年5万亿来算，即：次生税金以后将每年降低2.25万亿
※ 若按2019年的出让金7.25万亿来算，则次生税金每年降低3.25万亿
综上所述，税改之后可能带来的税收降幅为：
- 土地税（地方城市建设资金）：降低3.73万亿 ---- 城市建设将大幅放缓；
- 国家税（次生税金）：降低2.25万亿 ---- 国家高铁、大桥等建设将大幅放缓；
- ---- 即：“厉害了......”的梦将会惊醒。
- ---- 人们将会明白：原本城市建设的速度那么快，只是因为房奴承担了极高的【税】
最后，上述【合计6万亿】的税收降幅，占总财政收入的多少呢？
- ---- 根据2017年的数据，占（扣除社保转移支付）财政收入（24.8万亿）的整整1/4
- ---- 以后财政支出就要缩衣节食、无法大手大脚咯… 各种低效支出，首当其冲必须被砍掉
- ---- 而与此同时，伴随着减税，民间民生支出将大幅回升！（真正的幸福生活、社会保险完备，育儿负担减轻、生育率回升等等）
********************************************
※ 在那之后，会发生国民经济结构的【调整】：
原本的基建产能（ZF支出部分）失去需求，将被迫转行（多半成为民生需求：比如服务业（比如育儿/幼教）、医保/社保行业等）---- 待产能切换完成后，二次税金将会逐渐回升
※ 因此长期来看，国家税（国家基建）的影响相对较小，而城市税（城建）影响较大。
********************************************
四、其他东西的终末：
1、银行【个人房贷】业务的终末：
- ---- 当现在卖700万的房子，以后只要100万就够了（which还不到目前首付的一半），
- ---- 到时候还会有那么多人需要房贷吗？银行个人房贷业务恐将迎来【终末】
- 与此同时，房奴每购买100万的房子，将节约19.15万的利息成本（现值口径）
参数：贷款70%，房贷利率5%，贴现率（存款利率）3%，30年等额本息
- 若是原价700万的房子，即节约19.15万X 7 = 134万人民币（现值口径）
2、地方【融资平台】，【城投债】的终末：
伴随着地方税的大幅降低，地方ZF偿债能力将大打折扣，“举债城建”也将无以为继
Part2：Finale：“祈祷落幕之时”
---- 当固守了多年的“信仰”终于“落幕”时，会发生什么？
《祈祷落幕之时》是日本作家东野圭吾的推理小说，相当精彩，后来被改编成了电影。
东野笔下的“犯人”往往也都有着非常令人同情的身世背景。以至于读到最后，你经常会怀疑“到底谁才是错的”。
《祈祷落幕之时》也是一样。凶犯的悲剧，在她十几岁的时候就已经注定。只不过，在“牺牲一切的父爱”，以及一系列令人唏嘘的变故下，那一幕“终末”才被一拖再拖… 亲情交错着悲伤，在每月一次的“极目远望”中，“一生悬命”地努力延续着……
然而，与许多其他“演员”不同的是，《祈》里的“犯人”很早就做好了“觉悟”：
- “出来混迟早是要还的”，自己早晚要为曾经的罪行赎罪；
- “祈祷”再美，也只是昙花一现的虚幻，再怎么拖延，也绝不可能到永远；
- 不管现在的“舞台”多么光彩亮丽，“落幕的时刻”一定会到来……
- 最后，在“犯人”完成最后一次演出后，宁静而凄婉地迎来了她自己的“终幕”…
然而遗憾的是，对于其他“至今仍被蒙在鼓里”、全然不知“身在戏中、且终末在即”的人们来说… 最后的终幕恐怕就无法像《祈》里这么“peace”了……
“信仰突然崩裂”、“拖得越久、跌得越惨”，最终恐怕只会迎来最“激烈而动荡”的结局…
五、过去的【终幕】
终幕1：恐怕将迎来..............：
→ 当那些“从没为居住交过一分钱的人”，突然被要求【缴付大量税金】时……
- 比如：旧“福利分房户”和“拆迁送房户”，特别是其中的独居老人、退休家庭…
- 如前文所述，税率恐将高达日本的16倍，现在拥有700万市值的房产的家庭，以后每年就要缴纳15.7万的税金……（每100万现市值，对应2.25万/年的未来税金）
这将是继P......之后，城市居民又一次的“财富大灭失”……
- 而这一次的冲击，绝不是区区P......可以比拟的…“桁が違う（差了几个数量级）”……
- P......再惨，也只是“暂时性”的冲击… 只要你以后学聪明，不投风险理财就OK了，
- 而房地产税呢？……每年固定发生！所有人都将认清“自己其实终身为奴”的命运…
回到【房地产税】的话题上来：
- 如果以后“每年固定让你损失15万”呢？
- 如果以后“每7年固定让你损失100万”呢？
- 本来就一直在说“养老金亏空”的问题了，现在再给整一个高额税？？
下图这位免费获赠新房的“66岁的李老伯”，到时候还能“笑得合不拢嘴”吗？
- ---- “终幕”之后，他终究会明白：现在的“笑”只是因为你“不劳而获”。
- 而天下绝没有免费的午餐，“将来向你征收的高额房地产税”，就是你为获得这套房子而不得不付出的【代价】。
※ 再一次地：其实终幕之前也是有【代价】的，只不过由“房奴们”代为承受了。
当这帮老人“梦醒”之后，得知每年必须拿出大量的养老钱交“房地产税”时，
- 比P......规模大上不止一个数量级的“......”可能就要开始了……
- 其造成的......，恐怕远超......任何一次事件……
- 最终，按我朝尿性，大概率会“息事宁人”，给老人/困难群体“免除税金”
- ---- 然而免除将导致相关税金被转嫁给年轻人、更加不堪重负，年轻人也要......了；
- ---- 再或者，就只能降低税率，而那会让地方ZF财...面临破...，造成另一种冲击…
---- 无论怎么看，这一次......，最后恐怕都将是史无前例的……
3、以前以为：“......终于不再被资本家剥削了！” → 但真相是：
- 1）土地财政，超高土地出让金直接让城市工人们“永世为奴”……
- 2）现在的……才是最大的剥削者：
一个典型特征，就是赞颂“人口红利”，甚至鼓吹通过多生，来延续人口红利（本质是“创造更多廉价劳动力”、“压低工资”---- 提高资本家收益率、以此鼓励投资）
参考：人口7：“人口红利”只是“奴隶主的盛宴”，而对“底层劳工”则是“血泪史”
参考：社科院副院长：蔡昉《从人口红利到改革红利》（如下图）
白话文：这位社科院副院长，考虑的不是如何“增加劳工收入”，而是想通过塑造更多劳动力、延长“人口红利”，以此来“抑制资本收益率递减（=压低工资 → 增加资本收益）”
房地产也一样：身处骗局之中的66岁的老伯“笑得合不拢嘴”；那等破裂之后呢？…
本来，如果能像《祈祷落幕之时》里的“犯人”一样：
- 十几年前就做好“觉悟”，并不自觉地自己接近警察、内心寻求着“赎罪”的话：
- ---- 也许最后的“落幕”还能平稳/宁静一些…...
但如果是一路拼死隐瞒、死不悔改、破罐子破摔，不撞南墙不回头的话…
- 那么这个“终幕”，恐怕只会迎来最惨烈、最动荡的结局……
我们一直说“以史为鉴、方为智者”---- 历史上，类似的惨痛教训已经太多了…
- 几十个封建王朝，几十个“末代皇帝”们，明明大势已去却死不认命、破罐子破摔…
- ---- 为了死要面子，而拖全国国民垫背，加剧/带来了很多原本不必要的生灵涂炭…
- 最典型的，大概就是明末的“崇祯”皇帝…… 大量生灵涂炭后，最终只能崖山上吊…
六、未来的【序幕】
好啦，在对“至恶”有了粗略一撇之后，让我们多少来看一点“好的一面”吧……
日本人有一个说法：
“经历最坏的事情”本身，不见得是一件坏事：
----“如果连最坏的都已经见过了，那从今往后一定不会再有【比这个更坏的了】吧~”
---- 或者说“以后再怎么说，也总归【比现在更好】~~~”…
1、过渡期“生存之南”（仅供参考）
彬老湿一直说：“深挖洞、广积粮，活到最后，剩者为王”
---- 谈理想、谈抱负的根本前提，是“千万不要在接下来的灾难中一波就被干死了”…
在很可能到来的房地产大转轨（冲击）问题上，彬老湿谨慎地试着提几个“生存指南”：
**************************************************
※ 但这里明确提示：这些仅供参考！彬老湿无法对此负责！！大家自行选择，谨记！！！
“预测未来”没有任何人能够做到。就像天气预报至今仍不可能每次都对一样；
彬老湿曾帮人指歪过道路，事后非常地后悔… 一直尽量回避做股票/投资的推荐…
这一次，只能是谨慎地建议… 但请理解，彬老湿没法负责… 仅供参考…
最终，每个人只能在尽可能结合已知信息的情况下，自己选择自己的人生……
***************************************************
指南1：最重要的就是 ---- 选房子，一定要按照【总房价 / 剩余年限】来评估！！！
指南1：最重要的就是 ---- 选房子，一定要按照【总房价 / 剩余年限】来评估！！！
指南1：最重要的就是 ---- 选房子，一定要按照【总房价 / 剩余年限】来评估！！！
切记！！重要的事情说三遍！！
如房地产6所说：
- 房地产的【本质】是【使用寿命为70年的耐用消费品】；
- ---- 那么，【购买房子】的过程，就等同于是购买了【70份】【该房子1年期的使用权】。
- 例：购买一套【价值700万的上海房子】，完全等同于购买【该房子1年期的使用权（10万/年）】X【今后70年的份】，
因此买房时，必须注意【剩余使用年限】！
真正的【房价】=【1年期使用权】的价格 =【总房价 / 剩余年限】！
- 比较“到底是该买【总价350万的郊区新房】，还是买【总价300万的市中心老破小】”的时候 ---- 就应该【折算】成【1年期使用权】的价格后再比较！
- ---- 只有这样你才能看出，原来“一个1年5万，另一个1年10万，差了1倍啊”
※ 同时别忘了【酌情考虑】70年到期后拆除重建的成本（包括费时费力等机会成本）
从这层意义上，如果【1年期价格】差不多，【新房】可能比【二手房】更合算！
- 新房总价虽高，但其中包含的土地出让金【有可能】未来能抵扣房地产税，不会白费
- 新房剩余使用年限长，距离最后费时费力的“推倒重建”还有距离，机会成本小；
- “中国特色”房地产泡沫（未计入折旧）主要都在【老房子】里，崩坏后降幅更大；
※ 不过需要注意的是：
- 除了“未计入折旧”导致的泡沫外，新房还涉及其他泡沫，以后多少还是会降价的；
- 其他还有：随着房地产行业越来越难，近年的新房中，偷工减料的现象据说增加了很多，所以一定要注意建筑质量！挑选最大、最靠谱，特别是国企央企的地产公司！
指南2：千万别让自己杠杆太高（借债太多）！！
- 什么首付贷、消费贷 ---- 千万别碰！（甚至：尽量远离一切风险投资… 保本为王…）
- 要知道，日本泡沫经济崩坏时（which很可能是中国的明天），最惨的就是杠杆最高的人… 他们还不起贷款甚至可能导致房子被收走，一家人居无定所，跳楼什么的…
- 反之，哪怕是高位接盘的，只要杠杆没那么高、没失业的话，就“多少总有办法”…
- 参考：资本5：看懂日本“失去的二十年”---- 中国版恐怕也早已悄然开始
指南3：抱紧靠谱（大）公司大腿，哪怕钱少一点，千万别裸辞，别随便失业…
- 日本泡沫经济崩坏，伴随着大量中小企业的倒闭，员工失业……
- 很多悲剧，都是源于失业后，失去生活/还贷来源所导致的……
- 而此时，大公司“抗风险”的特性就体现出来了… 哪怕月薪少一些，但是大公司能从崩坏中活下来，持续稳定地拿工资… 省去了许多麻烦……
- ---- 以前日资公司的老上司，基本都是泡沫时代过来的人，他们都是大公司信仰…
- 日本的“社畜”、“终身雇佣”，“宽松教育”等，都能从泡沫崩坏的经历中找到影子…
2、未来序幕：
如果我们“幸运地”活过了“过渡期”，也许终于能迎来“光明的未来”了~
未来序幕1：税负大减、ZF支出大减（特别是低效基建大减），而民生支出大幅增加；
- 生活成本（税）降低、可支配收入提高、养老育儿更有保障，生育意愿提高；
- 参考：人口8：“生育率回升”的漫漫长路 ---- 早已不是任何一国能独自解决的了！
民众活着更多是为了自己，而不再是为了统治者的【野心】
民众活着更多是为了自己，而不再是为了统治者的【面子工程】
未来序幕2：贫富差距大幅降低：
- 既然目前“资产贫富差距极大”，而“大部分民间私财都在房子里”；
- ---- 那么房地产制度改革之后，显然将能很好、很大程度地改善贫富差距！
- 真正的“平等”国家指日可待！~
未来序幕3：从“祈求皇恩浩荡”的封建愚民，真正成为“理性的现代人”
几千年的封建统治（=法......）让中国人骨子里形成了深深的“奴性”：
- 不懂得自己争取、不懂自治（※自己争取的，都被“皇帝”干死了… 恐惧支配一切）
- 反之，只是一味“好死不如赖活着”，坐等“皇恩浩荡的【恩赐】”，坐等“不劳而获”
- ---- 这样的中国人，深度缺乏现代国家国民的【自治】、【有付出才有回报】的精神。
这样的例子已经有太多了：
- 比如：日本学者田原史起曾深入中国农村做调研，他发现：同样是要“修整村口的公路”：
- ※ A村的费用由ZF包办（当地官员为A村出身，偏袒），因此全员叫好、歌颂祖国；
- ※ 而B村则得不到任何ZF拨款，村民只能自己集资 ---- 于是立刻招来大多数人的反对，最后修路计划搁浅，全村人出村还是只能走泥泞的山路……
这层意义上，前文说的“宝山杨行老街”免费拆迁例子中的“笑得合不拢嘴”的李老伯；以及...，其实也是一个道理……
- 他们只想等着“占便宜”、“不劳而获”---- 让“别人”出钱，免费给你好处；
- ---- 而一旦要“自己出钱 / 交税 / 交粮”，就都“不愿意了”！
- ---- 这些外表看似“现代”的中国人，其实跟几百年前，一直“跪求皇帝施恩”、“跪求别人来赏赐自己”的“奴性愚民”，真心没有多少区别…
*******************************************************************
注：姜文就一直通过自己的电影，来痛斥这种“奴性”：
比如《让子弹飞》中，正值民国初年，姜文饰演的角色给民众带来了好处，结果一帮愚民立刻“下跪谢恩”---- 这就让姜文很不爽，立刻痛斥：
“站起来，不许跪！！”、“皇帝都没了，没人值得你们跪！”
---- 换句话说：皇权早已被推翻，在【民国】就应该民众自己做主，绝不再是你跪下恳求别人施恩 ---- 而必须是你【自己站起来】、【自己争取】你的【权利】和幸福
*****************************************************
而换一个角度，从经济学原理来看：
- “拒绝修路”的故事又说明：在村民们心中，“花钱修路”带来的“效用（心理满足度）”，【并不比】“把修路的钱省下来、用在其他地方”的做法来得高！
- ---- 即：“省下修路钱、用于自家消费”，才是对村民来说的“最佳选择”！
我们说：
- “想要得到什么，必须先付出同等的代价”---- 日本动漫《钢之炼金术师》；
- 理性的人总是在充分权衡利弊、评估得失，才选出对自己最有利的选择
- 因此，如果是“自己娱乐”的满足度更高，那“养娃/基建”被抑制就是理所当然的；
- 如果是民众自发选了这些，那就不能说是“社会问题”，而只能是“民心所向”！
最终，只有当中国人自己权衡利弊，才决定“to be or not to be”之后，比如：
- 拆迁的老人：宁愿放弃其他消费（比如养老金），也要重建住房时；
- B村人：宁愿放弃其他消费（比如文化娱乐），也要改善出村的道路时；
---- 只有这时，民众，才首次、真正地成为“国家的主人”
- 只有懂得付出，才懂得珍惜；
- 只有懂得公共资源的可贵，才不会浪费、不会“打肿脸充胖子”；
- 人与人之间更加平等，没有谁可以随便欺负/剥削另一个谁；
- 没有谁可以不劳而获，大家都是“只有付出才有回报”；
- …………
---- 我们一直号称的“理想的样子”，难道不应该就是这样的吗？
............................................................
然而身为时代洪流中的尘埃，小屁民我们所能做的，也许只有“祈祷”了……
Finale：
电影《祈》中的“祈祷”已经落幕，而中国屁民们的“祈祷”，可能才刚“奔向高潮”…
《祈祷落幕之时》的最后，男主角这么说道：
谎言是真相的倒影；
在这倒影里看到的，肯定不会只有悲剧；
因为谎言映照的，就是“人心”本身（人の心そのもの）。
那么，今日中国的“.........”，映照出的又是哪一种“人心”呢？
.............
---- 然而很遗憾，我们唯一能做的，也许还是只有“祈祷”……
- 阿弥陀佛，善哉善哉…...
- 神様、どうかお願い…...
- God bless China…….....
- …………………………….......
~Fin~
附：《房地产篇》总目录
基本原理：
- 房地产1：中国房地产的本质：70年后【价值归零】的【耐用消费品】
- 房地产2：中国式【免费】拆迁，与中国的房产泡沫（Eggless Ver.9）
- 【调查结果】中国人“折旧”意识的缺失，与“中国特色”的房地产泡沫
现象分析：
未来展望：
- 房地产6：旧改可能就是房地产泡沫崩坏前兆
- （本篇）房地产7：中国式房地产的【终末】& Finale：“祈祷落幕之时”
附：Full Version of Finale
附：《祈祷落幕时》电影主题曲：
「東京」
歌：JUJU 词：R-Y's/Tomoko 曲：R-Y's
誰もがみんな秘密の中で、本当のこと隠して生きている
在我们的生活中，谁都会藏有一些小秘密
時計の針を巻き戻せたら、あの日に帰りたい
若能倒转时光的话，我希望能回到那一天去
東京の灯りが照らすの、彷徨ってた愛しみまで
东京的灯火照亮着我，连同“彷徨的爱”一起
この街はあなたが、こんなにも溢れているから
在这座城市里，无论到哪里（我）都能感觉到你
巡り合う運命を、信じているのずっと
我一直相信着，命运一定会让我们再见
記憶の中で何度も、あなただけ追いかけるの
在记忆中无数次地，仅仅只为追赶你的身影
「さよなら」は別れじゃなくて、果てない愛の約束
“SAYONARA”不是告别，而是无法实现的爱的诺言
どんなに遠く離れても、祈ってる微笑みを
无论身处多远，我祈祷你能一直微笑着…
「月も見えない泣きそうな空も、 その向こうには綺麗な流星が降る」、
“就算是看不见月亮、仿佛哭泣一般的天空，在那彼岸也能看见美丽的流星划过”
いつかだれかが呟いていた、言葉が響いてる
曾几何时你轻声吐露的这些语句，仍然在我心中回荡
東京の景色は変わるの、急ぐように置いてかれた
东京的景色急速变化着，而我仿佛就像被扔下了一样
変われない私の心は、あなたをまだ探してる
但是我的心至今未变，仍然在不断寻找着你
抱きしめて痛いほど、強く抱きしめてほしいの
请抱紧我，希望你用力抱我、抱到生疼
夢の中でもいいから、何度でもねえ何度でも
哪怕只是在梦里也无所谓，无论多少次，哦，无论多少次…
愛しさを分かち合うこと、あなたが教えてくれた
相互分享爱意，这是你教给我的
繋いでた手のぬくもりを、忘れたりしないから
曾经牵着的手上的温暖，我绝对不会忘记
街の光が掻き消す夜空、名もない星座瞬き合って
街道的灯光逐渐盖过了夜空的星光，连名字都不知道的星座在相互闪耀着
つながっている、ことを知らせるの
它们仿佛在告诉我：（你们）仍然连系在一起
巡り合う運命を、信じているのずっと
我一直相信着，命运一定会让我们再见
記憶の中で何度も、あなただけ追いかけるの
在记忆中无数次地，仅仅只为追赶你的身影
「さよなら」は別れじゃなくて、果てない愛の約束
“SAYONARA”不是告别，而是无法实现的爱的诺言
どんなに遠く離れても、祈ってる微笑みを
无论身处多远，我祈祷你能一直微笑着…
もう一度逢えるまで…
直到我们能再一次相见……
