前文回顾：房地产1：中国房地产的本质：70年后【价值归零】的“耐用消费品” - 彬先生曰
通过借鉴日本的经验，我们已经知道了房地产的本质：
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房地产其实由【土地权利】和【地上房屋】组成；
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中国房地产完全等价于【70年折旧】的【耐用消费品】---- 随着使用年限到来，价值理应归零；
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而实际上，中国民间却【毫无】折旧的意识，认为房价【永不折旧（下跌）】；
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而这，当且仅当一种情况下才能成立 ---- “中国式免费拆迁”必须永远持续：
---- 即：在旧房子到达使用寿命（价值归零）之前，必须要得到ZF的免费拆迁、免费赠送新房子。只有这样，才能让房产的价值（包括土地和房屋）自动被更新回Y0（100%价值的原始状态），始终维持高估值。具体如下图：
换句话说：
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【永远维持“中国式免费拆迁”】是支撑“中国房价能无视折旧、一直维持100%原始价值”的【核心逻辑】（必要条件）。
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一旦这条逻辑不复存在，那么中国房价（特别是老房子）将迅速崩塌（立即补上前几十年的【累计折旧】），并彻底改变未来的房地产估值方式。
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本篇前言：
老房子旧了，别的国家都是原住民【自费】处置：要么【自费】修缮，要么【自费】推倒重建；而唯独中国，拜“中国式免费拆迁”所赐，原住民可以【免费】从ZF处拿到新房，而几乎不用付出任何代价……
不懂的人乍一看，仿佛还真以为是所谓的“社XXXX的优越性”呢…… 然而：
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此等好事，背后难道没有任何【代价】吗？
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ZF能【免费】送你（高价的）新房，那ZF的【钱】又是【从哪里来的】？
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一旦这个模式持续不下去了，会怎么样？
本篇，就让我们来讨论这几个问题
*****************<目录>*****************
一、什么是【中国式免费拆迁】？钱从哪里来？
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中国为什么有“免费拆迁”？
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拆迁资金的来源 ---- 国有土地使用权出让金
（即：“卖地收入”）
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“卖地收入”的来源 ---- 房奴的购房款
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穿透来看：“房奴”成为了一切的【代价】
二、中国式免费拆迁的【庞氏骗局】
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为什么说是【庞氏骗局】？
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为什么【过去几十年中】都【没问题】？
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为什么【庞氏骗局】一定会崩坏？
三、庞氏骗局的【破产之日】，就是房地产泡沫的【崩坏之时】
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现有的房地产估值将会崩溃：立刻计入【累计折旧】
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房地产估值逻辑【回归正轨】---- 公允价值 =
未来现金流折现，租售比更加符合世界常理
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房地产市场供求关系将大幅改写（需求大降）
附：届时，人民将会“觉醒”
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“中国梦”会醒
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“皿煮”的意识将会觉醒
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巨大的社会问题
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归根结底：当年到底为什么要打倒地主？
***************<正文开始>***************
一、什么是【中国式免费拆迁】？
钱从哪里来？
1、中国为什么有“免费拆迁”？
在1994年的【分税制改革】，以及1998年的全面【城镇住房市场化改革】之后，各大城市的建设任务，即由当地地方ZF全权负责。
同时，在【更多工程 = 更多政绩（GDP）= 更早升迁】这一逻辑的驱动下，各地ZF官员拼命批项目、恨不得能几百个工程一起上，最终才带来了2000年以后中国城市面貌的飞速改变。
而这个过程（=官员升迁路）中最大的两个阻碍：其一就是【钱】的问题，其二就是原住民的【拆迁】问题。
为了能“最快、最有效地赶跑原住民”，
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一方面地方ZF官员往往会不惜血本，主动给出非常优厚的拆迁补偿（免费送新房）；
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而另一方面，“智慧的”原住民们自然也深知ZF官员这“急功近利”的心态，往往会借机“狮子大开口”、甚至抱团充当钉子户，从而最大限度地“敲ZF的竹杠”……
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----“发财就靠这一次了！赢了就是几辈子都花不完的钱！！老乡们，拼了！！……”
最终【原住民拆迁】问题，也就转化成了【钱】的问题…
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---- 有钱能使鬼推磨，有钱还能让原住民心满意足地搬走，有钱更能让一个个城建项目拔地而起、地方ZF官员的仕途飞黄腾达……
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乍一看，仿佛“所有人都开心了，皆大欢喜”…
然而，地方ZF的“钱”，又是从哪里来的呢？为什么皿煮国家从没见过这么大手大脚花钱的，而偏偏中国可以呢？
2、拆迁资金的来源
---- 国有土地使用权出让金 =“卖地收入”
作为1994年分税制改革的某种“补偿”，时任总理朱镕基赋予了各地ZF“自主收割韭菜”，哦不，是“自主征【地方税】”的权利 ---- 自此，地方ZF自行收税、自行城建，量入为出（收多少税、支出多少项目）。
而在这些【地方税】中，金额占比最大的，就数“国有土地使用权出让金”= 俗称“卖地收入”了。作为城市建设的必要环节之一，拆迁过程中的各项支出，包括对原住民的巨额【拆迁补偿】，全部来源于此。
P.S. 从1994年之前的“【免费】使用土地”，到后来的“必须【穷尽半辈子积蓄】才能使用土地”----“国有土地使用权出让金”的开征，恐怕是【人类史上最大的一次加税】（具体后面几篇详述）。
如下图，2014年，全国“卖地收入”高达4万亿人民币！
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而其中，光是拆迁补偿，就高达21,138亿！2万多亿！！整整2个兆！！！而其占比也高达52.2%！！即：一半以上，都用来补偿原住民了！！
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而一年的拆迁户才多少呢？… 大致查了下，2019年棚改了460万户，粗粗折算户均补偿45.9万…
----“拆迁暴富梦”的财富效应，可想而知…
参考：中国土地出让金收支状况：2007—2014年
https://www.sohu.com/a/212665450_807373
3、“卖地收入”的来源
---- 房奴的购房款（的30%~75%+）
那么，承担了所有拆迁支出的“国有土地使用权转让金”=“卖地收入”，又是从谁那里收来的呢？
下图，是房地产市场“一次分配”的资金流：
---- 乍一看，不懂的人自然会以为：是房地产公司在支付税金；
但实际上，只要我们稍微【动脑子】想一想：
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既然是“土地使用”的费用，那实际上【谁在使用土地】呢？
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显然是买了房的“房奴”= 住户啊…
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---- 那么这个“土地使用”的费用，自然应该是“房奴”= 住户在承担啊……
P.S.：虽然最初土地竞拍的时候，房地产公司先行向地方ZF支付了土地使用权费用；但是，随着房子竣工并最终卖给消费者，“土地使用权”也随“地上房屋”一起被卖给了购房者，房地产公司也立刻回收了该费用！
---- 因此，更确切的说法应该是：最后是购房者“报销”了由房地产公司“先行垫付”给地方ZF的“土地出让金”费用！---- 房奴才是“卖地收入”的真实承担人！！
在这层意义上，房地产公司只不过是一个“中间商”---- 因此我们完全可以去掉它，就像下图这样：
最终，这与现行模式完全等价！（而且其实，这么一来总体税金还能降低不少呢！具体的下一篇详述）
这样一来一切就清楚了：
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地方ZF“卖地收入”的本质，就是对“购房者”征收的高额税金！！
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---- 某种意义上，其原理就跟“车牌”很像；
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为了获得【有限的公共资源】（车牌=行车权，土地使用金=居住权），ZF进行了【拍卖制度】（车牌=个人直接竞拍，土地出让金=房产公司代拍，再转卖给房奴）
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---- 最终，就跟车牌的拍卖所得一样，土地出让金将被ZF尽数收入囊中！
具体数值方面，由于各地房地产市场供求关系不同，土地出让金占整体房价的比率，可能从30%（小城市）~ 75%+（上海等一线城市）不等。
本文中，将统一暂定为60%。
4、穿透来看：“房奴”购房者，成为了一切的【代价】
地方ZF对“卖地收入”的支出，就是房地产市场的“二次分配”。根据前文的收支清单：
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地方ZF将高达52%的卖地收入，都作为拆迁补偿款分给了原住民（所以拆迁才能让人一夜暴富）；
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而将剩下的部分主要都被用于城市建设。如下图：
如果我们把“二次分配”和之前的“一次分配”结合起来，【穿透】来看，一切就很清楚了：
（这也就是GDP生产法视角的拆迁产业链总产出）
可以看到：
我们“掏空六个钱包”、“背上一辈子贷款”，并不只是为了购买小我的避雨小屋...
---- 在这个过程中，我们更是被迫背负了：
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巨大的城市建设费用（成为了上海“三年大变样”的代价、地铁轻轨等“中国梦”的代价）；
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巨额的拆迁补偿（成为了“拆迁暴富梦”的代价）
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让无数地方官员飞黄腾达的面子工程开支（比如：为了冲GDP而把同一条路反复挖开修等）（成为了“低效、浪费、非皿煮”的代价）
榨干【大部分】的可怜房奴，仅为补贴【极少部分】既得利益者；---- 这里面恐怕存在着巨大的、甚至可能是【人类史上最大】的【利益再分配】…（具体的第四篇详述）
二、中国式免费拆迁的【庞氏骗局】
1、为什么说是【庞氏骗局】？
理由很简单：
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这完全是在拿【新】购房者的钱，来支付【旧】原住民的补偿款。
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必须要有【成倍】的新购房者，才够支付给【少量】的原住民！
具体如下图：根据前面的估算，1个新购房者的购房款，只够支付1/3户原住民的补偿款（若1户补偿1套同等价位的新住房的话）
最终，起码需要3倍的新购房者，才够补偿1倍的原住民！
而当70年后，即【今天的购房者】变成了【第二代拆迁户】时，仍然需要找到【成倍的】【新】接盘侠，才能确保【二代拆迁户】也能得到【免费】的拆迁！
而上面这个景象，你是不是在哪里见过？---- 没错：
这就是典型的【庞氏骗局】：
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---- 靠收割【新韭菜】，来兑付给【旧韭菜】；
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为了足额兑付，【新韭菜】必须【成倍地】增加；
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一旦【新韭菜】不够了，【庞氏骗局】将立马破产
2、为什么【过去几十年中】都【没问题】？
理由同样很简单，如下图：
在过去的几十年中：
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拆迁的主要都是只有1~2层的老破小矮平房（棚户区改造等），因此ZF一次需要补偿的原住民，往往也只有1~2户；
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而将来新建的住宅往往是几十层的现代公寓楼，ZF通过卖地，可以收到几十倍的土地出让金！
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即：【新收入】是【旧支出】的【几十倍】！！
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---- 在【数十倍】的【新韭菜】的支撑下，【庞氏骗局】不但能够成立，更可以【财大气粗】、【不计成本】，甚至面对原住民“狮子大开口”的补偿要求（比如3~5套新房），往往也能【绰绰有余】！
所谓“子卖爷田不心疼”---- 因为不代表… 自然不在乎… 更加不care…
3、为什么【庞氏骗局】一定会崩坏？
之前是靠【拆2层 + 造20层】才支撑了庞氏骗局 ---- 那以后呢？当今天新造的【20层】，70年后使用寿命到期之后呢？
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以后不会再有【拆2造20】的好事了；
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而【原层数重建】根本无法覆盖成本；
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若想维持【免费】拆迁模式 ---- 拆了旧【20层】后，至少要造【60层】甚至更高才行！！
而考虑到：
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超高层公寓的安全问题 ---- 特别是上海，本来就是冲击平原、土质松软，若全是超高层建筑，怕不是要陷下去…
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将来少子高龄化倾向 ---- 就算真能造出60层的新公寓来，也没有足够的韭菜来接盘了！参考日本的人口预测就会知道：
哪怕是大都市（如东京）的人口也会逐渐净减少！---- 以后的房子只会越来越过剩！
结论：
不管怎么想，【庞氏骗局】都绝不可能永远维继下去！
---- 这才是常识，不是吗？
---- 有什么“梦”是可以做一辈子而不醒的？
三、庞氏骗局的【破产之日】，就是房地产泡沫的【崩坏之时】
当地方ZF再也【无力维持】原本的【免费】拆迁赠房模式时，必定只能转型日本现在的原住民【自费】重建模式！
---- 原住民们只能再一次花费一辈子的积蓄，成为房奴…
---- 同时，此前支撑中国房价【永不折旧（下跌）】的核心逻辑也将荡然无存；其结果，可想而知：
1、现有的房地产估值将会崩溃：立刻计入【累计折旧】
大家想想，自家的房子多少年了？扣掉折旧要打几折？
回忆上一篇的图：30年的老公房，扣除每年1/70的累计折旧后，其公允价值应该只剩原来的57%了；而70年的老房子，公允价值更是应直接归零……
2、房地产估值逻辑【回归正轨】：
公允价值 = 未来现金流折现，租售比更加符合世界常理
“未来现金流折现法”是最普遍的金融资产估值法之一
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一样金融资产的【价值】，应该等于【未来现金流收入】的折现【现值之和】
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---- 用白话文来说就是：房屋的【价值】，应该跟将来的【租金收入】直接相关。
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---- 甚至你都能给出明确的计算公式：
此前的中国房价由于没考虑折旧，因此
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房价远高于未来现金流的折现，
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与全球其他国家相比存在巨大的泡沫，
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“租售比（r/P）”也明显不合常理（过低）。
比如：彬老湿家附近的30多年的老公房，按上述公式算出来的房产泡沫，高达房价的52%...
但如果扣除30年来的累计折旧（43%）之后，泡沫就会小很多（仅16%），租售比也会比原来正常很多（3.5%）（参考：东京的租售比一般在5%+，而按中国目前的房屋市场价来算的租售比只有2%，明显过低），如下图：
3、房地产市场供求关系将大幅改写（需求大降）：
现在的中国人误以为“房子的价值永不折旧、永远属于自己”，因此才不惜血本、背足30年杠杆买房。而一旦知道了“房子价值将在70年后归零”，以及“房子里其实包含了大量的税金”---- 他们还会这么“铁憨憨”地“非买房不可”吗？
---- 显然，居民会重新衡量：为“居住”花这么多钱，到底是否值得？
---- 有没有性价比更高、让自己更开心的活法？
比如下面这样，彬老湿做了一个简单的测算：
若将这套市价300万的老公房由【买】变【租】：
结果：
1）购房者将能节约整整【140万（现值口径）】！
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参考：2019年上海（城镇非私营单位）平均（含税）工资：14.9万，其中【税后收入】+【住房公积金】大约占69.1%=10.3万，
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----即：节约下来的140万，将近等于14年的收入！若一辈子工作40年，那就是节约了一辈子1/3的收入！
2）虽然【租房】生活可能会隐含一些【麻烦】（比如房东突然要求卷铺盖走人等），但节约下来的钱所带来的【喜悦】，难道不能【对冲】这些【麻烦】吗？
---- 要知道，140万可以干的事情有：
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买7辆宝马，或175部8K的Iphone；
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国外度假1周 X 整整70次，平均每年能去2次；
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全程送小孩上最好的私立学校；
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（举个不大好的例子…）一周一次“会所嫩模”X 整整13.5年；
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……………………………
总之：面对如此巨大的【补偿】，一些人的选择难道不会发生变化吗？
* P.S.：为什么【买房】和【租房】会有如此巨大的价差？---- 本质是：【房东】承担了所有的土地税，而【租房者】没有。
一旦有大量购房者选择了【以租代购】（就像现代日本那样）---- 显而易见，房地产市场的【总需求】就会降低，房价也将应声下跌！如下图：
综上所述：
中国式【免费】拆迁的【庞氏骗局】破裂之日，就是中国房地产【泡沫】的【崩坏之时】！
具体时间点目前还很难说，可能是下述的任何一个：
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第一批【新高层】商品化住宅使用期限到期的时候---- 如果从1998年起算的话，就是2068年；
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若在2068年之前，1~2层的矮破小棚户区就已全部拆完、接下来只能拆高层公寓，却由于少子高龄化而找不到【成倍的】新韭菜的时候；
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若在2068年之前，地方ZF就因财政越发捉急，而提前叫停中国式【免费】拆迁的时候；
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ZF终于忍不住，决定导入房地产税的时候……
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附：届时，人民将会 “觉醒”：
1）“中国梦”会醒：---- 终于明白【代价】是什么了：
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房价中隐含了【极高的税金】；
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建设城市的负担被【强制分摊】给了每个居民；
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孙子代代【永世逃不出】“房奴”的命运；
P.S.：只不过：其中一些人【全额承担】了沉重的税金（比如买房晚的）：“中国梦”成为了他们的“噩梦”；
而另一些人则【逃过了大部分的】税金（比如拆迁暴富的、和买房早的）：“中国梦”成了他们的“美梦”…
---- 最终，正反两场梦，造成了极大的【利益再分配】、【贫富差距】和【社会不公平】……
2）“皿煮”的意识将会觉醒
如前述，“土地出让金”很可能是迄今为止【人类史上最大的加税】。一旦明白了这一点：
a）人们很可能会【拒绝交税】---- 经过历史上多轮灾难的洗礼，大多数中国人的根性，都是只想“不劳而获”了；而一旦要自己出钱，他们往往立马就会不乐意。
这样的例子已经有太多：比如日本学者田原史起曾深入中国农村做调研，他发现：同样是要“修整村口的公路”：
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A村的费用由ZF包办（当地官员为A村出身），因此全员叫好、歌颂祖国；
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而B村则得不到任何ZF拨款，只能村民自己集资---- 于是立刻招来大多数人的反对，最后修路计划搁浅，全村人出村还是只能走泥泞的山路……
b）就算人们同意继续交税（=自行集资建设祖国），想必一定会要求对税金的征收和使用进行【监督】----
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“ZF你凭啥拿我交的税金，去补贴拆迁户，成就他们的一夜暴富？？没门儿！！”
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“必须限制拆迁补贴上限！！原住民要是不同意，项目宁愿不上！！让他们的拆迁暴富梦彻底破裂！！”……
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“为什么同一条路要翻来覆去挖开来修啊？这不是浪费吗？？为嘛ZF大楼要造那么好啊？这点钱，省下来搞养老和医疗不好吗？？”
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…………
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---- 如此一来，显然社会公共资源的效率会大幅提高，腐败也会大幅减少；
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---- 这，就是皿煮的重要意义之一。
3）巨大的社会问题
---- 70年后，那些交不起新一轮土地税的人们，会被赶出家门吗？：特别是独居老人、贫困家庭……
虽然99%的可能性上某组织是绝对不敢那么做的，但想必他们一定会做相应的【预案】。其中可以想象的有：
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仍然坚持收税，但推出个人破产法等，给贫困家庭税金减免：
---- ZF仍能保有高财政收入，但定会招致民间的巨大反弹；
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将新土地出让金的征收方式从【未来70年一次性缴纳】改成【每年分期支付】：
---- 极大地减少短期集中赋税压力（从这个角度也能看出，目前这种“一口气收足今后70年的税”的行为，是多么荒谬……），民间反对力度预计能稍有缓和；
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ZF干脆放弃土地出让金机制，让民众从土地税重压中彻底解放出来，由民间自行出资重建房屋、地价和房价都任由市场自行调整；同时导入房地产税，对贫困群体进行转移支付，调节贫富差距
---- 即：改成日本现在的模式。
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这样民间的反对力度想必会最小；
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同时ZF将失去大手大脚浪费钱、冲GDP的能力；
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不切实际的“中国梦”和拆迁暴富梦将被打醒；
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公共资源将在更多民众的知情和监督下，发挥更高的效率、提高民间总体福利。
4）归根结底：当年到底为什么要“打倒地主”？----
某组织号称的，不就是为了“消除巨大的不平等”吗？
既然如此，那为什么：
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在当今房地产已经引起了巨大的不公平的情况下；
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在那些因拆迁而获得多套房的人们俨然已经成为了“现代地主”的情况下；
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在“最大的地主”其实就是垄断了土地供应、并以此征收极高税金的地方ZF自己的情况下……
---- 为什么，98年房改至今20多年了，仍然没有采取任何实质性的行动，去减少这样的巨大的“利益再分配”和“不公平”？？
---- 某组织，是不是早就活成了“自己曾经最讨厌的样子”？还是说，其实“Right from the beginning”就……
…………
本篇不多zuo死了。
我们只要记住：只要一天不从各种“梦”里醒过来，就没有办法真正地强大。
~Fin~
