房地产2：中国式【免费】拆迁，与中国的房产泡沫（Eggless Ver.9）re

前文回顾：房地产1：中国房地产的本质：70年后【价值归零】的【耐用消费品】

参考：【调查结果】中国人“折旧”意识的缺失，与“中国特色”的房地产泡沫

通过借鉴日本的经验，我们已经明白了中国房地产的本质：

房地产其实由【土地权利】和【地上房屋】组成；
中国房地产完全等价于【70年折旧】的【耐用消费品】：使用寿命到来时，价值理应归零
而实际上，中国民间却【毫无】折旧的意识，认为房价【永不折旧（下跌）】；
而这，当且仅当一种情况下才能成立 ----“中国式免费拆迁”必须永远持续

---- 即：在旧房子到达使用寿命（价值归零）之前，必须要得到ZF的免费拆迁、免费赠送新房子。只有这样，才能让房产的价值（包括土地和房屋）自动被更新回Y0（100%价值的原始状态），始终维持高估值。具体如下图：

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本篇前言：

老房子旧了，别的国家都是原住民【自费】处置：要么自费修缮，要么自费推倒重建；

而唯独中国，拜“中国式免费拆迁”所赐，原住民可以【免费】从ZF处拿到新房……

此等好事，背后难道没有任何的【代价】吗？
ZF能免费送你（高价的）新房，那ZF的【钱】又是【从哪里来的】？
一旦这个模式维持不下去了，会怎么样？

---- 本篇，就让我们来讨论这几个问题。

*****************<目录>*****************

一、什么是【中国式免费拆迁】？钱从哪里来？

中国为什么有“免费拆迁”？
拆迁资金的来源 ---- 国有土地使用权出让金（即：“卖地收入”）
“卖地收入”的来源 ---- 房奴的购房款
穿透来看：“房奴”成为了一切的【代价】

二、中国式免费拆迁的【PSPJ】

为什么说是【PSPJ】？
为什么【过去几十年中】都【没问题】？
为什么【PSPJ】一定会崩坏？

三、PSPJ的【破......日】，就是房地产泡沫的【崩......时】

现有的房地产估值将会崩溃：立刻计入【累计折旧】
房地产估值逻辑【回归正轨】---- 公允价值 = 未来现金流折现，租售比更加符合世界常理
房地产市场供求关系将大幅改写（需求大降）

***************<正文开始>***************

一、什么是【中国式免费拆迁】？钱从哪里来？

1、中国为什么会有“免费拆迁”？

在1994年的【分税制改革】，以及1998年的全面【城镇住房市场化改革】之后，

各大城市的建设任务，即由当地地方ZF全权负责；
同时，在【更多工程 = 更多政绩（GDP）= 更早升迁】这一逻辑的驱动下，各地拼命批项目、恨不得能几百个工程一起上，这才带来了2000年以后中国城市面貌的飞速改变；
而这个过程中最大的两个阻碍：其一就是【钱】的问题，其二就是原住民的【拆迁】问题。

为了能“最快、最有效地赶跑原住民”：

地方ZF 往往会不惜血本，给出非常优厚的拆迁补偿 ---- 【免费赠送（多套）新房】；
同时“智慧的”原住民们自然也深知地方ZF这“急功近利”的心态，往往会借机“狮子大开口”、甚至抱团充当钉子户，从而最大限度地“敲ZF的竹杠”……
----“发财就靠这一次了！赢了就是几辈子都花不完的钱！！老乡们，拼了！！……”

最终，【原住民拆迁】问题，也就转化成了【钱】的问题…

.............

然而关键是：地方ZF的【钱】，又是从哪里来的呢？

2、拆迁资金的来源 ---- 国有土地使用权出让金 =“卖地收入”

作为1994年分税制改革的某种“补偿”，时任总理朱镕基赋予了各地ZF自主割韭... 哦不，是自主征地方税的权利 ---- 自行收税、自行城建，量入为出（收多少税、支出多少项目）；

而地方税中金额占比最大的，就数“国有土地使用权出让金”（= 俗称“卖地收入”）了。而拆迁过程中的各项支出，包括对原住民的巨额【拆迁补偿】，全部来源于此。

P.S. 从1994年之前的【免费使用土地】，到后来的【必须穷尽半辈子积蓄才能使用土地】
----“国有土地使用权出让金”的开征，恐怕是【人类史上最大的......】
参考：房地产4：中国式房地产的代价，和利益再分配

如下图，2014年，全国“卖地收入”高达4万亿人民币！

其中光是拆迁补偿，就高达2万多亿！占比高达52.2%！即：一半以上都用来补偿原住民了
如果用2019年的棚改户数（460万户）折算，平均每户补偿45.9万…
----“拆迁暴富”效应，可想而知…

参考：中国土地出让金收支状况：2007—2014年

3、“卖地收入”的来源 ---- 房奴的购房款（的30%~75%+）

从表面上看，“卖地收入”=“国有土地使用权出让金”乍一看仿佛来自房地产公司，

然而实际上，只要我们稍微【动脑子】想一想：

既然“国有土地出让金”是针对“土地使用”的费用，那实际上是【谁在使用土地】呢？
---- 显然不是房地产公司，而是最终买了房的“房奴”啊…
---- 那么这个“土地使用”的费用，显然应该是“房奴”在承担……

P.S.：虽然最初土地竞拍的时候，房地产公司先行向地方ZF支付了土地使用权费用；
但随着房子竣工并最终卖给消费者，“土地使用权”也随“地上房屋”一起被卖给了购房者，房地产公司也立刻回收了该费用！因此穿透来看就是：
※　房奴“报销”了房地产公司“先行垫付”给地方ZF的“土地出让金”费用！
※　---- 最终，【房奴】才是“卖地收入”的实际承担人！

在这层意义上，房地产公司只是一个“中间商”：因此我们完全可以绕过它：

这样结论就很清楚了：地方ZF“卖地收入”的本质，就是对“购房者”征收的高额税金！

这就类似“车牌”：为了获得【有限的公共资源】（车牌=行车权，土地使用金=居住权），ZF进行了【拍卖制度】（车牌=个人直接竞拍，土地出让金=房产公司代拍，再转卖给房奴）---- 最终，“车牌拍卖所得”和“土地出让金”都将被ZF 尽数收入囊中！

具体数值方面，由于各地房地产市场供求情况不同，

土地出让金占整体房价的比率，可能从30%（小城市）~ 75%+（上海等一线城市）不等；
本文中，将统一暂定为60%。

4、穿透来看：“房奴”购房者，成为了一切的【代价】

如果我们把整个过程【穿透】来看，一切就很清楚了：

从GDP生产法视角来看，在一个完整的“拆迁”周期中：

可以看到：

我们“掏空六个钱包”、“背上一辈子贷款”，并不只是为了购买自家的避雨小屋...

---- 在这个过程中，我们更是被迫背负了：

巨大的城市建设费用（成为了上海“三年大变样”的代价、地铁轻轨等“中国梦”的代价）
巨额的拆迁补偿（成为了“拆迁暴富梦”的代价）
让无数地方官员飞黄腾达的......

二、中国式免费拆迁的【PSPJ】

1、为什么说是【PSPJ】？

理由很简单：

这完全是在拿【新】购房者的钱，来支付【旧】原住民的补偿款。
必须要有【成倍】的新购房者，才够支付给【少量】的原住民！

具体如下图：根据前面的估算，1个新购房者的购房款，只够支付1/3户原住民的补偿款（若1户补偿1套同等价位的新住房的话）

最终，起码需要3倍的新购房者，才够补偿1倍的原住民！

而当70年后，即【今天的购房者】变成了【第二代拆迁户】时，仍然需要找到【成倍的】【新】接盘侠，才能确保【二代拆迁户】也能得到【免费】的拆迁：

而上面这个景象，你是不是在哪里见过？---- 没错：

2、为什么【过去几十年中】都【没问题】？

理由同样很简单，如下图：

在过去的几十年中：

拆迁的主要都是只有1~2层的老破小矮平房（棚户区改造等），因此ZF 一次需要补偿的原住民，往往也只有1~2户；
而将来新建的住宅往往是几十层的现代公寓，ZF通过卖地，可以收到几十倍的土地出让金！
---- 即：【新收入】是【旧支出】的【几十倍】！
---- 在【数十倍】的【新韭菜】的支撑下，【PSPJ】不但能够成立，更可以【财大气粗】、【不计成本】：甚至面对钉子户的“狮子大开口（要求5套+）”，往往也能绰绰有余！

所谓“子卖爷田不心疼”..............…

3、为什么【PSPJ】一定会崩......？

之前是靠【拆2层 + 造20层】才支撑了PSPJ；

---- 那以后呢？当今天新造的【20层】，70年后使用寿命到期之后呢？

以后不会再有【拆2造20】的好事了；
而【原层数重建】根本无法覆盖成本；
若想维持【免费】拆迁模式---- 拆了旧【20层】后，至少要造【60层】甚至更高才行！

而考虑到：

超高层公寓的安全问题 ---- 特别是上海，本来就是冲击平原、土质松软，若全是超高层建筑，怕不是要陷下去…
将来少子高龄化倾向 ---- 就算真能造出60层的新公寓来，也没有足够的韭菜来接盘了！参考日本的人口预测就会知道：

哪怕是大都市（如东京）的人口也会逐渐净减少！---- 以后的房子只会越来越过剩！

结论：不管怎么想，【PSPJ】都绝不可能永远维继下去！

---- 这才是常识，不是吗？

三、PSPJ的【破......日】，就是房地产泡沫的【崩......时】

当地方ZF再也【无力维持】原本的【免费】拆迁赠房模式时......

必定只能转型日本现在的原住民【自费】重建模式！
---- 原住民们只能再一次花费一辈子的积蓄【更新住房】......
---- 至此，此前支撑中国房价【永不折旧（下跌）】的核心逻辑也将荡然无存；

其结果，可想而知：

0、中国人也将立刻得到关于【折旧】的知识，了解【房子=耐用消费品】的真相

1、【老房子】的房地产泡沫将立刻【崩溃】---- 立刻计入【累计折旧】

大家想想，自家的房子多少年了？扣掉折旧要打几折？
回忆上一篇的图：30年的老公房，扣除每年1/70的累计折旧后，其公允价值应该只剩原来的57%了；而70年的老房子，公允价值更是应直接归零……

2、房地产估值逻辑【回归正轨】：公允价值 = 未来现金流折现，租售比更加符合世界常理

例：“未来现金流折现法”是最普遍的金融资产估值法之一

一样金融资产的【价值】，应该等于【未来现金流收入】的折现【现值之和】
---- 用白话文来说就是：房屋的【价值】，应该跟将来的【租金收入】直接相关。
---- 甚至你都能给出明确的计算公式：

此前的中国房价由于没考虑折旧，因此

房价远高于未来现金流的折现，
与全球其他国家相比存在巨大的泡沫，
“租售比（r/P）”也明显不合常理（过低）。

比如：彬老湿家附近的30多年的老公房，按上述公式算出来的房产泡沫，高达房价的52%...

但如果扣除30年来的累计折旧（43%）之后，泡沫就会小很多（仅16%），租售比也会比原来正常很多（3.5%）（参考：东京的租售比一般在5%+，而按中国目前的房屋市场价来算的租售比只有2%，明显过低），如下图：

3、房地产市场供求关系将大幅改写（需求大降）：

现在的中国人误以为“房子的价值永不折旧、永远属于自己”，因此才不惜血本、背足30年杠杆买房。而一旦知道了“房子价值将在70年后归零”，以及“房子里其实包含了大量的税金”---- 他们还会这么“铁憨憨”地“非买房不可”吗？

显然，居民会重新衡量：为“居住”花这么多钱，到底是否值得？
---- 有没有性价比更高、让自己更开心的活法？

比如下面这样，彬老湿做了一个简单的测算：

若将这套市价300万的老公房由【买】变【租】：

结果：

1）购房者将能节约整整【140万（现值口径）】！

参考：2019年上海（城镇非私营单位）平均（含税）工资：14.9万，其中【税后收入】+【住房公积金】大约占69.1%=10.3万，
---- 即：节约下来的140万，将近等于14年的收入！
若一辈子工作40年，那就是节约了一辈子【1/3】的收入！

2）虽然【租房】生活可能会隐含一些【麻烦】（比如房东突然要求卷铺盖走人等），但节约下来的钱所带来的【喜悦】，难道不能【对冲】这些【麻烦】吗？

---- 要知道，140万可以干的事情有：

买7辆宝马，或175部8K的Iphone；
国外度假1周 X 整整70次，退休前差不多每年能去2次；
全程送小孩上最好的私立学校；
（举个不大好的例子）“一周一次会所嫩模”X 整整14.5年......
……………………………

总之：面对如此巨大的【补偿】，一些人的选择难道不会发生变化吗？

* P.S.：为什么【买房】和【租房】会有如此巨大的价差？
---- 本质是：【房东】承担了所有的土地税，而【租房者】没有。

一旦有大量购房者选择了【以租代购】（就像现代日本那样）

---- 显而易见，房地产市场的【总需求】就会降低，房价也将应声下跌！如下图：

综上所述：

中国式【免费】拆迁的【PSPJ】破......日，就是中国房地产【泡沫】的崩......时！

具体时间点可能是下述的任何一个：

第一批【新高层】商品化住宅（上海是1975年）使用年限到期的时候：即2045年
若在2045年之前，就已经由于少子高龄化等原因而找不到【成倍的】新韭菜的时候；
若在2045年之前，地方ZF就因财政越发捉急，而提前叫停中国式【免费】拆迁的时候；
ZF 终于忍不住，决定导入【房地产税】的时候……

附：届时，很多东西可能都会......：

1）“China Dream”：---- 终于明白【代价】是什么了：

房价中隐含了【极高的税金】；
建设城市的负担被【强制分摊】给了每个居民；

P.S.：只不过：其中一些人【全额承担】了沉重的税金（比如买房晚的）；
而另一些人则【逃过了大部分的】税金（比如拆迁暴富的、和买房早的）…
参考：房地产4：中国式房地产的代价，和利益再分配

2）“纳税人意识”、现代“公民意识”：

如前述，“土地出让金”很可能是迄今为止【人类史上最大......】。一旦明白了这一点：

a）人们很可能会【拒绝交税】---- 经过历史上多轮灾难的洗礼，恐怕许多中国人的根性，都是在“坐等不劳而获”...... 而一旦要自己出钱，他们往往立马就会不乐意。

这样的例子已经有太多：比如日本学者田原史起曾深入中国农村做调研，他发现：同样是要“修整村口的公路”：
※　A村的费用由ZF包办（当地官员为A村出身），因此全员叫好、歌颂祖国；
※　而B村则得不到任何ZF拨款，只能村民自己集资 ---- 于是立刻招来大多数人的反对，最后修路计划搁浅，全村人出村还是只能走泥泞的山路……

b）就算同意继续交税（=自费建设祖国），至少也会要求对税金的征收和使用进行【监督】

※“ZF你凭啥拿我交的税金，去补贴拆迁户，成就他们的一夜暴富？？没门儿！！”
※“必须限制拆迁补贴上限！！原住民要是不同意，项目宁愿不上！！让他们的拆迁暴富梦彻底破裂！！”……
※“为什么同一条路要翻来覆去挖开来修啊？这不是浪费吗？？为嘛ZF大楼要造那么好啊？这点钱，省下来搞养老和医疗不好吗？？”
※　…………
---- 如此一来，显然社会公共资源的效率会大幅提高，腐败也会大幅减少；

3）巨大的社会问题