前文回顾：
1、房地产1：中国房地产的本质：70年后【价值归零】的“耐用消费品”
2、房地产2：中国式拆迁的【庞氏骗局】，与中国房产泡沫的【崩溃之日】
通过前文我们已经知道：
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中国的房价中，其实有相当高的比例是地方ZF征收的“国有土地使用权出让金”（= 俗称卖地收入），该占比可能高达30%~75%+（因城而异）
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同时，巨额的土地出让金又会拉大房价基数，结果许多“次生税金”也会随之被放大（比如：按【总房价】乘以【固定比例】收取的【增值税】等）。
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最终，房价中的“广义税金”（土地出让金+次生税金），恐怕将达到一个非常恐怖的水平……
为了更深度地认识中国房地产、更好地看清“中国梦”的【本质】与背后的【代价】，
这一篇，就让我们做一个详细的测算：
---- 房子里，到底含有多少【税】？
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一、房地产的【完整开发周期】
二、房子里到底有多少【税】？
***************<正文开始>***************
一、房地产的【完整开发周期】
首先让我们来看一下，房地产的【完整开发周期】是怎么样的 ---- 为了建起一座新房，产业链上下游的各家参与方，必须逐一经历下述环节：
（下图中的蓝色箭头，就是生产环节的“货物流”）
参考：《房地产全生命周期的开发流程》
https://new.qq.com/omn/20190715/20190715A0J1KZ00.html
而另一方面，红色箭头则是各项相关费用的资金流。
---- 如前文所述，关于建房的所有相关费用，全都被含在了房价中，并最终转嫁到了“房奴”购房者的头上。
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其中就包含着巨大的原住民【拆迁补偿】
---- 这才造就了一个又一个的“拆迁暴富梦”；
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同时，其中还包含了巨大的【城市建设费用】
---- 中国的城市能如此迅速地“旧貌换新颜”、成就一个又一个所谓“中国梦”，很大程度上都是拜广大房奴的这部分“付出”所赐。
二、房子里到底有多少【税】？
本文将从某个实际楼盘开发案例入手，完整分析一个【房地产开发周期】中，到底含有多少税金。
首先几点说明：
1、本文测算中使用的主要参数（包括税率、费率、施工成本等），主要参考自知乎的几篇高赞文章/回答。
1）《房地产是暴利行业吗，房地产开发商利润率到底有多少？》
https://www.zhihu.com/question/23385236
https://daily.zhihu.com/story/4043365
2）某会计师的实际经验（这位在省会城市工作的会计师事务所工作，审计过不少房地产企业，另外也在一家上市房地产企业做过财务工作），他给出的参数应该比较靠谱：
https://www.zhihu.com/question/23385236/answer/24481762
2、上述知乎回答是以某个“房价2万一平、土地出让金1万一平”的（目测是二线）城市为例的，在这个案例中，土地出让金占总体房价的比例为50%。
而为了更全面地考察全国的房地产市场（特别是土地出让金占比更高的一线），彬老湿增设了其他三种情况，其中土地出让金的占比分别为：30%、60%和75%。
* 但由于数据源有限，除了房价和土地出让金之外的其他参数，只能沿用那个二线小城市的案例了，因此跟实际可能会有一些偏差，但影响应该不会太大。
3、最后请注意：这里面没有考虑房奴们未来的房贷 ----众所周知，30年下来，房贷利息（的未来值）几乎要赶上购房本金了。其中蕴含的广义税金（其实还应该包括国有银行的净利润），只会更大。
好了，接下来是结果：
第一：房地产公司视角
根据知乎帖子中的各项参数整理，在开发这个【二线城市】项目的过程中，房地产公司的利润表如下：
其中几点注目：
1、土地出让金：高达房价的50%（一线城市会更高）
2、建安成本：
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即：真正的造楼成本，包括所有钢筋水泥、农民工费用、起重机折旧、精装修等等
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----仅仅只要3500元一平米！！相当相当地低！因为这些都是中国最便宜（过剩）的东西… 甚至根据实际做地产的朋友表示，某些楼盘的建安成本，更是低至2000元一平米…
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建安成本是固定开支，房价越高其占比会就越低
3、营业税：
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现在应该已经全都改成增值税了，不过总体的税务负担应该没有多大变化，因此原样保留。
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另外需要注意的是，这是典型的“二次税收”----房价越高，营业税/增值税越高。
4、土地增值税：
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之前我们对“房产公司暴利”的印象，往往来自于“巨大的土地增值”。比如：3年前房地产公司刚拍地的时候，地价只有1万/平米，而3年后项目完工开售时，地价已经翻了1倍变成2万了 ---- 因此我们认为，地价价差的1万/平米都被房地产公司吃进了。
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而其实不然：国家可不是傻X，“国有土地”的增值收益，怎么会让给你房地产公司？---- 因此“土地增值税”来了，房地产公司所有取得的增值部分（收入-成本），将被征收最高60%的“土地增值税”，最终，相当一部分都会回到ZF口袋。
5、净利润：
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单个盘的净利润，只有11.7%，绝对说不上是“暴利行业”。
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另外请注意，一个盘的开发周期可能有2~3年，因此，这11.7%其实还要再除以2~3… 才是财务报表上的“年化净利润率（ROA）”……
6、真正可以说“享有暴利”的
---- 是这片土地上真正的“地%主”= …………
接下来，让我们把模型拓展到四种主要城市：
接下来，以房价为100%，各成本占比分别为：
按费用类别汇总后：
按广义口径汇总后：
结论很清楚了…
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房产公司建造你所需要的房子的真正成本，可能只有房价的20%~30%左右（以一线城市为例）……
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而房价中剩下的70%~80%，全都成了地方ZF的“广义税收”
----当然，其中也包括了建房过程中必不可少的：对原住民的【拆迁补偿】和【城市开发费用】
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因此还是那句话：房奴们穷尽毕生积蓄，并不仅仅是为了“自己的安家小窝”
---- 同时，更是【被迫背负】了：
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拆迁户的“拆迁暴富梦”，
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城市飞速发展的“中国梦”，
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以及其他的ZF【二次税收】……
第二：GDP收入法视角（终极分解）
不过先别急，为了摸清整个【房地产产业链】，我们应该对【土地出让金】的后续支出进行进一步的拆分，直至最底层：---- 这也就是计算【GDP收入法】时的口径，你能看到所有【底层收入人】的具体收入。
下面，还是以那个房价2万的【知乎案例】为例：
第一步：拆分除【拆迁补偿】之外的所有支出
第二步：按【最终收入人】口径进行汇总：
第三步：对【拆迁补偿】进行拆分：
这里我们假设：
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【拆迁补偿】以【实物分房】形式进行，赠送同等价位的房屋，因此适用同样的参数；
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将同样的拆迁补偿模式【无限循环】，直到【拆迁补偿】金全部转换成其他项目。
最终结果如下：
各城市类别结果如下：
重要结论：
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就算地方ZF将【土地出让金】全部【花完】---- 最终仍然能通过【二次税收】（增值税、所得税、社保缴费等），再次获得整个房价的1/3的税收收入！
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实际对要素的税后支付（劳工工资、资本利润），仅占房价（和所有配套工程）的2/3。
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坐拥如此高的【二次税收】，地方ZF又有足够的钱可以开搞各种【面子工程】和【反复修路】之类的冲（浪）刺（费）GDP大业了……
最终：GDP全景图：
从GDP的三本账来看，整个房地产产业链就是这样的景象
注：关于【生产法】：
* 以“房奴”自己的房子为基准（数量=1幢，造价=房价的40%），来推算“拆迁户”和“城建”的实际产值（非名义造价！）。
其实，结论已经很清楚了。
所以，“房子”到底是什么呢？“中国梦”又是什么？“幸福”的背后隐藏着怎样的代价？
---- 详情请看下回分解。
~Fin~
