前文提要：
- 中国房地产的【本质】，其实是一种【使用寿命为70年】的【耐用消费品】---- 理应每年【折旧】，最终70年后价值将会【归零】；
- 然而，当前的中国人几乎毫无【折旧】的意识 ---- 不管是新房、准新房，还是几十年的老房子，几乎都在按差不多的价格在交易。即：在中国人眼中，房价【永不折旧（下降）】；
- 在98年房改至今的20多年中，“中国式免费拆迁（=由地方ZF【免费赠送】新房）”是支撑“中国房价【永不折旧（下降）】”的唯一【核心逻辑】；
- 而一旦上述逻辑不再成立，中国老房子的价值将迅速下降（即：回归正确的公允价值：按每年1/70的速度折旧），中国的房地产泡沫也将应声【崩塌】。
本篇，将对下述两点进行补完：
- “旧改”可能就是【房地产泡沫崩坏】的【前兆】
- 泡沫崩坏后该如何【公允地】评价房子的价值？----【1年期使用费用】X【剩余年限】
一、“旧改”= 地方ZF无力维持“免费拆迁”的标志 = 房产泡沫崩坏的前兆
中国式“拆迁”，其实有三种形态，或者说三大阶段：
1、第一阶段：“传统拆迁”（2015之前）
“传统拆迁”阶段，主要有下列特征：
- 地方ZF直接向拆迁户赠送实物新房，作为拆迁补偿；
- 而这新房，其实也是地方ZF全额出资从房地产公司手里采购来的；
- 综上所述：在“传统拆迁”过程中，拆迁户“乔迁的新居”，是由地方ZF 100%出资的
2、第二阶段：“货币化棚改”（2015之后~【传】2020为止）
而2015年之后，大量的拆迁被改为以“货币化棚改”的形式进行：
- 地方ZF不再直接赠送实物新房，而是以【货币/现金】形式向拆迁户支付拆迁补偿；
- 由于你懂的原因，若让中国拆迁户拿到现金补偿款，他们往往不会选择“全款购买一套新房”，而是更倾向于将其拆成多份：---- 分别作为首付，并配合银行贷款后，购入多套新房
具体如下图所示：
在这个过程中：
- 地方ZF 花同样多的钱，却卖出去了更多的房子；
- 最终等于是居民（拆迁户）主动加了杠杆，帮房地产公司消化了过剩的库存 ---- 因此“货币化棚改”往往又有一个别称：“涨价去库存”......
- 而更关键的是：在“货币化棚改”模式下，【地方ZF出资额 / 拆迁户的新居价值】的比例，较“传统拆迁”而言有大幅的下降！---- 若拆迁户将补偿款拆成2份首付购买2套新居，那么地方ZF的出资比例，将降低为【50%】！
3、第三阶段：“旧改”（【传】2021年起全面切换）
随便用百度一搜，就能跳出来N多关于“旧改”的报道：
- “根据ZF工作报告/XXX文件…‘旧式拆迁’将于2020年告一段落---- 从2021年期，将全面切换为‘旧改’模式！... 原本的‘拆迁暴富梦’一去不复返了！！…”如是云儿。
所谓“旧改”，即：对于老房子，地方ZF【不再】组织拆迁，【不再】赠送新房
- ---- 而只是出个【维修费】，帮你把旧房子【稍微修缮】一下而已；
- ---- 比如：更换老旧腐化的下水道/电线、老小区加装电梯、外墙粉刷/加固等等。
- 换句话说：地方ZF终于连“50%（/部分）的新房款”都负担不起，只够出个（只占房价零头的）“维修费”了。
※ 注意：后来又查了一下，关于“旧改”的定义可能存在地区性差异：
在上海等人口仍然净流入的大城市，“旧改”可能体现为“拆旧宅+原住民原址回迁”；
（※ 不过这最多持续到2045年，即：上海第一批18层新公寓楼到期时）
而在其他地区，特别是连公务猿工资都发不出的小城市，“旧改”就基本只是上述的修缮了
所以我们说：
- “天上掉免费的馅饼”=“地方ZF免费赠送住房”这种，是绝对不可能永远持续下去的；
- 而拆迁形态从“传统拆迁 = ZF 100%出资赠房”，到“货币化棚改=ZF 50%出资赠房”，再到“只够出个维修费”---- 这正是地方ZF财政吃紧的前兆，也更是中国房地产泡沫即将崩坏的前兆。
- 最终，当地方ZF连旧房的“维修费”都出不起的时候，当那些已经满70年的、年久失修的老房子已无法住人时 ---- 中国终将回归发达国家房地产市场的常态：
- ---- 即：旧房子使用寿命耗尽时，只可能由原户主【自费】处置旧宅 ---- 要么【自费】购买新房，要么【自费】推倒重建，要么【自费】支付（越来越高的）修缮费用。
届时，小屁民们突然就会发现：
---- 咦？自己那70年的【老房子】，怎么突然就【不值钱】了？
- 年久失修、随时可能【倒塌】（危房）；
- 失去了“拆迁（=ZF免费送新房）”的可能性之后，老房子根本就【没人要】！
- ---- 即，老房子的价值，不再是之前想当然的“100%”，而应该是公允价值：“0%”；
---- 届时，中国式房地产泡沫（特别是老房子）终将【崩塌】。
二、以后我们应该如何看待房地产？---- 【1年期使用权】X【剩余年限】
当我们明白了上述道理之后，以后我们应该如何看待房地产、如何就房地产价值（特别是老房子）给出一个公允的评价呢？
很简单：返璞归真，回归【本质】即可。
- 既然房地产的【本质】是【使用寿命为70年的耐用消费品】；
- ---- 那么，【购买房子】的过程，就等同于是购买了【70份】【该房子1年期的使用权】。
- 例：购买一套【价值700万的上海房子】，完全等同于购买【该房子1年期的使用权（10万/年）】X【今后70年的份】，
具体如下图：
如此一来，就公平公正了：
- 地段越好 / 装修更漂亮 / 周边配套更齐全的房子 ---- 其【1年期使用权】价格理应【更高】
- 而【剩余使用年限】每套房子各异 ---- 就直接作为【乘数】，乘起来计算总价即可~~
- 例：上海小两口经常会讨论的话题 ---- 到底是该买【总价350万的郊区新房】，还是买【总价300万的市中心老破小】呢？
- 这时候，我们就必须千万注意：一定要从【本质】上来分析！
具体如下图：
穿透到本质之后，我们很容易就能看出：
1）若购买【郊县新房】，小两口每年的【居住费用（=1年期住房使用权价值）】为【5万】
而若购买【市中心老破小】，每年的【居住费用】将高达【10万】，整整【翻了一倍】！
- 再次注意：这一点，仅通过房屋总价（300万 VS 350万），是根本看不出的！
2）因此，真正理性的小两口，绝不能只看【总价】，而更应关注【每年的居住费用】：
- “若住在郊县，虽然上班远了些，但是装修漂亮，且每年费用只要5万耶~~ 比市中心老破小便宜了一半~老公~ 若我们把这5万省下来，每年去国外旅游两次，是不是会更开心啊~”
- “若住在市中心，虽然上班方便、上学有配套，但住老破小实在太憋屈了… 而且一年10万的费用是不是有点太贵了啊… 如果把5万的差额节约下来，抽一部分送小孩去郊县的私立学校、另一部分用作打车车费，效果是不是也一样啊？”
- …………
3）住宅的“剩余使用年限”，将是购房者“不得不考虑的因素”（发达国家的“常态”）：
- “剩余使用年限”直接决定了“每年的居住费用”；
- 【购买“剩余年限=70年的新房”】，基本等同于【购买2次“剩余使用年限35年的二手房”】---- 虽然细节上可能各有利弊（比如：前者房贷压力大，但省去日后搬迁之苦）
- 而对于【剩余期限所剩无几】的、很老的老房子，更需要【额外注意】！
- ---- 房屋使用寿命到期时，往往会面临麻烦的【集体重建】过程：
- 比如按日本的经验，公寓楼70年到期时，需要整幢楼的住户集体商讨重建方案 ---- 包括集资、物色承建公司、确定设计方案等，同时更是需要自寻重建施工期间的临时居所，其中还可能涉及多次搬家，对上班和上学都带来不便！
- ---- 简而言之：劳神费力，会产生机会成本！
- 因此，若购买特别老的房子时，建议将该机会成本考虑进去，对价格酌情扣减（杀价）。
最后，还是那几句话：
- 多透过现象看本质，才能让我们接近世事的真相。
- 凡事，一定有其“代价”，关键只是“到底是谁在承受”。
- ......……
~Fin~
附：《房地产篇》总目录
基本原理：
- 房地产1：中国房地产的本质：70年后【价值归零】的【耐用消费品】
- 房地产2：中国式免费拆迁的【庞氏骗局】，与中国房产泡沫的【崩溃之日】
- 【调查结果】中国人“折旧”意识的缺失，与“中国特色”的房地产泡沫
现象分析：
未来展望：
- （本篇）房地产6：“旧改”可能就是【房地产泡沫崩坏】的【前兆】
Finale：（也许会更新）“祈祷落幕时”，中国式房地产的终末
