房地产税的【详细假想案】---- 房价将从700万降到100万，顺便能解决一大堆问题

前文回顾：房地产5：【房地产税】的假想案 ----【消除不公平】，仅需一步

之前我们已经分析了，如何通过【改革土地出让金（=房地产税）】来解决不公平的问题；

---- 本篇是进一步细化的详细假想案，略作调整，并附上实际例子。

---- 可以看出，除了不公平问题外，其他诸如购房负担重等问题，也将一并解决：

比如：若按本文方案走的话，原本售价700万的房子，现在只要100万就能拿下了（另需每年缴7万土地出让金=实质房地产税）---- 民众的购房负担将大幅减轻！

****************<目录>****************

一、回顾：目前的一堆问题

二、改革的【基本考量】

三、具体方案

土地出让金缴付方式：由【一口气收足70年】改成【每年只缴当年的份】：
征收方式：从仅向【买新房的人收】改为【全民征收】
已缴“土地出让金”的【抵扣】政策
救济政策：廉租房 + 个人破产制度
土地拍卖制度改革（重点）

四、新土地出让金【费率】预估 ---- 年费率约为【目前房价的1%】

**************<正文开始>**************

一、回顾：目前的一堆问题：

回顾整个《房地产篇》，目前中国特色的房地产制度下，主要存在下述问题：

1、存在“庞氏骗局”：

参考：房地产2：中国式【免费拆迁】，与中国的房产泡沫
是支撑“中国式免费拆迁”，以及导致“中国特色的房地产泡沫”的罪魁祸首；
---- 而按照常识，庞氏骗局绝不可能永远持续，且早解决早好！

2、权责不对等：

参考：房地产4：中国式房地产的代价，和利益再分配
拆迁户不劳而获（暴富梦），而房奴则被迫承担了别人暴富的代价，造成了极大不公平

3、过度税收：

参考：房地产4：中国式房地产的代价，和利益再分配
巨大的税源让地方ZF财大气粗、毫无节制；人为造成“拆迁暴富梦”、加大贫富差距
民生支出被压低，生育意愿低；同时大量低效基建项目得以上马，公共资源浪费等

4、房地产公司经营不健康、被迫偷工减料：

在目前的土地拍卖模式中，房地产公司代垫了巨大的土地费、承担了土地折价的风险
作为结果，很多地产公司只能偷工减料、地很贵而房子质量却很差，造成本末倒置；
---- 应返璞归真，地产公司就好好负责项目建设，而不应承担资金和地价变动风险；

5、调节贫富差距：

中国缺乏资产税（如房地产税），势必会造成“资产贫富差距”过大；
---- 社会财富分配极度不公平，更是对“多劳多得”价值观（理想）的玷污
参考：【调查结果】中国人“折旧”意识的缺失，与“中国特色”的房地产泡沫

二、改革的【基本考量】：

“假想案”必须具有实际可执行性，否则，不切实际的方案只能是在YY而已。

而为了增加可执行性，一定要选择阻力相对最小、变化相对最少，结果最能服众的方案。

因此在设计本次方案中，彬老湿将秉承下述几条基本考量：

1、不改变国本、不改变土地性质，不改变法律体系

作为“社……”，土地国有制度（民众只有使用权）是跟资本主义国家的最主要区别之一
---- 即：若中国土地也像日本那样改成私有+永久产权，那将是改变国本级别的事件 ---- 而且《物权法》、《民法典》，甚至《X法》等一大堆法律法规，都必须修改；
因此，若是能“在现有【土地出让金】框架下”解决问题，才最可行、阻力最小；
---- 而这完全有可能，只要改变土地出让金的【收费模式】和【拍卖制度】即可！

参考：房地产1：中国房地产的本质：70年后【价值归零】的【耐用消费品】

2、不改变现行房地产行业的运营模式：

如房地产3：房子里到底有多少【税】？所说，
中国目前的房地产开发流程是这样的：

其中，地方ZF也【深度参与】了房地产项目的开发：包括：

1）对原住民的拆迁补偿；
2）旧宅解体、土地整顿；
3）土地使用权拍卖（由房地产商代垫，最终卖给房奴报销）；

而在日本，上述第2）：旧宅解体、土地整顿，则是由购房者自行找房地产公司完成的：

另外还可以看出：

a）日本（包括所有主要国家）绝不会由ZF巨额补偿拆迁户，那是明显的权责扭曲；

b）日本的房地产税，是独立于房地产建设流程之外的额外税，且税率很低（200㎡以下的房子，才0.2833%/年）---- 因此可以理解为仅起到贫富调节的功效；

c）而中国的土地出让金，目前主要是支付a）的原住民拆迁补偿，和2）的旧宅解体、土地整顿的费用，因此无法简单地跟b）中的日本房地产税率作比较；

d）目前中国土地出让金采取拍卖制度来决定 ---- 基本就类似于车牌拍卖，是给公共资源（比如居住权、行车权）进行合理定价的一种方式，同时也能达到贫富差距调剂的功效

综上所述，我们只要对【土地出让金】稍作调整，就能很好解决所有问题：

职责：【不再】用于补偿拆迁户！
不改变现行房地产行业的运营模式：“旧宅解体+土地整顿”仍然由地方ZF负责
改善拍卖机制：改在最终购房者之间拍卖，大幅减轻地产公司负担，“返璞归真”
溢缴款：用于廉租房建设、城市配套，以及可能的转移支付（大城市to小城市等）

3、真正的“房住不炒”、“安居乐业”；真正体现“社……”的独特性

若上述可以实现，等于是彻底剥夺房地产的【增值功能】（增值部分全部充公）；
---- 谁都只需支付【合适的成本】，且谁都【不能从房地产增值中获益】
---- 这样，就真的“房住不炒”、“安居乐业”了！~~

4、对于已经成为房奴的人，必须要有足够的抵扣措施，大幅减少他们的压力

最终，让房奴们（已经缴纳了大量土地出让金的人）以后只缴很小的一部分；
而拆迁户们（之前从未为住房花过钱、不劳而获），则将支付最多的土地出让金；
---- 由此，社会贫富差距将大幅缩减、众望所归，民心所向。

好了，既然基本思路已经明确，那接下来就看看具体方案吧：

三、具体方案：

1、土地出让金缴付方式：由【一口气收足70年】改成【每年只缴当年的份】：

如下图：购房者压力将大幅减小！（房价直接降低500万=将来70年的使用权费用）
增加未来税收调节空间：原本一口气收足70年，就等于提前固定了将来70年的税额，这样万一以后宏观大环境变了，就失去了税额调节能力，明显不合理！
同时，这会让被重复征收的【二次税金（增值税/所得税等）】明显降低（100万）！
最终，房子买入价将直接从原本的700万，降低为100万就够了！---- 原本30%首付210万，现在可以直接付清房款，并足够支付以后15年的土地出让金！

（后文详述：210万 = 100万地上建筑 + 每年7万土地出让金 X 15.7年）

---- 这样一来，你还需要房贷吗？未来房贷利息也可以省下了！（现值约134万）

2、征收方式：从仅向【买新房的人收】改为【全民征收】，特别是从未为房子交过钱的人

1）砍掉对拆迁户的巨额不当补偿，并让拆迁户也一起分担土地出让金！

---- 这世界上，没有不劳而获的道理。每个人都必须为自己获得的房子支付代价！
参考：房地产7：中国式房地产的【终末】& Finale：“祈祷落幕之时”

2）土地出让金年费率（=房地产税税率）暂定为目前房价的1% / 年（后文详述）

---- 即：目前市值700万的房子，以后大概每年缴付7万的土地出让金；
以后该年费率将逐年调整（根据同小区或周边地段本年度的实际拍卖成交价来调）

3、已缴“土地出让金”的【抵扣】政策：

若是在土地出让金改革（=房地产税导入）之前，已经自费购买了商品房的（即：购入的房产的房价中已经包含了部分土地出让金）---- 这部分已支付的旧土地出让金（的未到期部分）将被允许用于【抵扣】未来每年的新土地出让金；
旧土地出让金的性质认定为【预缴款】，而不是【对使用权的买断】，因此需【多退少补】
如上图，这样一来，最近高位买房的人，以后也将能获得巨大的抵扣额（甚至完全抵扣，乃至还可能有净退款，如住户A）；
而很早以前才买房的，或者拆迁户那种从来没有为买房付过钱的，则需要承担几乎满额的新土地出让金（如住户D），为他们当年的不劳而获（拆迁送房等）支付代价！
---- 公平公正，就这么实现了。

例：同一小区，房型都是100㎡，目前单价7万，总价700万，未来土地出让金7万/年
---- 而不同住户买入该小区房子的时间不同、当年的买入价也不同；
---- 如此一来，这些不同住户未来【可抵扣】的新土地出让金也不尽相同：

---- 如此一来，原本的巨大不公平，将迅速被扭转！“出来混总是要还的”

---- 最终，对于全社会来说，总体就如下面这样：

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※　其实这里面有一个严重的、已经无法修正的公平性问题：
---- 即：之前购买了二手房的人，按道理，他们应该只买到了该二手房的剩余土地使用年限… 而如《房地产篇》一直在说的，由于中国人缺乏折旧意识，二手房估价中并没有将已到期土地使用权的部分价值给扣除，因此导致接盘二手房的人账面大幅亏损，而原二手房房东则大幅盈利……（这就是之前说的，房东通过土地使用权的增值获利，而土地所有权其实是国家的，因此使用权的增值，应该归土地主人国家所有，不应该归二手房房东）
---- 不过，这个问题应太根深蒂固，修正成本太高，恐怕没法追溯过去的交易了…
参考：【调查结果】中国人“折旧”意识的缺失，与“中国特色”的房地产泡沫

因此，彬老湿的假想案是：
1）默认之前的二手房交易、不再追溯既往；
2）同时，重新定义二手房的土地使用权 ---- 视【二手房买家接盘的时点】为新土地使用权的【起点】，而【终点】则为【接盘时点后的70年】。
---- 即：视为二手房买家买到了未来70年的使用权（的预缴款），金额为房价X一定比例（每个城市不一样，按最近几年土地出让金占房价的平均价来估算。上海可能高达70%）
---- 只有这样，那些接盘二手房的买家，以后才能获得较高额度的抵扣，不至于压力太大；而反过来说，之前靠“倒卖国家土地使用权”获利的原房东，只能任由他们获利了…
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4、救济政策：廉租房 + 个人破产制度：

如上文所述，当【土地出让金】不再承担【对拆迁户免费赠房】的职责之后，那些使用寿命已经到期的老房子的原住民们，就只能自费去别处买新房了；

---- 而由于历史遗留原因，显然会有部分家庭根本买不起（比如弱势群体、退休家庭、留守老人，一辈子从未为购房付过钱的人，养老金早就给儿子买房的人，等等）

---- 而对于这些人，显然必须给予【足够的救济】。

Case1：首先对于拆迁过程中（70年使用寿命已到的老房子）没钱买新房的房主：

1）可以申请入住廉租房（由ZF用溢缴款兴建）：只收成本价（折算每年才大概6千多）

----（建筑成本2K/㎡+旧房解体&土地整顿成本2.5K/㎡）*100㎡ / 70年
---- 这样可以避免没钱家庭赖无处可去，赖在老房子里不走的尴尬现象

2）但同时，申请廉租房必须有惩罚措施：比如必须同时申报个人破产（高消费将被限制）---- 这样才能防止故意逃避土地出让金（逃税）的行为

Case2：对于房子使用寿命还没到，但也交不起土地出让金的人：

选择1：自行搬家去土地出让金更低的地区；
选择2：维持原住址，但同样必须申报个人破产、限制高消费，来换取减免土地出让金

如此一来，弱势群体的救济问题就能解决。纵观发达国家，基本都有“廉租房”（在日本叫“团地”）以及“个人破产制度”来保护弱势群体。国内也可以借鉴。

5、土地拍卖制度改革：重点来了~

1）拍卖参与方：由【ZF → 房地产公司】改为【ZF → 最终购房人】

---- 即：拍卖环节不再放在【开发商拿地】阶段，而改为【新房建成上市】阶段；
目前的新房发售方式（现场抢购、先到先得），将改成拍卖会 ---- 所有意向购房者，通过统一的方式拍卖新房（可以是传统模式的现场叫价拍卖会，也可以是类似车牌拍卖那样的网上竞价拍卖）

2）拍卖内容：仅对将来土地出让金进行拍卖，而房屋（地上建筑）价值则已事先固定！

即：房地产公司回归本职，仅专注于建造，仅从房子中收取合适的成本价+合适的利润率（合计为地上建筑价格）---- 经由物价局审核同意后，即被固定，不参与拍卖
（房子建筑成本才2K~4K/㎡，那么100㎡的房子的建筑价值大概就是30万左右）
而参与拍卖的，仅为日后土地出让金，并且直接交给ZF ---- 完全类似于车牌拍卖

例：某套新房的地上建筑价值30万元（经物价局核定后，不再变），而土地出让金最终经过拍卖，确定成交价为8万/年 ---- 那么购房人实际承担的就是30万地上建筑（付给房地产公司）+日后每年8万的土地出让金（直接付给地方ZF）

如此一来：

a）房地产公司：压力大幅减轻（无需代垫巨大的土地费），可以专心搞本职工作（建筑）了；同时，彻底剥夺了地产公司通过土地增值获得暴利的可能性（相信也是众望所归）

b）购房者：拍卖方式公平公正，不用像以前那样人肉挤卖房会了，而且过程更透明

c）地方ZF：土地出让金拍卖所得，想必会高于ZF成本（旧房解体&土地整顿支出）----

超过部分即为溢缴款，归为城建基金，用于建造廉租房、地铁，医院等城市配套项目
---- 这部分城建基金“取之于民用之于民”，且不再有人不劳而获，非常公平公正；
同时，考虑到肯定有部分人将申请廉租房、以及过去已缴款的抵扣 ---- 因此部分城市实际收入可能还不够覆盖ZF成本，国家ZF可以考虑从大城市收走一部分溢缴款，用于补贴小城市，进行转移支付。

3）二手房拍卖：同样，必须加入国家统一的拍卖系统，日后直接向国家缴纳土地出让金

考虑到二手房交易比较零散，建议像车牌那样，改成网上拍卖会；
具体来说（随便举例子）：新二手房挂牌后，先网上公示2周（这段时间里，看上这套房子的买家可以去现场查看），然后进入为期1周的竞价拍卖期，最终确定中标人
与新房一样，中标人仅向原房东支付地上建筑的对价，而土地出让金日后直接付给ZF
---- 这样，便彻底剥夺了原房东通过土地增值获得收益的可能性（实现真正的房住不炒、安居乐业，居者有其屋）

※ 另外，可以考虑导入小额的【地上建筑税】，以防有人故意抬高地上建筑价格获利

4）实际拍卖成交价，将作为次年土地出让金的参考：

土地出让金每1年或者每3年定期更新 ---- 参考同小区过去几年的实际成交均价；
---- 如此一来，土地出让金将能真实反映土地市场的最新供求情况、并可灵活调节；

5）ZF对房地产公司的招标模式：

---- 由原本的“价格竞标”改成“方案竞标”！

目前的“价格竞标”方式，本质是房地产公司【代】未来购房者对土地使用权进行出价，这显然是不合适的（越俎代庖），而且这样还会承担不必要的地价变动风险；
取而代之，房地产公司应当从“设计方案、建筑质量、历史口碑，大致预算”等角度出具方案，进行质量的比拼（类似建筑承包商、律师/会计师招标等）
如此一来，房地产公司才能回归本职工作，做出更漂亮、更有个性化的房地产项目，而不再是被高额土地费（融资压力）压得喘不过气、出现“地贵房差”的本末倒置现象；

同时，城市规划局可以自主选择更符合该地块预期定位的竞标方案（比如到底是选择A房产商的豪宅方案，还是B房产商的平价住宅方案等等），让城市规划更有整体感；

最终，房产公司项目建成后，应当出具决算书（定价、实际成本，预计利润率等），送交物价局审核把关，最终只赚取“合适的利润”
---- 价格一经确定，拍卖时就不变了：彻底剥夺地产公司从赚取暴利的可能！
同时，反过来也是给地产公司出具了“保本兜底”，不再出现目前常见的“为了不亏本，被迫【偷工减料】”的不良现象

四、新土地出让金【费率】预估：

前文中，彬老湿对今后的新土地出让金给出了“700万市值房产，对应每年7万”的预估，大家一定好奇这个是怎么估算出来的吧，这里面主要考虑了两层逻辑：

逻辑1：按ZF实际成本来算：不低于成本价；

如前文所述，新土地出让金不再负责补偿拆迁户，但仍然要承担旧房解体&土地整顿，以及廉租房建设的职责 ---- 因此新土地出让金必须能够覆盖这些成本！
如房地产2：中国式【免费拆迁】，与中国的房产泡沫所说，
实际上，2014年的土地出让金收支总表中可以看出，用于旧房解体&土地整备（城市建设）的部分，大概占总土地出让金的43.4%；

而2019年的土地出让金大概是7.26万亿，乘以43.4%就是3.15万亿；

而2019年中国房地产总市值大概450万亿，把3.15万亿平摊下来，费率就是0.7%

---- 而考虑到还要建廉租房，以及既存抵扣问题，因此费率暂时设为1%应该比较合理；

---- 即：原本拥有700万房产的话，以后每年的新土地出让金缴费基数就是7万左右

（注：别忘了，已购房人群，可以进行部分抵扣哦）
（注：同时，该土地出让金将根据实际拍卖情况每年调整，最终达到更合理的平衡点）

逻辑2：按房屋租赁市场的【房租】来预估：

我们说，在一个理性、且充分竞争的市场中，价格（房租）应该跟总成本挂钩 ---- 至少cover总成本，并获得一定的盈利（包括在风险溢价中）
以目前的租房市场为例：房租必须高于当年的土地出让金+房屋折旧+风险溢价
具体来说，假设是下面这套目前售价658万，房租每月6800元的房子：