房地产3：房子里到底有多少【税】？（Eggless Ver.2）re

前文回顾：

通过前文我们已经知道：

中国的房价中，其实有相当高的比例是地方ZF征收的“国有土地使用权出让金”（= 俗称卖地收入），该占比可能高达30%~75%+（因城而异）
同时，巨额的土地出让金又会拉大房价基数，结果许多“次生税金”也会随之被放大（比如：按【总房价】乘以【固定比例】收取的【增值税】等）。
最终，房价中的“广义税金”（土地出让金 + 次生税金）恐怕将达到一个......的水平…

这一篇，就让我们做一个详细的测算：---- 房子里，到底含有多少【税】？

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一、房地产的【完整开发周期】

二、房子里到底有多少【税】？

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一、房地产的【完整开发周期】

首先让我们来看一下，房地产的【完整开发周期】是怎么样的：

而另一方面，上图中红色箭头则是各项相关费用的资金流。

---- 如前文所述，关于建房的所有相关费用，全都被含在了房价中：

本文将从某个实际案例入手，分析一个完整的【房地产开发周期】中，到底含有多少税金。

首先几点说明：

1、本文测算中使用的主要参数（包括税率、费率、施工成本等），主要参考自知乎的几篇高赞文章/回答。

2）某会计师的实际经验（这位在省会城市工作的会计师事务所工作，审计过不少房地产企业，另外也在一家上市房地产企业做过财务工作），他给出的参数应该比较靠谱：

2、上述知乎回答是以某个“房价2万/㎡、土地出让金1万/㎡”的（目测是二线）城市为例的，在这个案例中，土地出让金占总体房价的比例为50%。

而为了更全面地考察全国的房地产市场（特别是土地出让金占比更高的一线），彬老湿增设了其他三种情况，其中土地出让金的占比分别为：30%、60%和75%。

※　由于数据源有限，除了房价和土地出让金之外的其他参数，只能沿用那个二线小城市的案例了，因此跟实际可能会有一些偏差，但影响应该不会太大。

3、最后请注意：这里面没有考虑房奴们未来的房贷 ---- 众所周知，30年下来，房贷利息（的未来值）几乎要赶上购房本金了。其中蕴含的广义税金（其实还应该包括国有银行的净利润），只会更大。

好了，接下来是结果：

第一：房地产公司视角

根据知乎帖子中的各项参数整理，在开发这个【二线城市】项目的过程中，房地产公司的利润表如下：

其中几点注目：

1、土地出让金：高达房价的50%（一线城市会更高）

2、建安成本：

即：真正的造楼成本，包括所有钢筋水泥、农民工费用、起重机折旧、精装修等等
---- 仅仅只要3500元一平米！相当相当地低！因为这些都是中国最便宜（过剩）的东西… 甚至根据实际做地产的朋友表示，某些楼盘的建安成本，更是低至2000元一平米…
建安成本是固定开支，房价越高其占比会就越低

3、营业税：

4、土地增值税：

之前我们对“房产公司暴利”的印象，往往来自于“巨大的土地增值”。比如：3年前房地产公司刚拍地的时候，地价只有1万/平米，而3年后项目完工开售时，地价已经翻了1倍变成2万了 ---- 因此我们认为，地价价差的1万/平米都被房地产公司吃进了。
而其实不然：...... ---- 因此“土地增值税”来了，房地产公司所有取得的增值部分（收入-成本），将被征收最高60%的“土地增值税”，最终，相当一部分都会回到ZF口袋。

5、净利润：

6、真正可以说“享有暴利”的......

接下来，让我们把模型拓展到四种主要城市：

接下来，以房价为100%，各成本占比分别为：

按费用类别汇总后：

按广义口径汇总后：

结论很清楚了…

房产公司建造你所需要的房子的真正成本，可能只有房价的20%~30%左右（一线城市）…
而房价中剩下的70%~80%，全都成了地方ZF的“广义税收”----当然，其中也包括了建房过程中必不可少的：对原住民的【拆迁补偿】和【城市开发费用】
因此还是那句话：房奴们......