【调查结果】中国人“折旧”意识的缺失，与“中国特色”的房地产泡沫

前文回顾：

当第一次得知“中国人缺乏折旧意识”、“中国房地产由于没有扣除折旧而存在泡沫”时，很多童鞋可能都会觉得难以置信吧？连日本的经济学教授一开始都不信。

既然如此，那就让我们做一个“中国人房地产意识”的调查验证吧~

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一、待验证的假说

二、调查对象、调查方法

三、定性分析：中国人如何【看待房子】？

四、定量分析：中国人如何【评估房价】？

五、样本对比：若是知晓真相的人，结果将如何变化？

附1：其他问题：如何评估“泡沫程度”、如何看待“房地产税”、如何看待“拆迁暴富”

附2：“中国特色”的房地产泡沫

*************<正文开始>*************

一、待验证的假说

本次调查将主要对下面5个假说进行验证：

1、中国人并未将房地产视为【耐久消费品】，缺乏【折旧】意识：

实际上，中国人普遍将房地产视为类似【黄金】的存在，认为其价值【几十年也不会下跌】

2、中国人【缺乏折旧意识】的主要原因，有以下几点：

持续了几十年的“中国式免费拆迁”，让中国人从未有过“自费/自力重建房屋”的经历；
房地产税的缺失，让中国人缺乏“资产价值核定”、“累计折旧税前扣除”的经验；
大多数中国人没有意识到，“70年土地使用权”到期后，【必定会按照时价续费】；
记载真相/真正的知识的文章被多次删除，无法传播……

3、作为缺乏折旧意识的结果，【二手房的价值】被【高估】，高估部分即为【泡沫】：

“理应扣除的累计折旧”并未被扣除，因此二手房市场价格大幅高于【公允价格】；
这样的现象在国外根本无法想象，因此是【“中国特色”的房地产泡沫】；

4、一旦上述的关于房地产的真相广为人知之后，恐怕将引发巨大的社会震荡…

绝大多数人对“土地续期费”、“自费重建”等根本没有心理准备，恐怕将难以接受；
参考“人口普查数据至今不敢公布”、参考“P2……”，房产真相的冲击恐将史无前例……

5、若是在Free…的国家，由于真相和知识可以传播，“中国特色”房产泡沫将无以为继

二、调查对象、调查方法

本次调查主要在彬老湿的熟人微信群（老同学、老同事等）中展开：

从5个500人群中，总共回收有效问卷347份；
样本大多数都是上海人、且已经有过购房经历，90%以上拥有本科+学历，是中国精英层；
---- 对于“房地产意识的调查”来说，是非常理想的样本群体。具体如下：

特别地，彬老湿的老友圈中很多都是金融人士，本次样本中超过2/3拥有金融/财会背景，超过1/2的人拥有完整折旧知识 ---- 基本可以说是国内“精英中的精英”；

---- 若连这一批人都对房地产的估值存在偏差的话，那其他人群恐怕就更不用说了…

三、定性分析：人们如何【看待房子】？

首先，彬老湿直接询问了受访人是“如何看待房子”的：

点评：4个选项中，只有【豪车】是耐用消费品、需要每年折旧，而只有3%的人选择；
结论：显而易见，中国人普遍未将房子视为【耐用消费品】，而是更多地视为【黄金】等【价值不会减少】的事物 ---- 假说1得证

附：实际上，中国房地产的本质是“70年折旧的【耐用消费品】”，使用年限耗尽后，价值理应【归零】。参考：房地产1

点评：显而易见，中国人普遍缺乏“房子使用寿命到期后，应当自费/自力重建”的意识；
取而代之，将近2/3的人仅仅是“坐等政府拆迁（免费送我新房）”---- 假说2-1得证

附：实际上，在其他国家，房子使用寿命到期后，外国政府根本不会来管你，原住户只能“自费/自力重建”---- 自费雇佣工程队推倒旧宅、再建设新宅。参考：房地产2

99%的人至少“听说过”土地使用权年限；
---- 再一次地：对于“房地产意识的调查”来说，这是一个非常理想的样本群

高达半数的人根本不认为“土地使用权到期更新”时需要【支付续期费】；
剩下将近一半的人则认为【只需缴纳少量的】续期费；
---- 而真正认识到【到期恐将满额续费】的仅占2%；假说2-3得证

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附注：关于“土地使用权到期续费”相关事宜，可进一步参考：
（21世纪财经）接近国土部人士：土地使用权到期续费是肯定的
（新华社）土地使用权到期，该谁“续费”？
（新华社）土地使用权到期，不续费还能继续居住吗？

点评：这些都是大媒体（甚至新华社）早在2016年就已刊登的消息，从上图中可以看出：
※ 按中国现行土地制度，土地使用权到期后，【必定续费】；
※ 而且是“按照当前市场价格，重新支付土地出让金”（即：【满额续费】）！（除非以后征收房地产税、土地制度发生改动）

注：土地出让金的实质是【政府税收】，具有【强制性】和【普适性】；
※ 因此根本无需像【杀毒软件、迅雷会员】那样通过“打折续费”的方式来吸引客户；
※ 同时，若真的对续期部分打折，则会造成社会内部的不公平（同样实质是“居住税”，凭什么刚买房的小年轻必须满额缴费，而另一部分到期续费的人就可以获得打折呢？）
※ 更甚，在各地…财…普遍吃紧的情况下，按国内风格，更难想象会放弃这个巨大税源了…
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将近一半的人【完全不认同】续期费；
→　如前面的图中所说，若突然被要求支付巨大的续期费，大部分上海家庭恐将无法承受（人均120万人民币）---- 假说4得证；
甚至，考虑到之前的P2… 土地续费，弄不好将引发比那个规模更大的社会冲击事件……

四、定量分析：人们如何【评估房价】？

其次，彬老湿设计了一个实验，通过定量分析来验证“中国人是否拥有正确的折旧意识”：

1、实验基本原理：

若人们真的有【折旧】意识，那么应该按下面的方式来评估房价：

1）房子越老（=已使用年数越高），公允价值（正确的房屋估值）就越低：

例：对于一幢已使用了30年、且“总预计使用寿命”为70年的老房子来说，公允价值应该只剩57% =（70 -30）/ 70

2）对于同一幢房子（“已使用年数”固定），“总预计使用年数”越长，公允价值就越高：

例：同样是一幢已使用了30年，若“总预计使用寿命”越长，其公允价值也应当越高

3）最终，理性的人（若正确地进行折旧）给出的房屋估值，应当在公允价值附近波动；

---- 公允价值越高（正比于“总预计使用寿命”），房屋估值也应越高，两者呈现【正相关】；
样本应紧贴【45°线】周围分布（若偏离45°线，则说明估值偏高或是偏低）；

2、数据收集：

为了进行上述分析，我们需要收集总预期“使用寿命”和房屋估值这两个数据；
而已使用年数将直接在问题中给定；

1）总预期“使用寿命”：从问卷中直接询问，结果如下：

如下图，【70年】的得票数最多，这也是最合理的答案（参考房地产1：从日本房地产市场的成熟经验来看，大多数房子都在建成后70年左右被推倒重建）
同时值得注意的是，仍有30%的人认为房子可以住百年及以上…

同时，这里还考察了不同人群对房屋“总预计使用寿命”评估值的差异，如下图
---- 结论是：总体来说，差异并不明显。

2）房屋估值：问卷中设计了两个不同的Case，来验证受访人对二手房的估值：

Case1：对【30年老房子】的价值评估

题目设计 & 结果：

同时，这里还考察了不同人群对【30年老房子的市场价】评估值的差异，
---- 除了“初中学历”、“年龄低于25岁”、“完全没听说过折旧”这3个人群有高估房价的倾向外，其他群体之间的差异并不明显。

Case2：对【50年老房子】的价值评估

题目设计 & 结果：

注：严格来说，本题存在一个设计缺陷：题目中应该增加【不考虑通胀】这个条件；

---- 若缺失这个条件，房价估值中，将同时包含折旧和通胀带来的影响，无法区分
但就算如此，居然有一半以上的人认为“50年之后，房价（不但不因折旧而下跌，还）会比现在更高”… 而且这还是中国精英群体的认知…
---- 这个结果真心超出了彬老湿的想象……

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* 注：其实，就算考虑通货膨胀，只要房子的本质仍是耐用消费品，其价值就终将归零：

（这里不考虑【市场供求关系变化】，仅考虑通胀和折旧）
※　一开始（1+累计通胀）X（1-累计折旧）的部分大于1，因此房价【暂时】上升；
※　而当过了一定时间后，随着累计折旧越来越大，该部分将变得小于1，房价将会下降！
※　最终，当使用寿命耗尽（累计折旧 = 1）时，不管通胀多高，公允价值都将【归零】！

如上图，通过模拟测算我们也能看到：
※　若预计房屋寿命70年的话，约57年时，房价市场价将跌破原价；
※　而若预计房屋寿命50年，则约30年时，房价市场价将跌破原价；
---- 因此，即使考虑通货膨胀，一半以上的人认为50年后房价仍会上升，仍是非理性的
（特别是那些认为“房屋耐用年限在50年以下”的人群 ---- 若当真如此，50年后房子应该已经倒塌了… 怎么可能还会有价值呢…）
---- 因此假说3得到验证：人们缺乏真正的【折旧意识】，对二手房价格存在明显【高估】
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同样地，这里同时考察了不同人群对【50年老房子的市场价】评估值的差异，
可以看出，那些“拥有折旧知识”、“有金融财务背景”、“研究生及以上学历”的人，反而更倾向于认为“50年之后房价会进一步上涨”…… 这……

3、定量分析：房屋估值 VS 公允价值

数据收集齐之后，我们就可以开始正式的定量分析了。

让我们先复习一下理论结果：若人们真的有折旧意识的话，样本的分布应该是这样的：

而实际结果，却是这样的…………

Case1：30年房子的房价：

可以看出：回归线完全是平的、样本无序地散布在45°线两侧（即使剔除异常值也是一样）

→　这说明了：无论公允价值如何变动、人们给出的房屋估值完全随机、毫无规律
→　即：人们完全没有正确的折旧意识（哪怕是中国精英层）→　假说1得到验证

具体分人群来看的话：

自称【知道折旧、且懂得具体会计原理】的人群，完全没能展现出理论结果……
唯独【硕士及以上学历】人群，样本呈现（微弱的）正相关、且大致集中在45°线上方……

Case2：50年后房子的评估价值：

---- 与Case1的结果几乎完全一样，毫无规律… 这里就不重复赘述了。

最后再一次地：从定量分析中我们也可以看出：

---- 人们完全没有正确的折旧意识（哪怕是中国精英层）

五、不同样本群对比：若是【知晓真相】的人，结果将如何变化？

那么，若是知晓真相之后，结果是否会变、又将如何变化呢？

---- 为了验证这一点，彬老湿在【知乎粉丝群】中发了一个独立于上述【微信样本群】的问卷版本，其中新增了一题：

这里仅取回答“读过”的35个样本，跟之前【微信调查群】的347个样本做一个对比：

结果如下：

1）针对“30年房龄房屋的估值”

本题中，两个群体并没有展现出较大差异
→ 但在随后的问题中，差异将非常明显

2）针对“总使用寿命预期”、“50年后房屋估值”、“对泡沫程度的预期”：

这时候，【读过】的知乎群体 & 【没读过】的微信调查群之间，展现出了明显的差异：

可以看出：【读过】《房地产篇》的知乎群体：

使用寿命预期更短、且无一人认为房子能存续几百年；
对50年后的房屋估值更低、认为50年后房价上升的比例大幅降低；
对泡沫程度的预期更大；

3）针对“房屋估值 VS 公允价值”：

在Case1：30年老房子的价值评估中：

虽然很遗憾地，从【35个读过】的样本整体来看，仍然没能体现出明显的正相关；
但若是仅看红框部分（包含了80%的样本），样本分布图已经十分接近理论结果了；

在Case2：50年老房子的价值评估中：

虽然样本分布形状仍然跟理想有差距，但至少体现出了微弱的正相关；
同时，明显的偏离值（蓝色框，远离45°线的部分）也比微信调查群少了很多。

于是结论是：

一旦人们得到真正的知识，中国房地产市场的估值逻辑将彻底改写→ 假说5得证；
彬老湿呕心沥血地码了那么多字，多少还是有用的（泪目）；
所以，有些事情吧…… 哎……

附1：其他：“泡沫预期”、如何看待“房地产税”、如何看待“拆迁暴富”

本次问卷中，“顺便”询问了其他一些关于房地产的问题：

1）关于“泡沫预期”：

绝大部分人群认为房地产市场【存在泡沫】，认为“房价应下降50%”的得票最高；
同时，仍有15%的人群认为房地产市场【没有泡沫】，甚至房价应进一步上升

2）如何看待“房地产税”（多选题）：

至少30%~50%的人士【支持】房地产税；
但同时，仍有约40%的人士对房地产税【不持肯定态度】；

其实如之前所说：

不管是各大发达国家，还是印度、巴西这样的发展中国家，都早已有完善的房地产税制度---- 就跟“所得税”一样，房地产税是【调节贫富差距】的最重要手段之一；
反过来说，中国长期缺失房地产税，必然会导致资产层面的贫富差距极大！
如下图，是西南财经大学的《中国家庭金融调查2017》年中的数据，可以看出，【净资产】口径的基尼系数居然超过了0.7…… 按OECD的标准，这已经是“易发生慢性暴动”的水平了…… 这真的是打着……的旗号起家的我国的“理想的样子”吗？
参考：房地产4：中国式房地产的【代价】，和巨大的【利益再分配】
参考：房地产5：【房地产税】的假想案 ----【消除不公平】，仅需一步

好在我们可以看到，在【读过】《房地产篇》的知乎群体中，支持房地产税的比率明显提高；

---- 这说明，有朝一日，只要正确的观念普及之后，中国人也是可以步上正道的。

3）如何看待“拆迁”以及拆迁带来的“一夜暴富”（多选题）：

至少30%~50%的人认为拆迁是合理的，是生活的基本保障、城市发展的必要条件
认为不合理、或是持中立态度的人，约各占25%左右

而实际上，就如前文所说：

作为理性的【现代人】，我们早已不应该是封建时代那样【跪求皇帝“恩赐”】的愚民了；
同时，更不应该整天【坐等拆迁暴富（=不劳而获）】，仿佛“财富都会凭空变出来”…
---- 取而代之，我们必须明白：“凡事都有它的代价，在你不牢而获的同时，总有别人（房奴）在替你默默承受”；最终，“若中国想要成为真正的现代国家，每个人/每个家庭都必须形成【自治】的理念：自己承担自己居住的代价、自费/自力重建房屋，付出与获得对等，不再不劳而获”！
---- 当“中国特色的房地产泡沫”最终崩坏的时候，也许中国普通家庭们终将在剧痛中明白这些“在发达国家早已是常识”的道理吧… 奠……
参考：房地产6：“旧改”可能就是【房地产泡沫崩坏】的【前兆】