前言：
众所周知，房地产是中国人最热衷的话题之一。
然而，房地产的【本质】到底是什么？中国人如何看待？
- 当成永恒不变的【黄金】？
- 随时可能升值的【股票】？
- 觉得房地产作为资产就能【永远保值】？
- ............
当我们学了正规的财会知识后就会知道：那根本不可能
- 中国人对房地产存在根本性的认知错误 ----
- 房地产根本就不是永恒不变的黄金，而是每年都会磨损的【耐用消费品】！
- ---- 就像是电视、汽车那样，一旦到了使用寿命，房地产的价值就会【归零】！
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一、房地产到底是什么？----【土地权利】+【地上房屋】的组合
1）【地上房屋】：本质是【耐用消费品】，每年都会折旧，直至价值归零
- 附0：什么是【折旧】？
- 附1：房屋的“使用年限”是多少年？
- 附2：日本的“0元房”、甚至“倒贴钱送你房”
2）【土地权利】：在日本等于【黄金】；在中国等于【耐用消费品】
- 附3：关于土地使用权到期后“免费续期”的幻想
3）结论：【中国房地产】的本质：【只能使用70年】的【耐用消费品】
- 附4：关于房地产的【企业会计准则】
二、中国房地产的【巨大泡沫】之一 ---- 根本没人考虑【折旧】
三、为什么中国民间会毫无【折旧】的概念？
- 缺乏【房地产税】的经验
- 盲信【免费拆迁】会永远持续
- 未意识到土地使用权到期后必将【满额续费】
- 弄不好是......故意不让你知道
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一、房地产到底是什么？ ----【土地权利】+【地上房屋】的组合
所谓“房地产”，其实是【土地权利】+【地上房屋】的组合。
购买房地产，其实就是打包购买了这两样东西。
从房产证上也可以看出，“土地状况”和“房屋状况”均被单独列出！
1）【地上房屋】：
本质是【耐用消费品】，每年都会折旧，直至价值归零
让我们用常识想一想：人类历史上有任何一幢房子，是能【永远屹立不倒】的吗？
- ---- 答案显然是【不可能】！
- 哪怕是皇帝的宫殿、祭神的庙宇，也会在几十年的风吹雨打中逐渐老化，最后轰然倒塌。
因此，房屋根本就不是“永恒不灭的黄金”：
【房屋】的本质，是一种使用年限仅几十年的【耐用消费品】！
- 就像使用年限10年左右的【汽车】、使用年限5年左右的【电脑】一样：
- ----【房屋】的【价值】会在使用期限内逐年下降（“折旧”），最终彻底【归零】：
- ---- 比如：老化倒塌，或者沦为无法住人的危房。
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* 附0：什么是【折旧】？
1）用白话文来说，“折旧”就是某样固定资产（既包括“生产设备”，也包括汽车等“耐用消费品”）随着时间的推移而老化“变旧”，逐渐丧失使用价值的过程。
2）公司会计做账时，必须充分考虑已有设备的“折旧”，并将其从“资产价值”中扣除。
举个例子：一台价值100万的设备，预计使用期限为5年 ---- 则平摊每年的“折旧”为100/5=20万/年。因此该设备的公允价值为：Y0（刚买时）=100万，Y1（第1年末）=Y0-20=80万，Y2（第二年末）=Y1-20=60万…… 以此类推，直到 Y5 = Y4 - 20万 = 0，设备报废、价值彻底归零。
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因此【地上房屋】也是一样 ----
- 作为【耐用消费品】的一种，也必须考虑【折旧】，并将【累计折旧】从房屋价值中扣除！
- 最终，在到达【使用年限】后，地上房屋的价值将彻底归零。
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* 附1：那么，房屋的【使用年限】是多少年？
使用年限，分为“法定使用年限”、“物理使用年限”，和“经济使用年限”3种口径。
1）首先是“法定使用年限”：
这是国家核定【税收】时使用的口径，比如下图是日本房地产税的情况：
可以看到，日本人最喜欢的独栋“一户建”户型（往往用木质或合成树脂材料建造）---- 日本税务局认定其耐用年限（法定使用年限）为22年。
即：一幢价值2200万日元的“一户建”，每年将折旧100万元，22年后价值归零
（* 届时地上房屋对应的房产税税额也将归零）
而中国最常见的【钢筋混凝土结构普通公寓楼】，在日本税局的眼里看，耐用年数仅有47年！---- 仅仅47年后，公寓楼的价值就将归零！（不再计收房地产税）
2）“物理使用年限”：
显而易见，不同的房子，其建筑质量、维修保养等情况也不尽相同。质量较好的，其“物理使用年限”往往可以超过“法定使用年限”---- 比如美国的帝国大厦，建造于1930 年，至今已经90年了，仍然还在用。
* 但另一方面，若想延长某建筑物的物理使用年限，是要付出相应的【代价】的：大量的修缮/保养费用。比如老化水管更换、外墙加固等等 ---- 帝国大厦、乃至故宫、一大会址等老房子至今仍然没有倒塌，全是靠背后有源源不断的修缮经费在支撑。
3）“经济使用年限”：
显而易见，实际已使用年限越长，房屋的修缮费用就会越高，从“经济（性价比）”角度来看，选择“修缮旧屋”就会显得越来越“不划算”---- 有这点钱，还不如彻底“推倒重建”呢！就像彬老湿家里的老热水器，用了几年后面板坏了，而换一块面板要毛1000块，那还不如直接买一台新的…
最终，让一样固定资产的“经济性价比”达到最高的使用年限，就是“经济使用年限”。
具体到房屋来说，根据日本的几项调查：
* 实际上50%以上的公寓楼都在使用满68年之前，就被拆解重建；
* 位于涉谷的日本最早高级私人公寓，在第65年时迎来了使用寿命；
* 哪怕是以耐震/坚固著称的“同润会公寓”，一般也在【60~70年】时即被拆解重建；
---- 因此，日本普遍认为：公寓楼的“经济使用年限”在【60年~70年】之间
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总结：
你用尽毕生积蓄所购买的房地产的【地上房屋】部分，本质就是一个（经济）使用寿命在60~70年的【耐用消费品】---- 当使用寿命到来后：
- 要么【自费】进行修缮、延长（物理）使用年限；
- 要么【自费】推倒重建 ---- 而那恐怕将再次花费（也许是你的孙子辈的）半辈子积蓄。
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* 附2：日本的“0元房”、甚至“倒贴钱送你房”
日本的房地产市场已非常成熟，已有大量的老房子迎来了使用寿命、价值归零。此时，若房主已经不需要这个房子了，往往会选择将房子卖掉。（* 此时地上房屋价值已经归零，因此只能按土地价值（后述）来卖了 ---- 本质成了“卖地皮+ 免费赠送地上破屋”）
然而，受日本少子高龄化影响，很多偏远地区的房子，很可能已经找不到买家接盘了。然而，只要原房主仍然拥有老房子，就仍须每年支付房地产税（此时房子价值已经归零，因此仅对土地价值征税）---- 这样一来，这没人要的旧房子，就成了名副其实的“负资产”，拿在手里就是“烫手的山芋”！
这才导致了日本房主【0元送房子】的情况 ---- 送掉后，至少以后不用再交房产税了。
某些情况下，旧房东为了吸引买家，甚至会主动承担“旧房子的解体”费用 ---- 若解体费用大于土地价值，这就成了【倒贴钱送你房】咯……
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2）【土地权利】：在日本等于【黄金】；在中国等于【耐用消费品】
明白了【地上房屋】的本质后，【土地权利】就比较简单了。
在日本（以及绝大多数发达国家），【土地权利】都是永久的！
- 买入房地产后，你即拥有该土地的【永久产权】，真像【黄金/钻石】一样“一颗永流传”
- 因此，日本的土地价值，（若不考虑市场供求变动/通货膨胀等因素的话）将永远不变 ---- 无需像【地上房屋】那样每年折旧减值。
- 旧房主可以随意选择将土地卖掉（仅损失极少交易税），或者将土地作为遗产留给子孙（仅会扣除20%左右的遗产税）
而如果是“幸运滴”诞生在了（极少数【土地权利并非永久】的国家之一的）中国的人们，情况就大不一样了……
- 中国的土地所有权是属于国家的，而小屁民们，仅仅拥有土地的“期限限定的使用权”（普通住宅往往以70年为限）
- ---- 而为了从国家处取得该暂时使用权，小屁民们往往要花掉大半辈子的积蓄，来支付高额的（已包含在房地产价格中的）“土地使用权出让金”。
既然中国的“土地使用权”是【期限限定】的，那么：
- 在企业会计上，“土地使用权”将被视作【期限限定的无形资产】---- 它将跟【耐用消费品】一样：每年折旧，直到使用权到期后，价值归零！
- 而当【使用期限】到期后，若你想继续使用土地（居住），毫无疑问会被要求缴纳新的【土地使用权出让金】！（*3）
举一个很简单的例子：这就像你花1000块，买了魔兽世界3年的年卡一样：你获得了魔兽世界为期3年的游戏权，这是一种无形资产。而随着时间流逝，游戏权的价值将会逐年下降，最终3年后年卡到期、价值归零 ---- 如果第4年你还想打魔兽，必须重新花钱买点卡续费 - 因此，中国的爷爷辈，完全无法像日本爷爷们那样，将自己的土地留给子孙做遗产。换句话说，中国人每70年就必须重新购买房地产（新房屋+ 新土地使用权），子孙代代永世逃脱不了“房奴”的命运...
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* 附3：关于土地使用权到期后“免费续期”的幻想：
※ 虽然物权法确已明确“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”；
※ 但“自动续期”并不代表“免费续期”！
※ 甚至从下面几个链接可以看出，付费续期、而且是【满额】付费续期几乎已铁板钉钉！
（21世纪财经）接近国土部人士：土地使用权到期续费是肯定的
（新华网）土地使用权到期，该谁“续费”？
（新华网）土地使用权到期，不续费还能继续居住吗？
点评：这些都是大媒体（甚至新华网）早在2016年就已刊登的消息，从上图中可以看出：
1）按中国现行土地制度，土地使用权到期后，【必定续费】；
2）而且是“按照当前市场价格，重新支付土地出让金”（即：满额续费）！
（除非以后征收房地产税、或是土地制度变动）
另注：换个思路也能看出：
※ 若能免费续期的话，那性质就变了：打一开始就应该叫“有偿的、永久使用权转让”；
※ 土地使用权出让金的实质是【政府税收】，具有【强制性】和【普适性】；
→ 因此根本无需像【杀毒软件、迅雷会员】那样通过“打折续费”的方式来吸引客户；
→ 同时，若真的对续期部分打折，则会造成社会内部的不公平（同样是支付“居住税”，凭什么刚买房的小年轻必须满额缴费，而另一部分到期续费的人就可以打折甚至免费呢？）
※ 更甚，在各地…财…普遍吃紧的情况下，更难以想象会主动放弃这个巨大税源了…
最终，如果你了解真正的祖国你就会知道：唯一可能导致续期费取消的原因只有一个：.......
---- 就像当年取消【农业税】的真正原因一样......
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3）结论：【中国房地产】的本质：【只能使用70年】的【耐用消费品】
综上所述：中国房地产的两大组成部分：【地上房屋】和【土地权利】，都需【逐年折旧】！
假设【地上房屋】的使用年限也是70年（参考日本公寓楼的“经济耐用年限”），那么：
- 中国房地产，就完全等价于一种【只能使用70年】的【耐用消费品】
- ---- 70年后，随着耐用年限到来，价值将会归零。
再换句话说，中国人手上的房地产，其公允价值理应按【每年1 / 70】的速度降低！
- 如果你拥有一套价值700万的上海的房子，那么其公允价值将每年降低10万！！
- ---- 而这10万，就是你为了获得【居住】这项【服务】所付出的【代价】。
具体可以参考下图：日本和中国的房地产价值：
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* 附4：关于房地产的【企业会计准则】
土地权利和地上房屋需要【分开记账】，并按各自使用年限【分别折旧】！
---- 会计准则跟日本完全一样（只不过，日本的土地权利是永久的，不用折旧）
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二、中国房地产的【巨大泡沫】之一 ---- 根本没人考虑【折旧】
读到这里，相信聪明的童鞋已经看出问题来了：
---- “折旧？啥子折旧？长这么大，咋从来没听说过房子会折旧捏？”
没错：“房地产将按年折旧”、“老房子价值将归零”这两点，
- 虽然在成熟的日本市场已人尽皆知；
- 甚至中国的【企业】层面也已在全面贯彻执行（会计准则），
- 然而在中国【民间】层面，却没在按期折旧！甚至可能就没几个人知道折旧是什么！
参考：【调查结果】中国人“折旧”意识的缺失，与“中国特色”的房地产泡沫
作为结果… 不管是：
- 【刚造好5年的新房（2015年造，现在=Y5）】
- 或是【造了23年的中坚房子（1997年造，Y23）】
- 还是【已经57年高龄的老房（1963年造，Y57）】
---- 居然都卖同一个单价！…… 丝毫没有任何折旧的意思……
如下：安居客上的，彬老湿家附近的几个盘，随便一搜…
换句话说：在中国人想当然的“买房致富”大梦中，大概房价将“永不下跌（折旧）”……
而实际上，Y30的老公房的【公允价值】应该已经只有【原价值】的57%了……
---- 这被高估的43%（=100% - 57%），就是巨大的房产泡沫！
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* 公允价值 = 原价值 – 累计折旧 = 100% - 年折旧率1/70 * 30年 = 57%
* 其他导致房地产泡沫的原因还有很多，比如土地供给被ZF垄断、炒房投机客等。
但毫无疑问，中国民间【折旧意识】的缺失，极大地助长了老房子的泡沫。
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最后，前面那幢1963年建的，安居客卖578万的老房子：
- 其实际公允价值，可能只剩原价值的（70 - 57）/ 70 = 18.6%，即约107.3万了……
- ---- 那个房东到底知道这一点么……
三、为什么中国民间会毫无【折旧】的概念？
原因其实很好猜：
第一：缺乏【房地产税】的经验：
在【房地产税】制度完备的日本，ZF每三年就会进行一次房产税【税基重估】：
- 即：重新评估你家房子的公允价值（=课税税基），
- ---- 在这个过程中，前3年的累计折旧将被扣除，今后的房产税税额也将对应降低！
在这个背景下，日本的普通家庭也将具有完善的折旧知识，和积极折旧的动力：
---- 越早折旧、越早免税；日本人“巴不得自家房子早日折旧、价值早日归零”呢...
第二：没有意识到土地使用权到期后必定【满额续费】（如前文所述）
第三、盲信“天上掉馅饼”的好事（=ZF 拆迁免费送房）会永远持续：
相信许多城里人心里都有这样的“信仰”：
- “咱家老房子已经很破旧了，ZF很快就要给我们拆迁、送新房了吧~~~”
- “只要拆迁了，就能拿到XX套新房子~~/XXX万安置费~~~”
- “房子几十年后破旧了不能住了？要【自费】重建？不存在的~~~ 俺相信：ZF一定会给我们拆迁、免费分新房的~~~~”
参考：【调查结果】中国人“折旧”意识的缺失，与“中国特色”的房地产泡沫
没错，若“免费拆迁”能永远持续，房地产估值，还真不用考虑折旧了：
随着ZF 组织拆迁（免费获赠新房），拆迁原住民那破旧老房子的土地权利和地上房屋价值，都将自动更新回Y0（=100%的原价值）的状态！
---- 这，就是至今为止，支持着中国老房子价格【永不折旧】的【最核心逻辑】。
但反过来，一旦这条【核心逻辑】不再成立，老房子的泡沫将【立刻崩坏】：
- 过去几十年从未被考虑的【累计折旧】，将一次性从房价中扣除；
- 中国人的“房产大梦”将会苏醒，“财富幻觉”将会破灭，所谓“China Dream”将被重新审视，最终弄不好将引发金融危机甚至………
具体的下一篇详解，这里仅给一个HINT：让我们用常识想一想：
※“天上会永远掉馅饼（不劳而获得新房）吗？”
※ 别国的房屋都是“70年就归零的渣渣”，而自己国家的却是“永不磨灭的黄金”？
※“万恶的资本主义”的可怜民众，每70年就必须【自费】重新建房；而“伟大的社XXX中国”的幸福民众，每70年ZF就会【免费】赠送房屋？
最后第四：弄不好是......故意不让你知道...
其实只要把前面的内容【反过来读】就明白了 ----
- 一旦房产税开征，在税基核定的过程中，中国民间将立刻获得关于【折旧】的知识：
---- 为了【规避房地产税】，民间的房屋多头（=有多套房的“现代地...”）想必会主动、争先恐后地将自家房屋尽可能地多折旧：通过降低房价（税基），来降低房产税的金额！ - 而这，会让刚刚“掏空了六个钱包”，在最高点买房的“房奴们”怎么想？
- 而这，会让银行（大量贷款以房地产为抵押）们怎么想？
- 而这，会让那些做了几十年“......”的小......们怎么想？……
- 而这，会让当年打倒了地主的革......怎么想？……
- 而这，会让将来的购房者（及其他房地产市场参与者）们怎么想？......
- 而针对上述这些可能导致的后果，ZF又会怎么想？…………
---- 也许，这才是中国至今没有收房产税的【真正原因】...
本篇点到为止。
~Fin~
附：《房地产篇》总目录
基本原理：
- （本篇）房地产1：中国房地产的本质：70年后【价值归零】的“耐用消费品”
- 房地产2：中国式免费拆迁的【庞氏骗局】，与中国房产泡沫的【崩溃之日】
- 【调查结果】中国人“折旧”意识的缺失，与“中国特色”的房地产泡沫
现象分析：
未来展望：
Finale：（也许会更新）“祈祷落幕时”，中国式房地产的终末
